Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Замминистра терразвития Ростовской области И.Далаксакуашвили: "Модель ипотечного кредитования в России нуждается в реформировании"

18.12.2007  Интерфакс
Правление ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) приняло решение ограничить в декабре текущего года, а с января 2008 году прекратить выкуп кредитов размером от 1,5 млн рублей, а также кредитов, в которых доля собственных средств заемщика составляет менее 20%.

Почему были введены такие нововведения и каковы их последствия для кредиторов и рынка ипотечного кредитования - на эти и другие вопросы в интервью агентству "Интерфакс-Юг" ответил заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, председатель совета директоров ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" Игорь Далаксакуашвили.

Игорь Львович, АИЖК сообщило своим региональным операторам информацию о том, что с 2008 года ужесточаются требования по рефинансированным стандартным кредитам. Как Вы считаете, насколько оправданы эти меры?

В Ростовскую региональную ипотечную корпорацию (ОАО "РИК") поступило письмо за подписью генерального директора АИЖК Александра Семеняки. В нем сообщается, что правление АО приняло решение ограничить в декабре, а со следующего года вовсе прекратить выкуп кредитов размером от 1,5 млн рублей и с долей собственных средств заемщика менее 20% от общего размера ипотечного кредита.

Данное решение считаю оправданным, поскольку кредиты свыше 1,5 млн и с долей собственных средств менее 20% можно смело относить к разряду subprime mortgage (высокорискованных ипотечных кредитов), которые и вызвали ипотечный кризис в Америке. Такие меры - естественная реакция рынка, ведь АИЖК - это акционерное общество, хоть и учрежденное правительством РФ, но действующее на условиях коммерческой структуры. Кроме того, такая реакция совпадает с реакцией всего банковской сообщества.

Все банки немного подняли ставки, как и прогнозировалось ранее, когда мы впервые подняли вопрос о возникновении ипотечного кризиса в России. Также были ужесточены требования к заемщикам, в частности, банки перестали выдавать кредиты без андеррайтинга. Федеральное агентство поступило совершенно правильно и приняло верное решение в рамках сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Как нововведения отразятся на рынке в целом и на возможности населения решать свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредитования, ведь АИЖК является системообразующей организацией на рынке ипотеки?

Основные участники системы АИЖК - региональные банки, у которых нет другого пути привлечения "длинных" денег для ипотечного кредитования и, соответственно, граждане, приобретающие жилье, в основном, эконом-класса. Однако, эти нововведения вызовут определенные сложности у данной категории граждан, поскольку средняя цена стандартной двухкомнатной квартиры в Ростове, составляет 2,1-2,2 млн рублей. Таким образом, при ограничении размера кредита до 1,5 млн рублей первый взнос заемщика, даже имеющего на руках 20% стоимости квартиры, должен составлять порядка 700 тыс. рублей, а это уже свыше 30% от стоимости.

В целом, 30% и является классической цифрой для ипотечного кредита, это самый надежный заем, принятый в ипотечном законодательстве, в частности, законом об ипотечных ценных бумагах. Но 700 тыс. рублей массовый заемщик не имеет, потому что по анализу РИКа, самым популярным является кредит, выданный сроком на 15 лет, в котором 10% от общей суммы составляют собственные средства, а остальные - заемные. Такая тенденция обусловлена тем, что за последние годы появился большой слой людей, имеющих доходы, достаточные для выплаты такого большого кредита, но накоплений при этом у них недостаточно, чтобы внести первый взнос.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реакция рынка будет двоякая: с одной стороны, вероятно, появится внутрироссийский рынок ипотечных ценных бумаг, повысится надежность заемщика, снизятся возможные социальные последствия. Это положительные факторы, которые могут появиться в среднесрочной перспективе.

С другой стороны, речь идет и о сужении рынка, потому что доля заемщиков, отвечающим таким требованиям, невелика. Безусловно, это повлияет на снижение спроса на рынке, так как количество сделок с ипотекой или с иными видами жилищных кредитов на сегодняшний день составляет свыше 25% от общего количества сделок на рынке. Как только эта цифра снизится, снизится и спрос.

В то же время, на сегодняшний день ипотечное кредитование не представлено исключительно АИЖК и двухуровневой системой ипотечного кредитования в целом. Возможно, последствия будут не такими серьезными, поскольку произойдет замещение доли кредитов, выданных по двухуровневой системе банками, привлекающими ресурсы иными путями, например, Сбербанком. И, судя по предварительным переговорам, Сбербанк намерен увеличить объемы ипотечного кредитования. Такими образом, кризис приведет к тому, что часть игроков уйдет с рынка, и эта ниша заместится другими игроками.

Проблема заключается в том, что АИЖК является системообразующей организацией: являясь по сути госструктурой, агентство действует на рынке, как обычное акционерной общество. И меры, которые принимает сейчас АИЖК, являются мерами защиты интересов акционерного общества, но не мерами по поддержке государством ипотечной системы и повышения доступности жилья для населения.

Какие меры можно предпринять, чтобы изменить ситуацию и снизить негативные последствия к минимуму?

На мой взгляд, модель господдержки ипотечного кредитования сегодня нуждается в реформировании. Вернемся к кризису в Америке, который начался с выдачи кредитов subprime, и АИЖК сейчас борется с такими кредитами. Проблема еще и в том, что двухуровневая модель подразумевает ситуацию, при которой банк-кредитор после рефинансирования выданного кредита, его секьютеризации не несет никакой ответственности за выданный кредит. Таким образом, subprime-кредиты возникли не сами по себе, а вследствие этой системы, которая работает и у нас. Ввода ограничений на высокорискованные кредиты (subprime mortgage) недостаточно, необходимо устранить причину их появления.

С другой стороны, нужно не решать задачи сохранения доходности одного акционерного общества, путь даже учрежденного правительством, я имею ввиду АИЖК, а изменить его формат. По меньшей мере, необходимо рассмотреть возможность преобразования АИЖК в госкорпорацию с тем, чтобы основной его задачей не было получение прибыли. Еще раз подчеркиваю, что на сегодняшний день АИЖК является акционерным обществом, и все, что сейчас делает его руководство, делается совершенно правильно и в интересах АО, а надо делать в интересах граждан. Это позволило бы за счет снижения доходности этого общества повысить доступность кредитов, то есть сделать их дешевле, во всяком случае, для отдельных категорий граждан, которые сегодня поддерживаются в рамках реализации нацпроекта: молодых семей, работников бюджетной сферы. А также вкладывать свободные ресурсы в короткие кредиты под земельную ипотеку для строительства доступного жилья при условии ограничения цены продаж вышеуказанным категориям граждан.

В то же время, это дало бы возможность изменить систему, ввести солидарную ответственность банков по выданным кредитам, что, несомненно, снизит для них привлекательность продукта, но в условиях, когда иных способов привлечения средств нет, они будут вынуждены этим заниматься.

Вместе с тем, вводя солидарную ответственность банков, можно было бы задействовать ресурсы субъектов федерации и муниципалитетов. Например, через введение системы гарантий субъектов федерации или муниципальных гарантий отдельным категориям граждан, которые определены соответствующими законами. Речь идет о создании новой формы господдержки: гарантии по ипотечным обязательствам, позволяющие значительно снизить процентную ставку и первый взнос. Такое снижение, даже по отдельным категориям, которое может составить 15-25% всего рынка, окажет благоприятное воздействие в целом на общие тенденции, снижающие ставки на рынке. Это очень развитая на Западе система.

Создание АИЖК было важным, но первым шагом. Создали коммерческую структуру, обеспечивающую реализацию проектов банков, которые по-другому не могут привлечь себе ресурсы. Но не был создан механизм господдержки. В то же время, в любой стране мира при таких системах существует механизм господдержки. Например, в Америке существует Fannie Mae (FNM), а рядом Freddie Mac (FRE) - это организация, которая определенным категориям граждан оказывает господдержку в виде гарантий по выкупу их кредитов в случае дефолта. В Канаде действует CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation, Канадская корпорация жилищного строительства и ипотеки).

В связи с этим, необходимо либо преобразовать АИЖК, либо, параллельно создать национальную жилищную корпорацию. Необходимо использовать опыт канадской корпорации - государственной страховой компанией. В Канаде гражданин, купивший ее полис, получает банковский кредит либо по пониженной ставке, поскольку корпорация уже взяла на себя риски, либо со сниженным первым взносом. Модель кредитования, в которой 30% составляют собственные средства, а 70% - заемные является идеальной формулой во взаимоотношении банка с заемщиком и фондового рынка с банком, менять этого нельзя, но в отношении конкретного человека, нужно оказывать ему государственную поддержку.

Несомненно, кредит должен быть выдан по рыночным ставкам и на рыночных условиях. Я не говорю о том, что нужно снижать ставки, но когда государство берет на себя обязательства для определенных категорий граждан бесплатно, для других - за деньги, в виде платежа по страховому полису, то снижаются риски для конкретного человека. Таким образом, эта ставка и будет рыночной - ниже риски - ниже ставка.

Во всем мире, понимая, что 30% на 70% - идеальная модель, банки шли на риски только последние годы, выдавая subprime mortgage. В ряде стран на такие риски не пошли. И дело не в том, что доходы населения выше среднероссийских. Дело в том, что в Германии, Франции, Канаде, Чехии, Венгрии, Англии существует система стройсбережений. И нам необходимо внедрять систему стройсберкасс. Это позволит человеку, имеющему, к примеру, 200 тыс. рублей, накопить в течение нескольких лет нужную сумму, взять дешевый, не изменяющийся в условиях рынка кредит и внести первый 30%-ный взнос в банк. В результате, банк получает надежного заемщика, заемщик - надежный кредит, рынок получает хороший инструмент развития двухуровневой модели ипотеки.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество