Загородная ипотека Питера: банки запрягают

Загородная ипотека сегодня
По мнению начальника отдела кредитования первичного рынка недвижимости "Балтийской ипотечной корпорации" Марины Бельковой, загородная недвижимость сегодня – один из наиболее привлекательных объектов для инвестиций, но высокая доходность обычно обозначает и высокие риски. "Несомненно, земля обладает рядом достоинств в качестве товара и в качестве предмета обеспечения – залога. Тем не менее, выдавать кредиты только под залог земельного участка сейчас мало кто решается. Кредитование на строительство дома также встречается редко. Загородная ипотека сегодня – это заемные деньги на уже возведенный коттедж, где объектом залога служит готовая постройка".

По мнению советника управляющего петербургским филиалом "Национального Резервного Банка" Аллы Трубниковой, "ипотечный рынок загородного жилья менее развит, чем городской, так как отличается более высокими рисками. Потенциальные риски обусловлены несколькими факторами. Во-первых, земля зачастую не находится в собственности или имеется спорное оформление права собственности на землю. Во-вторых, застройщиками являются небольшие компании, не обладающие достаточными ресурсами, поэтому существует риск невыполнения застройщиком его обязательств. В-третьих, в настоящее время трудно прогнозировать ликвидность объектов, так как рынок загородной недвижимости еще недостаточно развит и на сегодняшний день не существует единой системы оценки объектов".

Вышеперечисленные риски приводят к тому, что лишь немногие банки имеют ипотечные программы на рынке загородного жилья и довольно часто эти кредиты являются более дорогими для заемщиков. Кроме того, высокая стоимость объектов загородной недвижимости уменьшает и без того узкий круг потенциальных заемщиков.

Большая часть банков, занимающихся "загородной ипотекой", выдает кредиты на приобретение готовых домов. Существуют также отдельные предложения по финансированию строящейся загородной недвижимости. В основном это программы по определенным коттеджным поселкам в рамках соглашений банков с конкретными застройщиками.

Процентные ставки
По мнению члена правления "Городского ипотечного банка" Игоря Жигунова, обычно процентные ставки на кредиты, обеспеченные загородной недвижимостью, несколько выше, чем при залоге квартир, и составляют в среднем 10-12% в долларах и 12-15% в рублях. Это связано с отдельной категорией такого кредитного продукта и только формирующимся предложением. "Возможно, со временем условия кредитования квартир и загородных объектов будут схожими", – говорит Жигунов.

В "Бинбанке" кредитные ставки на покупку загородной недвижимости уже сегодня находятся на том же уровне, что и по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке. Правда, существует различие в размере минимального первоначального взноса: если по квартирам он составляет 10%, то по коттеджам – 25% от оценочной стоимости недвижимости. Как правило, при оформлении ипотечного кредита на загородную недвижимость в залог также оформляется участок земли. При этом схема выдачи ничем не отличается от выдачи ипотечного кредита на квартиру.

Объемы и перспективы
Кредиты на приобретение загородной недвижимости составляют в "Городском ипотечном банке" около 10-15% от общего числа выданных ипотечных кредитов. При этом представители банка отмечают незначительный, но стабильный рост этих показателей. Игорь Жигунов уверен, что данное направление будет в дальнейшем активно развиваться. Эксперт также отметил сезонность спроса: весной и летом количество заявок на покупку загородных домов ощутимо больше, чем осенью-зимой.

В "Балтийской ипотечной корпорации" доля "загородных" кредитов не превышает тех же 10-15%. По мнению Марины Бельковой, с введением земельной ипотеки и возможности рефинансирования закладных под залог земельного участка, банки активно начнут развивать загородное направление – возрастет конкуренция, уменьшатся ставки, снизятся требования к заемщикам. Правда, в итоге все это непременно приведет к росту цен – Марина Белькова ожидает увеличение цены на земельные участки более чем на 30%.

В "Бинбанке", не так давно приступившему к выдаче кредитов на коттеджи, объем сделок с загородной недвижимостью еще меньше – в петербургском филиале он составляет около 5% от общего числа выданных кредитов. По словам управляющего филиалом "Бинбинка" в Санкт-Петербурге Александра Чеснокова, "в планах стоит задача увеличить эту цифру до 30-40%, чему способствует наступление дачного сезона". Наряду с возможностью оформления в залог земли, находящейся в статусе ИЖС, программа «Бинбанка» позволяет приобрести дом в садоводстве, что серьезно расширяет круг потенциальных заемщиков.

По мнению экспертов рынка, количество выдаваемых ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости будет только расти, так как существует наглядная тенденция увеличивающегося спроса на покупку собственных домов за городом. Об этом свидетельствуют и активно растущие темпы строительства коттеджных поселков в пригородах Санкт-Петербурга и районах Ленинградской области.

Нельзя не отметить не только растущий спрос на загородное жилье, но и активность банков в освоении «загородной ипотеки». Только за последнюю неделю "Загородная недвижимость сегодня" писала о новых программах "ОблЖАИК", "НОМОС-Банка" и "ТрансКредитБанка". По нашей информации, банк "Санкт-Петербург" занимается разработкой специальной программы кредитования на покупку загородной недвижимости. Надо полагать, примеру этих банков вскоре последуют и другие финансовые гиганты.