Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Уплыли за Libor

28.03.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.28.03.11-180x160.jpg
Чем удобны и чем опасны переменные ипотечные ставки. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

2010 год и первый квартал 2011 года были ознаменованы не только активным ростом выдачи ипотечных кредитов, но и тем, что параллельно происходила ломка докризисных стереотипов, тенденций, кардинально менялись правила работы на рынке. Кредитные организации пересматривали свои системы оценки заемщиков, требования к потенциальным клиентам и объектам недвижимости. В итоге банки предложили рынку много новых продуктов, разработанных с поправкой на докризисные ошибки.

Например, большинство кредитных организаций теперь не предлагают ссуды с первоначальным взносом ниже 15–20%, а «нулевую» ипотеку сейчас ни один уважающий себя банк точно не выдаст. Что греха таить, даже 15% планку по первоначальному взносу вы найдете разве что у крупных игроков с госучастием и мощными пассивами за спиной (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк). Зачастую ставка для заемщика тем меньше, чем больше он внесет на первом этапе. Это понятно: чем ниже сумма кредита, тем несущественнее затем будет взнос, а значит – меньше риски дефолта заемщика.

Например, у ряда банков ставки по ипотечным программам делятся на три группы: при взносе в 20–30%, 30–50% и более половины от стоимости квартиры. Чем выше взнос, тем ниже процент по кредиту. Аналогичный принцип заложен в новом ипотечном предложении Сбербанка с рекордной для российского рынка ставкой в 8% годовых. Казалось бы, ничего себе – учел уроки кризиса, такой уровень ипотечных расценок даже ниже предложений 2007–2008 годов. Но не все так просто, как было в те годы. Теперь под 8% выдаются жилищные кредиты сроком на 8 лет, а требование по минимальному первоначальному взносу – 50%. Невысокие расценки на кредиты, но довольно жесткие требования к потенциальным заемщикам – короткий срок ипотеки и большой первый платеж.

Низкие ставки и жесткие условия – не единственная «продуктовая» тенденция на ипотечном рынке. Ряд активных ипотечных банков предложил заемщикам кредитные программы с переменными ставками, которые привязываются к рыночным индексам. В данный конкретный момент времени такие продукты дешевле и выгоднее для заемщика, чем классические «фиксированные» предложения. Ведь ситуация на рынке вполне стабильна. Однако в случае негативных событий  в экономике переменные ипотечные ставки могут взлететь вслед за индикатором, от которого они зависят. Все больше банков предлагает переменные ставки, и, что удивительно, все больше заемщиков не боятся так рискнуть.

Убить двух зайцев

На российском рынке ипотеки переменные ставки, их еще называют плавающими, появились в 2006 году. Тогда редкая банковская «птица» предлагала такие продукты, да и далеко не каждый заемщик решался взять какой-то непонятный и непостоянный кредит. Сейчас же ипотечные продукты с переменными ставками предлагают многие крупные банки плюс небольшие, но активные ипотечные игроки, в том числе выдающие кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

При ипотечном кредите с переменной (плавающей) ставкой происходит следующее. Ставка кредитования меняется по определенным правилам, чаще всего – в зависимости от какого-нибудь индекса, вроде MosPrime или Libor за некий промежуток времени. MosPrime Rate рассчитывается на основе ставок рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка (со сроками overnight, 1, 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев). То есть, к примеру, MosPrime 6m представляет собой индикативную ставку за 6 месяцев. Для заемщика переменные ставки могут означать одну из двух вещей. Либо размер ежемесячного платежа меняется – ставка растет, платеж больше и наоборот, либо изменяется срок кредита – ставка увеличивается, кредит удлиняется и наоборот.

«Такие продукты весьма распространены в мире. При соблюдении мер защиты заемщика и стабильной макроэкономике они не представляют опасности, – рассказывает Андрей Милютин, руководитель проекта компании IFC. – Но соблюдение таких мер, как ограничение или сглаживание колебаний ставки, удлинение срока пересмотра ставки до нескольких лет, использование равномерного погашения номинала, существенно усложняет продукт и, соответственно, увеличивает требования к кредитору по внутренним системам и по работе с заемщиками».

Кроме того, можно легко посчитать, что при значительных колебаниях макроэкономических показателей возрастет и вероятность существенного изменения долговой нагрузки. Напомним, что на пике кризиса значения индикатора MosPrime достигали 26–28%. Такие скачки могут негативно сказаться не только на заемщике, который потеряет квартиру, но и повысит риск по этому клиенту для кредитора. Банку придется доформировывать резервы по проблемному должнику.

Но это все экстремальные варианты развития событий. При благополучном экономическом будущем «переменные» продукты вполне себе безопасны и даже выгодны для заемщика. Ведь подобные ипотечные программы обычно дешевле, чем продукты с фиксированной ставкой. В США, например, сегодня разница по ставкам в два раза. В России разрыв не столь велик, но тоже ощутим. Кредиты с переменными ставками выдаются примерно под 9–10%, тогда как «фиксированную» ипотеку чаще можно получить под 12–13%.

При отсутствии вероятных экономических потрясений и значительных колебаниях ставки в будущем платить больше не стоит – можно рискнуть и выбрать программу с переменным процентом. Однако даже в США были примеры, когда ставки росли очень сильно, практически в разы, за короткое время. В таком случае заемщики могут столкнуться с сильно выросшим ежемесячным платежом и возрастающим риском дефолта.

«Мне кажется, что при высокой инфляции и волатильной макроэкономике – у нас и во многих так называемых развивающихся странах – для заемщика оптимальны продукты с фиксированной ставкой в национальной валюте в силу существенной независимости от будущего», – делится своим мнением Андрей Милютин. «В России кредиты с переменными ставками не имеют большой популярности, – говорит, в свою очередь, Людмила Пестрецова, начальник управления методологии розничного бизнеса РосЕвроБанка. – Однако в банках появился продукт, сочетающий в себе черты кредита с переменной и фиксированной ставками, так называемые кредиты с комбинированной ставкой».

В «комбинированных» продуктах в течение определенного срока устанавливается фиксированная ставка (5–10 лет), после чего начинает действовать переменный процент, привязанный к какому-либо рыночному индексу. «Число банков, которые предлагают такой продукт в кризис и непосредственно после него, увеличилось», – говорит Людмила Пестрецова. Такие предложения очень выгодны клиентам, планирующим погасить ипотечный кредит досрочно (в период действия фиксированной ставки). Ведь в этот период, как правило, ставка на порядок ниже, чем просто по классическим ипотечным программам.

Кому выгодно

Переменные и комбинированные продукты сегодня уже нельзя назвать редкими. Однако заемщики в массе своей осторожничают и предпочитают фиксированные проценты. Поэтому доля кредитов, выдаваемых по программам с плавающей или комбинированной ставкой, незначительна. Но чем ниже старт, тем мощнее разбег. Потенциал описанного направления ипотечного кредитования практически все банкиры оценивают высоко. «На данный момент более распространенными являются программы с фиксированными ставками, – говорит Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – Но в будущем востребованность программ с переменными ставками будет возрастать по мере восстановления экономики после кризиса».

По словам эксперта, программы с переменными ставками есть как у государственных банков, так и у дочек иностранных банков и частных кредитных организаций. Также на рынке предлагается большой спектр программ с комбинированными ставками. Их суть сводится к использованию фиксированной ставки лишь в течение начального периода кредитования. Если в течение оговоренного времени заемщик не гасит ссуду, то далее он выплачивает проценты по переменной «таксе».

Итак, заемщику начисляются проценты по ставке, зависящей от какого-либо рыночного показателя стоимости денег. К ставке MosPrime, как правило, привязывают рублевые кредиты, к Libor - валютные ссуды. Также существуют продукты, проценты по которым зависят от ставки рефинансирования Центробанка. Размер ежемесячного платежа по кредиту меняется вслед за базовым показателем. Периодичность такого пересчета может быть разной: от одного раза в месяц до одного раза в год.

Главное преимущество таких кредитов для заемщиков – более низкая ставка кредитования по сравнению с кредитами с постоянной ставкой. Для банков данные ссуды выгодны по причине уменьшения процентного риска, поэтому они могут позволить себе предложить своим клиентам более низкие ипотечные расценки. Процентный риск возникает, когда банк выдал кредит с фиксированной ставкой на длинный срок, а привлек под эту ссуду финансирование на более короткий период. Риск реализуется в момент, когда надо продлевать финансирование, а рыночная ситуация складывается так, что ставки привлечения новых средств очень высоки. Выдавая кредиты с плавающей ставкой, зависящей от рыночного индекса, кредитору уже не надо закладывать этот риск в конечную стоимость кредита.

«Кредиты с переменной ставкой пользуются большой популярностью у заемщиков, которые рассчитывают погасить долг достаточно быстро, – поясняет Александр Ефимов. – При малом сроке кредитования многие клиенты способны спрогнозировать поведение процентной ставки по кредиту, а значит и размер собственных платежей». «Как правило, такими продуктами пользуются заемщики, которые имеют представление о том, от чего зависит плавающая составляющая ставки, и могут строить прогнозы по ее изменению», – соглашается Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования Юникредит банка. По его словам, для заемщика на момент предоставления кредита предложение с плавающей ставкой является самым выгодным, предложение с комбинированной – чуть менее интересным, а фиксированный процент получается самым дорогим.

Поэтому плавающие ставки особенно интересны тем, кто планирует осуществить досрочный возврат кредита, возможно, за счет продажи какого-то имущества. Тогда заемщик понимает, что он берет кредит на достаточно короткий срок и вероятность изменения плавающей составляющей не так велика, как если бы он собирался платить в соответствии с графиком. «Занимая деньги по плавающей ставке, как правило, заемщики рассчитывают погасить кредит досрочно, понимая все риски того, что ставка может вырасти в будущем, – продолжает Иван Веденисов. – Как правило, для продуктов с плавающей ставкой нет моратория на досрочное погашение, так как изначально данный продукт подразумевает, что кредит, скорее всего, будет погашен раньше срока». Вариант же с комбинированной ставкой дает возможность клиенту понаблюдать за поведением плавающей составляющей, и в случае большой волатильности рефинансировать кредит с изменением условий на фиксированную ставку.

«Нельзя сказать, что кредиты с плавающей ставкой лучше или хуже ссуд с фиксированной ставкой, – продолжает Елена Кудлик, финансовый директор банка «Дельтакредит». – Все зависит от того, на какой строк заемщик берет кредит, как и когда собирается его выплачивать». Правда, из-за изменения рыночной ситуации плавающая ставка может достигнуть критического уровня, когда заемщик уже не сможет обслуживать кредит. Для минимизации этого риска банки, как правило, вводят ограничение на максимальный размер плавающей ставки.

Программы

Плавающие и комбинированные ставки предлагают многие банки. Разберем несколько продуктов, а также те риски, которые они в себе несут. Для этого возьмем конкретный пример – ипотечный кредит, зафиксированный по ставке на 5 лет. Ссуду будем брать в рублях на срок 10 лет, а в качестве первоначального взноса отдадим все накопленное, но всего 20% от стоимости жилья. Квартиру приобретем на вторичном рынке. Сразу скажем, что мы будем «считать» оба варианта переменной ставки: комбинированную и просто плавающую на весь срок.

В Юникредит банке в комбинированном варианте мы получим 12,5% на 5 лет, а далее MosРrime 6m + 6%. Сейчас этот индикатор находится на уровне 4,3%. Следовательно, при стабильных экономических условиях мы получим 10,3%, что вполне себе немного, а если ситуация на рынке будет развиваться в лучшую сторону, то ипотечная ставка снизится еще. Теперь подсчитаем, насколько это возможно, вариант с полностью переменной ставкой. Она составляет MosPrime 6m + 6%. То есть уже сейчас заемщик будет платить 10,3%, а через полгода процент может еще уменьшиться.

Но перейдем к другому банку. У банка «Дельтакредит» по обозначенным условиям заемщик получит 12% на 5 лет (продукт «DeltaЭконом»). Далее он будет рассчитывать взнос по MosPrime 3m + 6%. Индикатор сегодня находится на уровне 3,97%. Легко подсчитать, что ставка составила бы порядка 9,97%. Если же выбрать продукт с переменной ставкой на все 10 лет, то заемщик банка получит ставку MosPrime 3m + 6,75%, то есть примерно 10,72% («DeltaМечта»). Это реально выгоднее, чем платить 13%, под которые реально выдается ипотека.

Вариация данных индексов отражает реальную ситуацию на рынке привлечения средств. Хотя индикаторы и краткосрочные, но их изменение проецируется и на длинные деньги. По словам Елены Кудлик, данное предложение было разработано по итогам кризиса 2008–2009 года, когда в конце 2008 года индекс MosPrime, к которому привязаны плавающие ставки по рублевым  кредитам, достиг своего рекордного значения. По мнению Елены Кудлик, одна из оптимальных моделей для заемщика это все-таки комбинированная ставка, то есть фиксированная на срок 5 или 7 лет, а после истечения данного срока – плавающая. Заемщик получает низкую ставку на 5 или 7 лет. Если в течение этого срока он выплачивает основную сумму долга, то даже при увеличении ставки после «фиксированного» срока, изменение его платежа будет, скорее всего, незначительно.

У банка «Открытие» также есть продукт «Переменная ставка». Он появился в 2010 году в рамках сотрудничества с АИЖК. Аналогичные программы предлагает большинство партнеров агентства. В рамках данного предложения ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ. Правда, наш мифический заемщик, для которого мы считаем платежи, не получил бы ипотечную ссуду «Переменная ставка», так как минимальный взнос там начинается от 30%. Ну, допустим, подкопил денег. Тогда его ставка в банке «Открытие» на сегодняшний день составит 10,5%. Рассчитывается она так: учетная ставка ЦБ + 2,5%.

«Преимуществами этого продукта для заемщика является большой период перерасчета ставки кредита (1 раз в год) и ее привязка к ставке рефинансирования ЦБ, которая подвержена значительно меньшим колебаниям, чем другие аналогичные индикаторы, – рассказывает Александр Ефимов. – Благодаря этому, данная программа практически исключает резкое изменение ставки кредитования».

«В Банке жилищного финансирования при выборе продукта с переменной ставкой заемщик должен будет заплатить 6,75% + MosPrime 3m. В Банке проектного финансирования можно зафиксировать ставку на 5 лет на уровне 10,75%, по истечении процент надо будет рассчитывать по формуле MosPrime 3m + 5,25%. То есть, если считать сейчас, то ставка бы составила 9,22%, вообще, весьма выгодное предложение, если сравнивать с рынком». В Мособлбанке в первую пятилетку платить придется 11,5%, а по истечении фиксированного срока – те же MosPrime 3m + 6% (продукт «Оптимальный 1»). Если же мы возьмем ставку, плавающую за индексом все 10 лет, то в Мособлбанке ставка сейчас составит 10,72% (6,75% + MosPrime 3m). Как нетрудно заметить, переменные продукты довольно схожи, и по принципу своего построения, и по средним ставкам для заемщика.

Все банки, которые предлагают «плавающие» продукты, говорят об их растущей популярности. «Дельтакредит», к примеру, начал продавать продукт с комбинированным вариантом в конце 2008 года, а сейчас на него приходится основная доля выдач рублевых кредитов. «Учитывая, что текущая ставка по данному кредиту – самая низкая среди всех ипотечных продуктов банка, все это делает программу интересной для заемщиков, в том числе и для тех, кто нацелен на долгосрочный кредит, – рассказывает о своем опыте Ефимов. – Статистика подтверждает эти доводы: доля заявлений на продукт «Переменная ставка» стабильно растет и сейчас составляет 15–20% от всех заявлений на ипотеку».

 

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество