Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Жилье прошлого

30.10.2012  // Елена Изюмова, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.30.10.12_270x240.jpg
Почему идея строительства доходных домов в современной России не находит должной поддержки у инвесторов? 

Не для продажи

У многих людей определение «доходный дом» вызывает ассоциацию с неким атавизмом. А между тем такой формат жилья очень популярен во всем мире. Что он собой представляет? Это многоквартирные дома, которые строятся с целью дальнейшей сдачи квартир в аренду. Приобретение жилья в собственность в таком доме исключено.

В европейских странах нередки случаи, когда в одной и той же арендной квартире проживает не одно поколение семьи. И чуть ли не половина населения предпочитает такой способ решения «квартирного вопроса» ипотеке.  Ведь  покупка, и уж тем более содержание дома за границей –  удовольствие не из дешевых. К тому же владельцы собственности платят внушительные налоги.

Стоит отметить, что доходные дома в Европе строятся на любой вкус и кошелек, а обслуживаются довольно качественно. Условия для жизни арендаторов вполне комфортные (даже в сегменте эконом-класса). Нет никакого чувства тревожной непредсказуемости: отношения между сторонами закреплены в договоре, содержащем понятные и прозрачные условия, благодаря чему арендатор может быть уверен, что завтра он внезапно не окажется на улице.

 В накладе не остаются и сами компании, занимающиеся  управлением доходными домами и их строительством. Например, в США их владельцы обеспечивают себе доход в среднем на уровне 12% годовых.

Хорошо забытое старое

Если мировой опыт функционирования доходных домов можно без преувеличения назвать образцовым, то Россия в этом плане заметно отстает. Хотя начало строительства такой арендной недвижимости было положено у нас еще в позапрошлом веке.

Традиционно в этом контексте любят приводить пример героя романа Достоевского Родиона Раскольникова, который снимал комнату в одном из петербургских доходных домов. Как, впрочем, и многие другие студенты, а также статские советники и даже «великосветские повесы» того времени, ведь  апартаменты в таких домах были разного класса. К слову, эти здания можно увидеть и в современном Петербурге: например, дом Мурузи на углу Литейного пр., 24, доходный дом Дернова (знаменитая «Башня» Вячеслава Иванова), дом Лидваля (находится напротив выхода из станции «Горьковская») и многие другие. Сегодня эти здания включены в список культурного наследия или используются в других целях. А в былые времена содержание доходных домов приносило их владельцам неплохую прибыль. Кстати, «перепадало» и бюджету: домовладельцы выплачивали в городскую казну специальный налог.

После революции доходные дома были «переформатированы», а то и вовсе разрушены.   

Неуверенными шагами

Сегодня идея появления доходных домов зазвучала снова. Однако инвесторы скептически относятся к подобным проектам, хотя государство и предпринимает некоторые шаги в сторону того, чтобы в нашей стране, наконец,  появился рынок «цивилизованной аренды».

Так, постановление о проведении эксперимента по строительству первого доходного дома было принято в 2003-м году, и некоторое время спустя он был построен (на Б. Николоворобинском переулке), рассказывает исполняющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко.     

Не так давно комиссия по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Общественной палаты Российской Федерации озвучила свои предложения по развитию данного направления обеспечения граждан жильем. Чиновники ставят вполне конкретные задачи: к 2020 году доходные дома должны занять до 20% от всего возводимого в стране жилья.

Кроме того, очень остро стоит вопрос создания прозрачных отношений между арендодателями и квартиросъемщиками. Ведь сегодня рынок жилой аренды преимущественно «серый». Количество легальных наймодателей в России составляет не более 1%.

Инвесторы не спешат вкладываться в строительство доходных домов. На сегодняшний момент количество таких проектов крайне мало. Так, по словам Натальи Сивко, в уже упомянутом доме на Николоворобинском переулке всего 47 квартир. Правда, арендные ставки в нем достаточно высоки – от 160 до 300 тыс. рублей в месяц. Но все же квартиры в нем пользуется спросом, особенно у иностранцев.

«На сегодняшний момент доходное жилье в столице представлено в верхних ценовых сегментах, что объясняется экономикой данных проектов: это длинные инвестиции», – подчеркивает Сивко.

То, что доходные дома в России существуют в крайне малом количестве, подтверждает и генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков. В качестве примера он приводит московские объекты ГлавУпДК «Парк Плейс Москоу» (Ленинский проспект, д. 113/1), «Донской посад» (ул. Стасовой, д. 4) и «Добрыня»  (Добрынинский пер., д. 8).

«Аренда квартир в московских объектах превышает $3 500 в месяц, они относятся к классам «бизнес-» и «элит-». Стоит отметить, что в столице были построены еще несколько доходных домов, квартиры в которых в итоге были реализованы посредством продажи: например, это ЖК «Баркли Плаза» на Остоженке», – добавляет Сергей Хорошков.

Вот, пожалуй, и все, что касается московского рынка. В регионах положение еще печальнее. Заявления о реализации таких проектов время от времени звучат, но до дела так и не доходит.

Кто виноват?

В чем причины такой ситуации? Дело в том, что сознание российского инвестора работает на задачи быстрого «отбивания» вложенных средств, а в случае с доходными домами на это уповать не приходится. «В нынешних условиях участники рынка ориентированы на «быстрые деньги», а с доходными домами возвратить вложенные деньги получится далеко не сразу, – подтверждает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. Правда, срок окупаемости можно уменьшить благодаря бОльшим ставкам аренды (реализация объектов более высокой ценовой категории), однако в таком случае не может идти речи о формировании массового сегмента доходных домов. К тому же у застройщика всегда будет возникать вопрос: не выгоднее ли продать, чтобы получать более быстрый и гарантированный доход». Также уместно будет напомнить, что в Москве мало свободных мест под застройку, а в центре новое строительство и вовсе запрещено, заключает эксперт.

Сергей Хорошков полагает, что участие в проектах доходных домов все-таки  может быть интересно частному бизнесу, но только в случае получения от государства льгот или каких-либо дополнительных преференций. Это может быть упрощение рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов, введение налоговых льгот на земельный участок, предоставленный для строительства, финансирование из бюджета, льготные условия предоставления кредитов и т.д.

Что делать?

Такое частно-государственное партнерство необходимо уже сегодня, поскольку существует огромный потенциальный спрос на аренду в срезе эконом-класса (так как ипотека многим не по карману).

«Необходимо строить много доходных домов, чтобы у арендаторов была возможность снимать квартиры на длительный срок и по адекватным ценам (то есть значительно ниже рыночных), – считает Наталья Сивко. – Нужно, чтобы появились и специальные управляющие компании, которые занимались бы сдачей квартир в аренду».

По данным Сергея Хорошкова, доля частных наймодателей составляет примерно 90% в общем объеме предложения на рынке аренды, и «побороть» такую тенденцию действительно сложно. Для этого нужно, чтобы российский бизнес развернулся на 180 градусов: стал социально ориентированным и перестал мыслить категориями «здесь и сейчас».

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество