Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Вас выселяют

04.07.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit040711-180x160.jpg
Банки клянутся: решить проблему просрочки они стараются до суда. Но если это не получается, то беспокоиться все равно не о чем, ведь суды на их стороне. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

Выселения ипотечных заемщиков из купленных в кредит квартир получили широкий резонанс в СМИ. Главной проблемой тут считают отсутствие маневренного фонда. Мол, выселяют бедную Настеньку и ее пятерых детей из дома из-за невыплаченной ипотеки (впрочем, непонятно, как банк вообще ей дал такой кредит, но это уже другая история) по суду, да ехать некуда. Настенька страдает, жить ей с малышами негде. Банк тоже мучается – как же ему, бедному, резервы теперь формировать.

Однако юристы и банкиры говорят о том, что проблема, если существовала, то давно, и вообще была раздута журналистами. На самом деле банки стремятся разобраться с незадачливым заемщиком до суда. И это получается. А выселений – минимум, по их словам. Тем не менее, в частных беседах я неоднократно слышала жалобы банкиров на то, что суды по ипотечным должникам зачастую слишком гуманны.

Да что там, в частных беседах. В этом признавалась даже Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. Правда, было это на одной из конференций прошлой весной. К тому же Карасева сразу добавила, что в Сбербанке проблемы ипотечной просрочки как таковой практически нет, так что и говорить тут не о чем.

Конечно, случаев, когда суд встает на сторону кредитора, все-таки большинство. Это понятно, потому что в суд дело доходит либо в довольно сложной ситуации, либо в совсем безнадежной. Все понятно: есть заемщик, он не платит по кредиту, долг надо взыскать. Арбитры признают заемщика виноватым, поэтому обязанным выплатить ссуду и проценты.

Здесь – еще один «узкий» момент. Взыскать что-то с заемщика бывает ой как нелегко. Если квартира является единственным местом для проживания, машины и чего-нибудь еще у должника нет, зарабатывает он копейки, а маневренный фонд, как мы уже говорили, все не строится, то кредитору тут не позавидуешь.

Но все это не вызывает особой тревоги у банкиров. Или об этом предпочитают не говорить громко. Какой смысл кричать на всех углах о судебных взысканиях и проблемах, с ними связанных? Это не поможет вернуть безнадежные долги, а репутация кредитных организаций окажется запятнанной.

Неприятная процедура

Но если все-таки произошло? Суд, взыскание, несчастный должник, плачущие дети. Нет, на деле все гораздо более прозаично и технично. В случае удовлетворения требования банка об обращении взыскания на предмет ипотеки (квартиру, дом), кредитная организация с исполнительным листом приходит в отдел службы судебных приставов. Они возбуждают исполнительное производство и арестовывают квартиру. Соответствующие постановления направляются в банк и заемщику.

Если должник отказывается покидать площадь, пристав может выселить его и постоянно проживающих в квартире родственников принудительно. Но это возможно лишь в том случае, когда есть куда выселять, так как выгнать заемщика просто «на улицу» закон не позволяет даже из заложенной квартиры. «То есть обратить взыскание на предмет залога по решению суда можно, а вот исполнить это решение без предоставления заемщику «альтернативного адреса» нельзя», – поясняет Александр Гребельский, управляющий партнер адвокатского бюро «Гребельский и партнеры».

«По решению суда о наложении взыскания на квартиру в результате исполнительного производства квартира переходит к новому собственнику, – комментирует Андрей Величко, начальник управления судебной и административной практики юридического департамента банка «Открытие». - Если при этом в квартире продолжают проживать предыдущий собственник, должник или связанные с ними лица, то требуется отдельное решение арбитров».

Практики по принудительному выселению, по словам юристов, немного. Она только формируется, потому как процессуально – это достаточно сложное направление. Прежде всего, новому собственнику придется доказать факт проживания третьих лиц. Для этого нужно получать выписку из домовой книги и привлекать участкового.

Безусловно, для многих заемщиков приобретенная по ипотеке квартира – это именно единственное жилье. В этом случае для выселения нужно, чтобы проживающим в квартире заемщику и членам его семьи было предоставлено иное жилье. Соответствующая обязанность по закону (ст. 95 Жилищного кодекса РФ) ложится на плечи местных властей. Очень часто переселять просто некуда.

Формально должен существовать маневренный фонд жилья для предоставления гражданам, в том числе в случае непогашенной ипотеки. Но в действительности он либо отсутствует, либо квартира находится в таком ужасном состоянии, что там просто невозможно жить. Поэтому в настоящий момент процесс выселения может быть достаточно длительным.

Альтернатива для банка есть: снимать жилье для заемщика и представить доказательства этого приставу или гарантировать приобретение нового жилья на разницу между стоимостью реализации и суммой задолженности. Хотя на практике такой разницы к моменту подачи иска не остается.

«Проблема такого института как «маневренный фонд» в России заключается в том, что его до сих пор так и не создали, – говорит Александр Будник, директор департамента розничного кредитования Абсолют банка. – В настоящее время проблема формирования маневренного фонда, а также работающих процедур по его использованию, является предметом обсуждения на многочисленных конференциях, круглых столах и рабочих группах, посвященных вопросам взыскания задолженности по ипотечным кредитам».

В таких форумах, как известно, активное участие принимают представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), чья роль в формировании политики ипотечного кредитования в России очень высока. Может быть, это чем-то поможет рынку, но пока реального движения в решении проблемы маневренного фонда нет.

С одной стороны, эта беда в нашей стране известна, и ее решением занимаются на государственном уровне. С другой, это делается как-то неэффективно. Интересно, что у адвокатов для совсем нерадивых клиентов есть такая «байка». Дескать, где-то в Московской области, в Волоколамском районе, недалеко от Митино еще с девяностых годов существуют дома московского маневренного фонда. Но живут там совсем не те граждане, которые когда-то могли позволить себе взять ипотеку в банке.

В пользу бедных

Чаще всего проблему ипотечной просрочки удается уладить в досудебном порядке за счет реализации предмета ипотеки и погашения задолженности по кредиту, уверяют банкиры. «Кредитные организации используют все возможности, чтобы решить проблему до суда, - говорит Александр Будник. – Обращение в суд – это крайняя мера».

Как правило, по кредитному договору основанием для обращения в суд является просрочка свыше 30 дней. На практике банки подают иск не раньше чем через три месяца после возникновения просрочки. «По нашей практике в суд приходится обращаться порядка в 10% случаев от всех проблемных заемщиков», – говорит Будник.

По словам Андрея Величко, в этой ситуации «трудности» возникают лишь с оценкой купленной в ипотеку недвижимости. Необходимо, чтобы оценка стоимости квартиры, с одной стороны, устроила заемщика-залогодателя, а с другой – позволила быстро реализовать жилье. В определенных ситуациях проблема урегулирования просроченной задолженности может быть решена и без реализации предмета ипотеки. Например, за счет пересмотра графика платежей или увеличения срока по кредиту (реструктуризация).

«Специальной статистики по соотношению количества исков об обращении взыскания на предмет ипотеки к количеству просроченных ипотечных кредитов не ведется. Хотя юристы банков в очных беседах порой приводят «некую» статистику, – продолжает Александр Гребельский. – В целом, исходя из практики нашего бюро и бесед с коллегами по цеху, можно однозначно заключить, что данный процент невелик».

По его мнению, банковские «стервятники», которые при первой возможности отнимают купленное в кредит жилье, – это миф, созданный СМИ. В действительности, ни один банк не заинтересован в том, чтобы расторгать договор и обращать взыскание на квартиру в случае появления угрозы дефолта.

Гораздо выгоднее предоставить отсрочку или предложить реструктуризацию задолженности. В обоих случаях банк получит дополнительный доход от процентов по кредиту. Кроме того, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника из жилья требует значительных временных затрат и человеческих ресурсов. Одни юристы чего стоят!

Мифом оказываются и гуманные арбитры. Обращения банков в суды за взысканием задолженности по кредитам практически не содержат в себе предмета для спора: банк выдал кредит, заемщик так или иначе обязан его вернуть. «Суды обычно выносят решения именно в пользу кредиторов, – говорит Андрей Величко. – Должники в большинстве своем не оспаривают тот факт, что они должны вернуть кредит, но могут предпринимать попытки снизить штрафные санкции или затянуть процесс».

По словам эксперта, проблема может возникнуть с обращением взыскания на предмет ипотеки в том случае, если большая часть кредита уже погашена, а стоимость предмета залога несоразмерно выше оставшейся задолженности по кредиту. Но это, скорее, частный случай.

«Последняя практика свидетельствует о том, что суды занимают сторону кредитных организаций», – соглашается Александр Гребельский. «В большинстве случаев решение о взыскании принимается в пользу банков, – продолжает Александр Будник. – Позиция арбитров в пользу заемщиков заключается в условиях этого решения». По его словам, часто суд пересматривает размер неустойки к взысканию или, к примеру, может утвердить рассрочку. Если суд излишне лояльно относится к какому-то заемщику, «это не является проблемой для банков, а может лишь означать некоторое увеличение сроков завершения процесса взыскания», – подчеркивает эксперт.

«Сейчас самым важным аспектом для самого суда при рассмотрении дела является срок его рассмотрения», – рассказывает Александр Гребельский. В этой связи обращение взыскания на залог, как вид судебного разбирательства, очень привлекателен для суда. Стороны по делу легко определяемы, нет проблем с их извещением (вся информация содержится в кредитном договоре), предмет и основание иска ясны и понятны, объем необходимых для удовлетворения иска доказательств незначителен и заранее известен. Поэтому ничто не мешает рассмотреть дело в 1-2 заседания и уложиться в предусмотренный пунктом 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ двухмесячный срок рассмотрения дела.

«С учетом фактически установившегося с легкой руки президента приоритета принципа «соблюдения процессуальных сроков» над всеми иными процессуальными принципами, в том числе принципом «законности», суды охотно удовлетворяют иски об обращении взыскания на предмет ипотеки, - подчеркивает эксперт. – Ведь судебная система любое указание сверху воспринимает слишком буквально». То есть в данном случае для банков мало причин для беспокойства: суды в процессуальном моменте на их стороне.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество