Время ипотеки
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Время ипотеки

17.10.2011  Ipocredit.Ru
Ipocredit.17.10.11180x160.jpg
Что лучше: брать ипотеку или арендовать квартиру? // Софья Ручко, Ipocredit.Ru

«Я один живу и работаю в семи комнатах, – ответил Филипп Филиппович. – И желал бы иметь восьмую. Она мне необходима под библиотеку. У меня приемная, заметьте, она же библиотека, столовая, мой кабинет – три. Смотровая – четыре. Операционная – пять. Моя спальня – шесть и комната прислуги – семь. В общем, мне не хватает».

Михаил Булгаков, «Собачье сердце»

Часто решение квартирного вопроса строится на такой антитезе: ипотека или аренда. Универсального решения здесь нет, для каждого конкретного случая подходит свой вариант.

Своя квартира за чужие деньги

Самый главный аргумент в пользу ипотеки, с которым сложно не согласиться: мы платим банку за свою недвижимость. В случае с арендой наши деньги уходят в карман арендодателю, мы же взамен приобретаем всего лишь право следующий месяц жить в данной квартире, при этом не получая ни сантиметра площади этого жилья в собственность.

«В долгосрочной перспективе выгоднее выплачивать ипотечный кредит, поскольку заемщик отдает эти деньги уже за собственное жилье, – соглашается Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». – В этом случае все вложения, связанные с ремонтом, обустройством квартиры, созданием комфортных условий для жизни целесообразны и оправданы, в отличие от съемной квартиры, когда человек вынужден жить в тех условиях, которые предлагает ему арендодатель».

«Приобретение жилья по ипотеке выгоднее, чем наем, при условии, что вам необходимо собственное отдельное жилье. Арендная плата за 15–20 лет сопоставима с суммой, достаточной для того, чтобы стать собственником квартиры. К очевидным минусам ипотеки относятся долгосрочные обязательства перед банком в условиях экономической неопределенности и высокие ставки по кредиту», – считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Цена вопроса

Долгосрочные обязательства. Эти слова – не пустой звук. Принимая решение об ипотеке, нужно отчетливо понимать, что кредит придется возвращать на протяжении многих лет. Неплатежи приведут к изъятию предмета залога – ипотечной квартиры.

Что дешевле: ипотека или аренда? Стоит ли платить сейчас за удобство стать (через много лет) собственником недвижимости?

В Москве ипотечные платежи, как правило, всегда будут выше, чем арендные. Если речь идет о Подмосковье, особенно Дальнем, то эти суммы могут быть вполне сопоставимы. Но слишком ли вам нужна «далекая» квартира, учитывая пробки и частую смену работы?

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», сопоставила ипотечные и арендные платежи на примере двухкомнатной квартиры, расположенной на третьем этаже пятиэтажного дома в районе станции метро «Бауманская», стоимостью 8,5 млн. рублей. Снять такое жилье можно за 40 тыс. рублей в месяц.

Стандартные условия ипотечного кредитования будут следующие: первоначальный взнос – 20% (1,7 млн. рублей), срок кредитования – 20 лет, подтверждение доходов – по форме НДФЛ-2, при этом ежемесячный доход должен быть не менее 135 тыс. рублей, процентная ставка 11,23%. Ежемесячный аннуитетный платеж – 71 256 руб.

Таким образом, «потенциальный заемщик, взяв кредит у банка в размере 6,8 млн. рублей, за 20 лет выплатит 17 101 510 рублей. При общей сумме 18,8 млн. рублей вложений за 20 лет снимать эту же квартиру можно почти 40 лет», – резюмирует эксперт.

Однако все здесь не столь однозначно. В таком вопросе как ипотека, уверен Алексей Шленов, необходимо учитывать фактор времени, который является основополагающим в вопросе долгосрочного кредитования.

«Если ипотека берется на 15 лет, она, как правило, выплачивается в течение 7–8 лет. За эти восемь лет стоимость недвижимости может вырасти в три раза», – утверждает эксперт и приводит следующий пример.

Предположим, в 2000 году двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м, стоила 1 млн. рублей. Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (при том, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%), ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 руб. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. руб. Значит за 1 млн., взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель вернул бы банку 2,7 млн. руб. То есть, переплатив кредитору 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн. руб. И это при том, что на сегодняшний день стоимость однокомнатных квартир в столице начинается от 4 млн. руб.

Брать нельзя ждать

Многие люди, готовые взять ипотеку, находятся в состоянии ожидания – снижения ставок по кредитам и (или) стоимости недвижимости.

Основания для такого отложенного спроса есть: цены на квартиры упали во время кризиса, а банки в течение этого года смягчали условия по ипотеке – снижали ставки, требования к первоначальному взносу, форме подтверждения доходов заемщика и пр.

Но вот продолжится ли такая тенденция в будущем? Давать точные прогнозы по рынку недвижимости не берется никто из спикеров, а вот относительно стоимости кредитных денег эксперты придерживаются одинакового мнения.

«Ставки по ипотечным кредитам снижаться в ближайшее время не будут, так как ставка рефинансирования последний год, наоборот, только увеличивается», – говорит Артур Восканян, начальник Управления развития POS-кредитования ООО КБ «Алтайэнергобанк».

«В настоящий момент, учитывая очень трудную ситуацию на рынке капитала и возможность наступления второй волны кризиса, говорить о снижении ставок по кредитам невозможно, – соглашается Александр Зиминский (Penny Lane Realty). – Более того, уже наблюдается обратный тренд. Например, Сбербанк отказался продлевать свою программу «Возьми за 8». Это была самая доступная ипотека на банковском рынке ипотечного кредитования».

«В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам достигли своего рекордного минимума, опустившись ниже докризисного уровня. На мой взгляд, в ближайшее время значительного снижения ставок не последует», – высказывает аналогичное предположение Юлия Мацияшко, руководитель продукта «Ипотека ОТП Банка».

В то же время сегодняшние условия по ипотеке спикеры оценивают как предельно лояльные.

«В течение всего 2011 года банки шли по пути оптимизации ипотечных программ, предлагали рынку новые удобные и выгодные продукты. Необходимо отметить и либерализацию банковских требований в отношении своих клиентов и готовность многих банков к индивидуальному подходу при рассмотрении потенциальных заемщиков. Сегодня кредит на приобретение квартир на вторичном рынке, при определенных условиях, можно получить со ставкой порядка 9–10% в валюте и 11–13% в рублях», – делает оценку рынка Алексей Шленов («Миэль-Брокеридж»).

Но все ли заемщики могут воспользоваться наиболее привлекательными кредитными программами?

«Многие эксперты, оценивая доступность ипотеки в России, чаще всего опираются на значение средневзвешенной ставки по ипотеке. Безусловно, ставки имеют колоссальное значение, но есть еще множество других факторов, влияющих на возможность взять кредит, – рассуждает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования. – Полагаю, что низкие ставки у АИЖК и Сбербанка во многом являются популистскими мерами, так как значительная часть граждан не может внести первый взнос в размере более 50% или не проходит по доходу из-за ограниченного срока кредита».

Кредит не для всех

Рассуждения о том, брать ипотеку или повременить, могут быть полезны только для потенциальных заемщиков – людей, которым банк даст деньги в долг. Для одобрения кредитной заявки имеет значение доход клиента, наличие первоначального взноса, кредитная история и пр. Именно по этим параметрам оценивает заемщиков банк.

Однако полагаться только на кредитора в этом вопросе было бы недальновидно. Важен еще и «собственный андеррайтинг»: предварительно человек должен оценить себя как заемщика сам, чтобы понять, сможет ли он вернуть долг. В первую очередь нужно учесть доходы – хватит ли их, чтобы платить банку и при этом жить достойно.

Ежемесячные выплаты в первую очередь зависят от платежеспособности: чем выше доход заемщика, тем большую его долю он может отдать в счет погашения кредита, рассказывает Юлия Мацияшко. Как правило, максимально ежемесячный платеж составляет 40–50% от дохода. При этом за доход заемщика принимается уровень его заработка за вычетом налогов и имеющихся финансовых обязательств: таких как выплаты по ранее полученным кредитам, алименты и т.д.

«Чтобы сейчас получить ипотечный кредит в сумме до 3,7 млн. рублей, достаточно иметь доход в 35 тыс. рублей после налогообложения», – утверждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

 «Лучше подбирать платеж таким образом, чтобы он не превышал 1/3 от совокупного ежемесячного дохода всех созаемщиков. В случае если вы будете готовы платить по кредиту, опережая график платежей, вам будет достаточно написать заявление на частичное досрочное погашение и оплатить желаемую сумму, благодаря чему вы прилично сэкономите на процентах», – советует Артур Восканян.

Не хлебом единым

Помимо материальных факторов, при ипотеке нужно учитывать еще и множество всевозможных обстоятельств. Долгосрочные кредиты вообще опасны тем, что за многолетний период их выплаты всякое может случиться. Например, заемщик может лишиться доходов (или части доходов). Заметим, что если подобное произойдет с арендатором, то вопрос решится довольно просто: он просто соберет свои вещи и съедет со съемной квартиры, будучи никому ничего не должен. Заемщик же взять и покинуть обжитой уголок не сможет – он обязан вернуть долг банку в любом случае (самый крайний из них – продажа залоговой квартиры).

Риск потерять способность обслуживать долг есть всегда (как бы хорошо ни шли дела у заемщика в данный момент времени).

«Кредит оформляется на длительный срок, поэтому к планированию своих будущих расходов нужно подходить максимально ответственно. Неплохо иметь и резервный запас, так называемую «подушку безопасности», которая огородит от возможных негативных финансовых изменений заемщика», – советует Юлия Мацияшко (ОТП Банк).

Каждому по способностям

Квартира, в том числе на кредитные средства, приобретается с разными целями. Это тоже необходимо принимать во внимание, когда речь идет о принятии решения о получении ипотечного кредита.

Предположим, вы работаете в Москве, но ваши доходы позволяют взять кредит только на покупку скромной «однушки» в Дальнем Подмосковье. Представим, что вы получили деньги в банке и приобрели это жилье. Как минимум лет 10 вы будете отдавать приличную часть заработка и, проклиная все на свете, несколько часов в день тратить на дорогу до офиса и обратно. Не лучше ли при таком раскладе снять нормальную квартиру в столице, чтобы комфортно доезжать до работы и иметь возможность в любой момент поменять это жилье или вообще перестать его арендовать, если доходы перестанут позволять делать это.

Другое дело, если речь идет о покупке квартиры, например, для детей. Тогда есть смысл покупать квартиру и в Подмосковье (в надежде на то, что она лет через 10 существенно подрастет в цене). Кстати, такую инвестиционную ипотечную квартиру можно сдавать. Тогда платить из своего кармана банку придется гораздо меньше – часть долга погасят арендаторы.

Вряд ли имеет смысл ипотека с нулевым первоначальным взносом. Во-первых, в таком случае вы будете платить банку довольно крупные суммы. Во-вторых, если эту квартиру придется продать в первые годы обслуживания кредита, то на вырученные от ее реализации деньги вы не сможете купить себе ничего. Должнику, который вносил большой первоначальный взнос, после продажи квартиры достанется сумма денег, достаточная для покупки хотя бы скромного жилья.

Путь, когда для внесения первоначального взноса берется потребительский кредит, вообще опасен. Ведь тогда стоимость ипотеки возрастает в разы: «потреб» тоже придется возвращать, причем ставка по этому виду займов гораздо больше, чем по ипотеке.

Печальная статистика

Преимущества и недостатки есть как у ипотеки, так и у аренды. Для каждой конкретной ситуации подходит свой способ решения квартирного вопроса. Важно не ошибиться в выборе. Пока статистика на этот счет неутешительна: в России дефолты по ипотеке происходят обычно в первые годы получения кредита. Значит, часто люди неправильно оценивают свои возможности и потребности. При этом те, кто долгие годы арендует жилье, могли бы прийти в банк и выйти оттуда счастливыми обладателями новой квартиры, за которую потом без особого труда расплатились бы.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество