Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Замминистра развития Ростовской области И.Далаксакуашвили: "Рыночная составляющая ипотечного кризиса в России уже проявилась"

08.10.2007  ИА "Интерфакс"
Ростовская область в январе-августе текущего года увеличила по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов и займов в 2,1 раза - до 3 млрд 971 млн рублей. С одной стороны, положительная тенденция налицо. Но если раньше эксперты говорили о том, что России ипотечный кризис не грозит, то сейчас многие эксперты сходятся во мнении, что его первые признаки уже появились. В чем проявляется ипотечный кризис и какими последствиями он обернется - на этот вопрос в интервью агентству "Интерфакс-Юг" ответил заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.

Игорь Львович, вопросы о возникновении ипотечного кризиса были подняты месяц назад: Вы прогнозировали, что ситуация в Америке непосредственно отразится на российском рынке ипотечного кредитования. Сегодня эксперты активно обсуждают эту тему и сходятся во мнении, что кризис в России все же существует. В чем и насколько оправдался Ваш прогноз?


Во время нашего предыдущего интервью, когда большинство экспертов были уверены, что ипотечный кризис, бушующий в Америке, нас не коснется, мы говорили о том, что это неверно, и он, скорее всего, окажет негативное воздействие на наш рынок ипотечного кредитования. Согласно прогнозу, ипотечный кризис должен был отразиться на социальной составляющей в виде невозвращенных населением кредитов в банки и, соответственно, проблем с гражданами, лишившимися жилья.


Кроме того, очевидны были и экономические последствия, вызванные тем, что у нас значительная часть банков фондируется на международном рынке заимствований. Мы говорили о том, что если на Западе упадет спрос на облигации, обеспеченные ипотекой или займами, предназначенными на развитие ипотечного кредитования, то это сразу же отразится на нашем рынке. По счастью, социальная составляющая пока не проявила себя, но мы и прогнозировали, что это случится не сегодня, а позднее, хотя рыночные механизмы уже сработали строго по тому, как было рассчитано.


Буквально в начале сентября целая группа российских банков не смогла разместить свои облигационные займы на суммы свыше миллиарда долларов, хотя есть уже неофициальные данные о росте невозвратов. В результате, как и прогнозировалось, денег стало меньше, деньги стали дороже. И сегодня все уже говорят о том, что кризис непосредственно влияет на российский рынок.


Получается, что число банков, занимающихся ипотечным кредитованием, снижается?


На рынке пустых ниш практически не бывает, то есть, если какая-то часть банков, а это примерно процентов 40, которая активно фондировались на Западе, вынуждена будет повысить процентную ставку и уменьшить количество выдаваемых кредитов, то, вероятно, эту нишу займут банки, не фондируемые на Западе. В первую очередь, речь идет о трех-четырех крупных банках, в числе которых Сбербанк, ВТБ. Кроме того, ипотекой, по-прежнему, будет заниматься агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Это связано с тем, что высокий спрос на ипотеку сохраняется.


Другое дело, что это все равно отразится на населении, доступность кредита будет снижена. Более того, банки сегодня, как и предполагалось, ужесточают свои требования к заемщикам. Это, безусловно, положительный момент, так как позволяет снизить потенциал социальной угрозы, но с другой стороны - это снижает количество выданных ипотечных кредитов, что, собственно, и прогнозировалось. Но если я предлагал усилить надзор государства над ипотечным кредитованием, то рынок сам все отрегулировал. Отсутствие длинных дешевых денег заставило банки повысить ответственность своей деятельности и требовательность к клиентам.


Более того, и АИЖК повысило требования к банкам-партнерам. Сегодня вводится беспрецедентная мера по солидарной ответственности по дефолту заемщика. Ведь раньше банк продавал закладную через регионального оператора или напрямую, если он был аккредитован АИЖК, то вся дальнейшая ответственность была на владельце закладной.


Сегодня по предложению АИЖК ответственность будет делиться 50 на 50 между держателем закладной и банком-партнером. Это также снизит привлекательность продуктов АИЖК для небольших региональных банков, хотя до сих пор они были наиболее активными потребителями данного продукта, так как не могли самостоятельно выйти на рынок заимствований и делали это через АИЖК. Но агентство занимает на рынке примерно 20%.


Проблема в том, что крупные банки и АИЖК, вероятно, не смогут заполнить полностью нишу ипотечного кредитования, поэтому можно ожидать периода падения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Это может произойти уже в первом квартале следующего года.


В итоге, все теперь говорят: безусловно, кризис есть. Но опять никто не говорит о том, что в условиях, когда происходит стагнация цен, когда от продажи заложенной квартиры нельзя будет вернуть кредит банку, когда человек будет выселен, тогда начнутся социальные последствия кризиса. Об этом почему-то все сегодня молчат. У нас не предусмотрены инструменты, чтобы избежать рисков социальных. Мой прогноз - в течение следующего года будут дефолты, будут проблемы.


Какого рода будут проблемы? Что следует ожидать в ближайшее время?


Во-первых, стагнация цен на рынке продолжается. Снижается спрос. Весь 2006 год и первую половину 2007 мы наблюдали тенденцию, что 70% жилищных кредитов в Ростовской области стали ипотечными. До этого было наоборот, то есть, заработал механизм ипотеки. Средний размер кредита с 400-600 тысяч вырос до 1,2 млн рублей. Безусловно, сыграл роль рост цен на жилье. Но в большей степени, это связано с тем, что доля заимствованных денег при покупке квартиры с 25-40% выросла до 80%, а в некоторых случаях составила все 100%. Покупателей, у которых были собственные средства, стало значительно меньше.


По идее, цены на жилье должны снизиться, но закладывается база кризиса. Рассмотрим пример Америки, где люди покупали жилье под 7-8% годовых, и видели, что оно дорожает на 12-15%. Строительные компании закладывали свои прибыли и расчеты на перспективу роста цен. У нас в данный момент происходит то же. Наши застройщики приобретали земельные участки на аукционах по очень высоким ценам. И цены на стройматериалы выросли. Теперь, когда спрос упадет за счет снижения ипотеки, причем, даже если он упадет на 10%, это будет уже существенные подвижки на рынке. Цены должны были бы снизиться, но этого не произойдет, так как им некуда снижаться, в связи с тем, что на волне подъема цен и роста спроса люди покупали дорогие земельные участки, брали кредиты в банках, чтобы строить дома и дороже их продавать. Снизить цены они не могут. Таким образом, наступит кризис, когда один не сможет купить, а другой не сможет продать. У одного не хватает денег, потому что он теперь свою серую зарплату в банке не покажет, ему никто не даст 100%-ый кредит или кредит без андеррайтинга, а некоторые банки и вовсе откажутся от этих программ, так как не захотят нести 50%-ые риски. Мало того, что это финансовый риск, это еще и риск потери лицензии в случае дефолта, дополнительные усилия и траты банка на поддержание взаимодействия с АИЖК. Все вышеперечисленное будет способствовать развитию классического кризиса. В каких масштабах он будет - не берусь предсказывать.


Игорь Львович, какие меры можно предпринять, чтобы предотвратить кризис?


На мой взгляд, необходимо, увеличить госгарантии АИЖК для привлечения средств, чтобы агентство могло заместить рыночную нишу своими кредитами, пусть более дорогими и жесткими. Рынок пустым быть не может. Когда облигации обеспечены ипотекой - с одной стороны, и суверенными гарантиями России - с другой, это можно продать, под это можно привлечь ресурсы. Первый шаг - увеличение доли гарантий.


Второе: крупным банками нужно поставить задачу за счет имеющейся ликвидности занять большую долю на рыке, чтобы не допустить снижения кредитования. Данные финансовые механизмы позволили бы нам решить проблемы, связанные с развитием ипотечного кризиса.


К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество