Загородная недвижимость коттеджи не вытеснят дачи в России

От участков без подряда до стародачных мест. // Сергей Жарков, «Аналитический центр IRN.RU» от 15 августа 2011 года.

В советские времена бытовала поговорка: успешный человек должен иметь пять ключей. От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Первые три пункта показывали в основном материальный достаток, два последних – подчеркивали социальный и служебный статус.

Прошли годы, кое-что изменилось. В чьих-то глазах стало необходимым добавить ключик от дома на зарубежном курорте, кто-то не мыслит себя без ключа от яхты. А для выросшего за это время нового поколения сравнение с советскими временами – вообще все равно что для поколения семидесятников равнение в исторических учебниках на пресловутый 1913 г.: вроде привычно, но как-то оторвано от жизни, академично слишком.

Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», понятие «дачи», распространенное в России больше, чем во всем остальном мире, с уходом от советских времен не отмирает.

Участки без подряда

Интерес к участкам без подряда, с одной стороны, продолжает снижаться. На рынке загородной недвижимости продолжается плавное смещение покупательского спроса в сторону участков с подрядом и готовыми домами. Хотя на участки без подряда по-прежнему приходится основная доля продаж – до 65%, по данным специалистов управляющей компании «ЗемАктив». А другие специалисты, наоборот, говорят об увеличении спроса.

Возникает вопрос, почему. А просто потому, что далеко не на всех участках без подряда будут возведены дома для постоянного проживания. Главные преимущества формата участков без подряда – невысокий первый взнос, возможность возведения строений поэтапно (есть деньги – строим, заканчиваются – можно подождать), то есть дешевизна, - как раз лучше всего отвечают пожеланиям тех, кто намерен построить дачу для сезонного отдыха (в том числе краткосрочного зимнего), а не для постоянного проживания.

Сохраняются все преимущества комфорта: к участку подведена вода, канализация, газ, электричество. Так что вроде при желании можно здесь и Новый год встретить. Одновременно снимаются во многом проблемы транспортной доступности: если нужно ехать долго, но не каждый день, то можно выбрать участок получше (например, поближе к «большой воде») и в цене выиграть.

Правда, при выборе такого варианта строительства аналитики www.irn.ru советуют чрезвычайно внимательно отнестись к проблемам разводки сантехническо-инженерных коммуникаций на участке. Чтобы потом не пригласить гостей на встречу Нового года и не заявиться с ними в дом с полопавшимися от мороза трубами и закоротившим от просочившейся воды электричеством. Такие случаи бывали.

Специалисты девелоперской компании «Красивая Земля» проанализировали покупательские предпочтения и выделили пять основных критериев выбора земельного участка без подряда: направление, стоимость, расстояние от МКАД, месторасположение участка относительно близлежащей трассы, объектов инфраструктуры, водоемов и лесов, а также степень оснащенности инженерными коммуникациями и темпы строительства. «В современном мире дача без коммуникаций не всегда пользуется успехом, ведь клиенты предпочитают комфорт», – говорит генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов.

Есть и множество других опций, которыми интересуются потенциальные покупатели. Качество подъездных дорог, пост охраны, инфраструктура поселка. Однако, по мнению Сапунова, эти параметры рассматриваются все же в меньшей степени

Всего в 2011 г. в Московской области будет завершено строительство от 70 до 100 поселков без подряда, что составляет примерно треть от общего числа подмосковных поселков без подряда, по данным «Красивой Земли».

Росту покупательского интереса этим летом способствует комфортная погода в июне и июле. «В прошлом году из-за жары часть покупателей отложила просмотры коттеджных поселков и заключение сделок, – рассказывает Илья Сапунов. – В этом году летние дни не настолько жаркие, как год назад, поэтому нынешняя погода располагает к тому, чтобы ездить по поселкам и смотреть участки».

«Мы видим, что девелоперы постепенно поднимают цены в поселках, – рассказывает Сапунов. – По нашим прогнозам, до конца года участки без подряда в Московской области могут увеличиться в цене на 10-15%».

Более подробно со сведениями об участках без подряда можно ознакомиться в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы (Май-Июнь 2011)».

«Большая вода» как центр притяжения спроса

Повышенным спросом последние два года пользуются коттеджные поселки у водоемов. «С наступлением летнего сезона покупатели стали чаще интересоваться загородной недвижимостью, расположенной возле водоемов, – говорит Константин Романов, генеральный директор Vesco Realty. – В июне спрос на коттеджные поселки, расположенные у «большой воды», увеличился на 20%, хотя на рынке загородной недвижимости наблюдается сезонный спад. Многие покупатели хотят выехать за город в данный период, а установление жаркой погоды в Московском регионе провоцирует отдавать предпочтение проектам, соседствующим с реками или озерами».

Стародачные поселки как фактор социального статуса

Стародачные места, которые застраивались во времена советской власти, разумеется, несут в себе аромат особой притягательности. Это места, проверенные временем. Обладание самыми шикарными домами на Новой Риге всегда будет показывать причастность владельца к нуворишам. Если не присутствовать на Рублевке в момент проезда правительственных кортежей, то уже никто не разберет, где кончаются владения государственной элиты, а где начинаются места обитания «новых русских братков». А вот такие названия, как «Переделкино», «Вороново», «Снигири», для понимающих звучат очень привлекательно.

Неоспоримое преимущество домовладений в престижных и популярных стародачных местах – замечательная экология, отличные природно-видовые характеристики и в большинстве случаев небольшая удаленность от МКАД. Стародачные поселки – это организованная дачная застройка в ближайшем Подмосковье для летнего отдыха государственной, научной и творческой элиты, отмечают специалисты компании «Терра-Недвижимость». Такие поселки были оснащены необходимыми коммуникациями, хорошими подъездными путями. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из стародачных мест либо возникли на их границах.

К стародачным местам также относятся и территории исторической застройки, те места, где в дореволюционной России  располагались имения известных государственных деятелей. Прошли годы, и территория многих из этих мест стала застраиваться сначала дачами, а потом и организованными коттеджными поселками.

По данным «Терра-Недвижимости», наибольшее количество предложений приходится сейчас на минское направление (34%), на котором расположены такие стародачные поселки, как Немчиновка, Баковка, Переделкино и Лесной Городок. Наименьшее количество предложений представлено в стародачных поселках, расположенных на Рублево-Успенском и Калужском направлениях (12% и 11% соответственно).

По данным компании, средняя стоимость домовладений, расположенных в стародачных поселках рублево-успенского направления, составляет примерно $5,2 млн. Меньше стоят домовладения на минском направлении – около $1,4 млн. Средняя стоимость стародачных домовладений на Калужском и Киевском направлениях составляет $1,285 млн и $925 000 соответственно. Наиболее дешевые домовладения сосредоточены в стародачных поселках ярославского направления – в среднем по $570 000.

Средняя стоимость домовладений в наиболее популярных стародачных местах

Источник: «Терра-Недвижимость»

Инфраструктура – залог успеха

Вообще летний сезон – не лучшее время для загородного рынка. Сделки носят единичный характер. Мечтающие о собственном доме в пригороде, как правило, реализуют свои намерения весной или осенью, которая традиционно является высоким сезоном для таких продаж.

И это лето не исключение. Например, на Калужско-Киевском направлении в среднем по загородным объектам в сегментах бизнес и элита совершаются 1-2 сделки в месяц, по данным компании «Масштаб».

Более подробно о ситуации на рынке в сегменте дач можно прочитать в статье «Картина маслом»: загородная недвижимость – весна 2011. Часть II. Дачи».

Однако на рынке есть проекты, которые, несмотря на сезонный спад, имеют высокие продажи. «Покупатель стал более разборчив. Сейчас он за те же деньги помимо участка или домовладения желает приобрести еще и комфортные условия проживания, которые можно создать лишь в том случае, если проект имеет хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру», – рассказывает заместитель генерального директора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев.

По данным ГК «Масштаб», более 80% потенциальных покупателей хотят иметь в шаговой доступности от дома хорошую школу, детский сад, разнообразные спортивные секции. Пока на рынке немного подобных предложений, но успешные примеры полнофункциональных инфраструктурных комплексов уже есть, и они пользуются растущим спросом.

По мнению аналитиков www.irn.ru, вопрос развитой инфраструктуры – как социальной, так и транспортной – будет во многом определяющим при развитии и новых территорий Москвы, о которых пока традиционно говорится как о местах дачных и даже стародачных.