Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Замминистра терразвития Ростовской области И.Далаксакуашвили: "Дешевая ипотека - это как дорогая нефть"

13.10.2008  Интерфакс
Мировой финансовый кризис, кризис ипотечного кредитования - одни из самых актуальных и дискуссионных тем. Более года назад в интервью агентству "Интерфакс-Юг" заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили впервые рассказал о возможных проблемах и представил свое видение их решения. Сегодня он вновь прокомментировал ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.

Игорь Львович, чем охарактеризовалось развитие рынка ипотечного кредитования в регионе за последние девять месяцев?

Ипотечное кредитование за 9 месяцев текущего года характеризуются положительной динамикой. Рост объемов кредитования составил, по меньшей мере, 25%. Темп роста снизился по отношению к первому полугодию текущего года, но возрос по отношению к аналогичному периоду 2007 года. Сохраняется тенденция, которая наметилась последние три месяца, и заключается она в консолидации ипотечного рынка крупными банками.

Важно, что согласно статистическим данным, у нас есть небольшой рост количества сделок на рынке жилья. В то же время, по сравнению с первым полугодием, внесены качественные изменения, и наблюдается снижение числа сделок в городах области на фоне роста количества сделок в Ростове.

Средний размер кредита остался практически на уровне прошлого года. Его размер незначительно варьируется в районе 2 млн рублей. Это вызвано стагнацией цен на рынке недвижимости.

- Получается, что, несмотря на мировой финансовый кризис, в том числе, кризис ипотеки, в Ростовской области все стабильно и спокойно?

- Не так все просто. Большее количество вышеназванных сделок - это сделки прошлых периодов, начатые еще в июне-июле, и завершенные только к октябрю. Думаю, что до конца года такое поступательное развитие ипотечного кредитования будет продолжаться до конца года. Мы не прогнозируем резкого падения, если только крупные банки не предпримут дальнейших шагов по введению моратория на кредиты и не введут заградительные процентные ставки.

Однако проблема заключается в другом, в том, что, начиная с марта прошлого года мы стали жить в новом мире в сфере ипотеки. Не секрет, что в России в лице АИЖК была внедрена американская модель ипотечного кредитования. В Америке у ипотеки было очень хорошее начало с 1937 по 1981 год, суть которого заключалась в том, чтобы помочь банкам получить "длинные" деньги через выкуп закладных по заранее предоставленной оферте. Федеральные американские структуры, которые сейчас обанкротились и были, по сути, ренационализированы, выпускали сотни ипотечных ценных бумаг. Это вызвано стремлением их диверсифицировать для того, чтобы привлекать средства в жилищную сферу, ипотеку от разных групп инвесторов. Они старались каждую бумагу подогнать под интересы инвестора. В данном отношении это была очень прогрессивна система. Но, начиная с 1981 года, начала формироваться система производных ценных бумаг, которая допускала, условно говоря, неоднократный передел базовых закладных, появлялись второй, третий уровень бумаг, что приводило к полному отрыву кредитора от ответственности за выданный кредит, а инвестора к полному отрыву от того залога, который должен был гарантировать эту бумагу. Вероятно, по традиции, потому что объяснить такое положение дел экономическими причинами довольно трудно, этим бумагам присваивался очень высокий рейтинг на уровне суверенного рейтинга США. Таким образом, их с удовольствием покупали инвесторы, так как доход по ним был выше, чем у казначейских обязательств США, а рейтинг такой же высокий. И сегодня вся система рухнула…. Не просто рухнула и повлекла потери у этих инвесторов, а цепную реакцию, которая рушит всю мировую экономику.

Мы можем заметить, что и в России, при малейшем дуновении кризисного ветра, банки, которые привлекали западные средства через производные ценные бумаги, исчезли с рынка. Надо понимать, что мы оказались перед ситуацией, когда та система, которую создавали американцы и которая за 25 лет заняла доминирующее положение в сфере ипотечного финансирования, рухнула и ее больше не будет никогда. Потому что представить себе инвестора, который решится разместить свои средства в производных ценных бумагах такого рода, совершенно невозможно.

В связи с этим в 2009-2010 годах, пока не будет сформирована иная система привлечения "длинных" денег или не будут приняты меры по созданию внутреннего рынка рефинансирования ипотеки, ипотечного рынка не будет, он сократится. Источником роста ипотеки в 2006-2007 годах были именно западные деньги, сегодня их нет и не будет никогда. Это повлечет неизбежный кризис спроса.

Когда ряд экспертов утверждает, что на стройке проблем не будет и кризис закроется инвесторами, это неверно. Ведь инвестор покупает квартиру в строящемся доме, чтобы потом ее дороже продать, а кому он ее перепродаст, если нет конечного потребителя? Роль ипотеки за последнее время была недооценена нашими девелоперами. В действительности покупателей жилья с помощью ипотеки гораздо больше, чем казалось - порядка 40-50%. Таким образом, возникает неизбежный кризис спроса, который обязательно повлечет "замораживание" строящихся объектов, прекращение строительства новых объектов.

- Игорь Львович, какой Ваш прогноз развития ипотечного кредитования в России?

Дело в том, что дешевая ипотека - это как дорогая нефть. Способствует развитию "голландской болезни", и настраивает на простые решения и легкие, но недолгосрочные победы, что и происходило на рынке последние три года, когда был большой приток "дешевых длинных" денег с Запада. Сегодня этот поток прекращен, и нам придется вспомнить все. Вспомнить то, от чего мы отказались в начале 2000-х годов, увлекшись идеями американской ипотеки, и привыкать работать на стройке с "короткими" деньгами, в условиях отсутствия банковского кредитования строительного сектора. Самое опасное, что может сейчас случиться - это появление замороженных строек. Если раньше мы получали обманутых дольщиков за счет деятельности отдельных недобросовестных застройщиков, сейчас можем начать получать от порядочных компаний, которые каждый полученный от дольщиков рубль вкладывали в стройку. Но если в 17-этажном доме построено только шесть этажей и на оставшиеся покупатели не пришли, дом будет "заморожен" и дольщики, вложившие свои средства, будут очень долго ждать разрешения кризиса. Планы по вводу жилья в 2009-2010 годах могут быть откорректированы. Но проблема не в статистической отчетности. За цифрами стоят люди, взявшие кредиты на приобретение жилья с долевым участием в докризисный период, будут платить за то, чего нет. Вот это кризис, социальная проблема.

Более того, если стройка "заморозится", застройщикам будет все же несколько проще. Во-первых, они не все "сидят" в кредитах. Во-вторых, их размеры, как правило, относительно невелики. Но они же перестанут покупать стройматериалы. А на волне последних лет подъема строительного рынка, предприятия стройиндустрии взяли громадный кредит, вложили средства в реконструкцию производства, закупку современного оборудования. И сейчас исчезновение платежей от строителей за стройматериалы может привести к серьезным проблемам и банкротству ряда предприятий стройндустрии.

Мы это проходили в 90-х годах, были рецепты разрешения кризиса, теперь надо их вспомнить.

- О каких рецептах идет речь, что можно предпринять, чтобы, если не изменить ситуацию в корне, хотя бы смягчить последствия кризиса?

Во-первых, необходимо сделать то, о чем мы неоднократно просили наших коллег из федеральных министерств. Сегодня социальная поддержка населения по приобретению жилья достаточно весома. Эти средства есть в бюджете, и они выплачиваются. Но законодательство выстроено таким образом, что до 90% этих средств автоматически выплескивается на вторичный рынок. Предоставить землю под строительство дома за счет этих денег нельзя. Как только человек получает субсидию в руки, данные средства становятся его личными, и в соответствии с земельным кодексом, землю он может купить только с аукциона. В связи с этим, необходимо все имеющиеся бюджетные средства, которые выделяются на финансирование жилищные программ, направить на строительство новых объектов или завершение строительства существующих, что позволит сохранить финансовый поток в промстройиндустрию и в строительство. Для этого можно даже не увеличивать финансирование, достаточно просто перенаправить поток, и это даст положительный эффект в момент начала кризиса.

Кроме того, учитывая, что обязательства государства перед льготными категориями граждан накопились за многие годы, следует рассмотреть возможность увеличения финансирования с целью поддержать рынок и расширить очередь, которая накапливалась десятилетиями.

Во-вторых, решить вопрос с жилищно-строительными кооперативами граждан. Нужно срочно принимать решение о бесплатном предоставлении им земельных участков, строительству инженерной инфраструктуры к ним. В ЖСК можно обойтись без "длинных" кредитных ресурсов. Строить дольше, дешевле, но это даст работу подрядчикам. Существуют и другие способы поддержки граждан. Например, некоммерческие ассоциации, развитые в Англии, Голландии. Данная система не применялась на российском рынке с дореволюционных времен. Суть ее заключается в том, что некоммерческая организация при помощи государства, работодателя, благотворительной организации начинает строить, включая в плату сумму на свое дальнейшее развитие. Она занимается жилищным строительством не как жилищный кооператив, только для себя, а для других граждан, но бесприбыльно.

В-третьих, необходимо выделять на местном уровне средства для формирования маневренного фонда для тех людей, которые не смогут платить по ипотеке, чтобы были места, куда их можно было переселить. Нужны быстрые меры по насыщению рынка.

Что касается ипотеки, уже очевидно, что американская модель приказала долго жить. Трудно сегодня определиться с тем, кто будет завтра инвестором, направляющим "длинные" деньги в производные ипотечные ценные бумаги. Самое рациональное - развивать европейскую систему, когда банк-кредитор оставляет закладную у себя и несет за нее ответственность, а структура по типу АИЖК оказывает ему поддержку в части продажи его облигационных займов и поиске "длинных" инвесторов. Это государственная задача. АИЖК, вместо того, чтобы наживаться на данной ситуации, как оно делает сейчас, должно направлять усилия на выкуп "зависших" кредитов у банков, а все что останется - на строящиеся объекты. Не только от них не отказываться, а направлять на них целевые средства. АИЖК имеет такие ресурсы.

Еще один важный момент заключается в необходимости создания государственной системы страхования ипотеки. Причем то, что прописано в проекте долгосрочной стратегии жилищного строительства, где это предлагается сделать на основе универсальных страховых компаний, на сегодняшний день неэффективно. Необходима государственная система.

Главное - все вышеназванные меры необходимо применить в течение ближайших нескольких месяцев, только тогда мы получим положительный эффект. Я не говорю о том, что мы полностью исключим возможность кризисных явлений, но в значительной степени снизим их негативное влияние.

- Игорь Львович, данные меры можно предпринять только на федеральном уровне, что можно сделать самостоятельно, регионально?

На сегодняшний день в Ростовской области подготовлен проект закона "об областной программе развития строительства социального жилья", в котором предусматриваются значительные финансовые ресурсы на строительство объектов социального жилья для очередников. На эти цели будет направлена большая часть предусмотренных бюджетом ресурсов. Во-вторых, мы планируем переформатировать деятельность ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" ("РРИК") - регионального оператора АИЖК на выполнение функций компании, гарантирующей ипотечное кредитование. Таким образом, "РРИК" гарантирует обратный выкуп закладной банку в трехлетний период. Пока строится объект и появляется предмет залога, с банка снимаются строительные риски. Корпорация берет их на себя.

Уже подготовлен соответствующий пакет документов, проведены переговоры с банками. Цель данной схемы - направить ипотечные кредитные ресурсы, которые есть в регионе, на строительство новых домов и завершение строительства существующих. Нельзя останавливать развитие новых территорий, ведь кризис цикличен и конечен. И когда он будет завершен, мы можем получить провал предложений на рынке. Поэтому нельзя останавливаться, надо развивать и это направление.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество