Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Вадим Пахаленко: «Недоступной остается недвижимость, ипотека у нас уже давно доступна»

18.03.2011  Ipocredit.Ru
main-180x160.jpg
О том, что будет происходить на рынке ипотеки в 2011 году, а также о том, почему конкуренция – это не всегда хорошо, рассказал в интервью порталу Ipocredit.ru Вадим Пахаленко, директор департамента по работе с финансовыми институтами банка «Дельтакредит» // Фаина Филина, специально для IpoCredit.Ru.

- Как бы вы охарактеризовали ипотечный рынок по итогам 2010 года? Ведь это был переломный год для жилищного кредитования.

- Да, верно, это был переломный год. В 2009 году ипотечный рынок сжался в 4,2 раза, было выдано всего около 150 млрд. рублей жилищных кредитов. А в 2010 году рынок вырос в 2,5 раза. По последним данным, емкость ипотечного сегмента достигла в прошлом году 378 млрд. рублей.

- 2009 год вообще был сложным для банков. Практически никто не кредитовал.

- В 2009 году кредитные организации испытывали проблемы с ликвидностью, чем вовремя воспользовался Сбербанк и отвоевывал себе большую долю рынка. А в 2010 году кризис закончился, банки расправили плечи и поняли, что надо чем-то зарабатывать. Ипотечный сегмент довольно низкомаржинальный, но самый стандартизированный, если говорить об ипотечном кредите как о розничном инструменте для размещения ликвидности.

Да и что греха таить, рынок перспективный. Просрочка в жилищном кредитовании самая низкая в сегменте потребительского кредитования. Плюс у банков есть обеспечение (квартира, дом) в качестве залога. Вот все игроки и вернулись на рынок. Я бы сказал, четвертый квартал 2010 года был ознаменован тем, что, как и в 2006–2007 годах, только ленивый не занимался ипотекой. Причем снова началась война за клиента. Банки вовсю сейчас конкурируют друг с другом по ставкам и иным параметрам ипотечных кредитов: требования к заемщикам, предмету залога и т.п.

- Это позитивная тенденция, на ваш взгляд?

- Сегодня на рынке есть ликвидность. Перед банками стоит задача – зарабатывать деньги, вот кредитные организации и пошли в ипотеку всем скопом. А на войне, как говорится, все средства хороши. Отсюда вытекает большая проблема, она вызвана излишним ослаблением требований к заемщикам. Будто бы банкиры не вынесли уроков из кризиса.

- Вы же говорите, просрочка в ипотеке самая низкая в разрезе по сегментам?

- Да, просрочка низкая, но проблемы все же были. Доказательство тому — создание АРИЖК, собственные программы реструктуризации банков, многочисленные судебные разбирательства по поводу проблемных заемщиков и реализация объектов залога. В погоне за увеличением кредитного портфеля банки вновь начали существенно ослаблять требования. Время покажет, к чему это приведет.

- А «Дельтакредит» разве не либерализует требования к своим потенциальным заемщикам?

- Безусловно, мы это делаем, но всегда знаем грань: у нас  уроки кризиса как раз стоят перед глазами. Мы считаем, облегчение условий для получения кредитов — это вообще временный процесс. За периодом «оттепели» неминуемо придет отрезвление.

- Как изменилась расстановка сил по итогам 2010 года, учитывая, что конкуренция за клиента обострилась?

- Сбербанк может немного потерять в доле, появились новые или активизировались старые игроки, которые «отъели» понемногу этот рынок у всех, но последних данных у нас пока нет.  Ждем рейтинга РБК.

- Каковы ваши прогнозы на 2011 год?

- Согласно данным индекса состояния ипотечного рынка DeltaCredit ожидается рост на 50–55%, то есть более умеренный, чем в прошлом году. Тенденций к серьезному понижению ставок не наблюдается. Да и вообще, некоторые банки уже уронили расценки на кредиты ниже докризисного уровня. Что касается первоначального взноса, то к концу 2010 года  планка минимального размера первоначального взноса упала до 10–15%, так что в 2011 году дальнейшего снижения вряд ли стоит ждать. Ведь это достаточно рискованное поле.

Вообще, думаю, что 2011–2012 годы расставят все по своим местам. Окончательно определятся доли по основным игрокам, а также рыночные условия по ипотечным кредитам.

- По вашему мнению, возможны перестановки в топ-10?

- Не думаю, что существенные перестановки возможны, хотя отдельные краткосрочные сюрпризы вероятны. На самом деле, многие небольшие банки вели себя в 2010 году довольно агрессивно. Но в силу того, что у них нет соответствующего капитала и/или доступа к дешевым длинным деньгам, им скоро придется обуздать свою агрессивность. 

- Как вы оцениваете поддержку рынка государством?

- Хорошо, что помощь была оказана. Центробанк и правительство реагировали довольно оперативно на все изменения в экономической ситуации в острый момент кризиса. Если сравнивать с тем, как мы прошли «крушение» 1998 года, кризис 2008-го был преодолен цивилизованнее на порядок.

Помощь проблемным заемщикам также сыграла важную социальную роль. Денежные вливания в банковскую систему, в свою очередь, также были необходимы, ведь спасая финансовый рынок, власти спасали экономику и, как следствие, людей. Однако, на мой взгляд, были зоны, с которыми можно было бы поработать эффективнее. 

- Как должна измениться роль государства сейчас?

- Очень много говорится о ставках. И это неправильно. Вообще, ставки и условия ипотечного кредитования — это рыночная прерогатива. Банкирам деньги достаются по определенной цене, они добавляют свою маржу (в ипотеке совсем небольшую), и получается конечная стоимость ипотечного кредита для заемщика физического лица. Поэтому, на мой взгляд, бесполезно говорить о том, что банки должны снижать ставки. Есть рыночные условия, и кредитные организации работают в соответствии с ними.

Что интересно: мы делали расчеты, которые показывают, что даже если ставка опустится до 3%, это глобально проблемы не решит. Недоступной остается недвижимость, а ипотека у нас уже давно доступна.

Таким образом, усиление роли государства должно быть направлено на строительство жилья. Каждый год надо вводить как минимум по 1 квадратному метру на человека, в России этот показатель гораздо ниже.

- Рынок ипотеки не является конкурентным. Основные игроки на нем – госбанки. Способно ли что-то изменить ситуацию кардинально?

- Вы знаете, в разных регионах конкурентная среда различна. Например, в Москве мы практически наравне конкурируем со Сбербанком. Но, в основном, выбор невелик — либо Сбербанк, либо партнеры АИЖК.

Вообще, у Сбербанка возможностей гораздо больше, чем у всех остальных кредитных организаций. Банкиры содрогаются, когда Сбербанк начинает проявлять активность в отношении какого-то направления бизнеса. Пришел он на рынок зарплатных проектов — банкиры затаили дыхание. Вступил на рынок кредитных карт — всем опять стало плохо. Когда Сбербанк берется за какие-то куски, то трудно с ним конкурировать. Мы считаем, доступ к фондированию должен быть одинаковым для всех игроков рынка, а не так, как сейчас. Это и наладит конкуренцию на рынке в целом.

- Больше ничего не спасет рынок?

- После всех этих политических заявлений об отмене комиссий, о снижении ставок, трудно что-то сказать. Это ведь практически была гонка, кто объявит проценты пониже. Но, по сути, когда начинаешь считать эффективную ставку по типовому кредиту, у госбанков условия зачастую оказываются хуже. В общем, ипотечный рынок неоднородный. Дальше же очень много будет зависеть  от того, как будут решаться эти самые политические вопросы. Если демпинг по ставкам и другим условиям со стороны госбанков будет происходить и далее, завтра коммерческим кредитным организациям уже не на чем будет зарабатывать.

- В чем секрет успеха Сбербанка, если условия там не самые лучшие?

- Понимаете, мы привыкли связывать Сбербанк с государством. Россиянам нужна надежность. Прошлое Сбербанка для людей играет важную роль даже с точки зрения кредитования. Казалось бы, какая разница, у кого брать ссуду, это же не депозит. Тем не менее, россияне предпочитают надежные, на их взгляд, банки с государственным участием.

- Сколько активных игроков на рынке, по вашим оценкам, сегодня?

- Сейчас происходит нечто похожее на ситуацию в 2005-2007 годах. Ипотека сегодня важна для всех, все кредитные организации к этому стремятся.

- Скажите, как сейчас изменились характеристики типового ипотечного кредита?

- Средний срок не изменился – 15–20 лет: до кризиса у нас средний срок составлял 210 месяцев, сейчас – 208, то есть изменение несущественное. Так как государство оказывало поддержку бюджетникам, то сейчас их стало больше среди наших клиентов. Но глобально ничего не поменялось: ипотека остается единственным инструментом для решения жилищного вопроса.

- А что касается ставки?

- Клиенты предпочитают по-прежнему фиксированные ставки. Но появилась новая тенденция – очень многие уже начали брать продукты с переменной ставкой. Это отчасти связано и с повышением финансовой грамотности населения.

- Что значит переменная ставка и почему она выгоднее?

- Человек берет кредит на 15 лет, но на первые 3–7 лет (у разных банков разные условия) по кредиту устанавливается фиксированная ставка, затем ставка привязывается к какому-нибудь рыночному индикатору, например MosPrime или LIBOR. На указанный период ставка заметно ниже, чем если бы клиент зафиксировал ее на весь срок кредитования. Зачем мне переплачивать за кредит, если средний срок жизни кредита в России 5–7 лет. Я считаю, что далее этот продукт будет все более популярен.

- Валюта ипотечных кредитов, в основном, рубли. Это тоже тенденция?

- Традиционные «долларовые» регионы — это Москва, Санкт-Петербург, меньше Владивосток, Самара, Новороссийск, Калининград. Но кризис людей напугал, долларовых заемщиков стало заметно меньше. С одной стороны, общеизвестно, что занимать надо в той валюте, в которой получаешь зарплату. С другой стороны, курс доллара сегодня вполне стабилен, ставки по валютным кредитам ниже рублевых на 3–4 процентных пункта. При такой разнице уже можно брать и в долларах. К тому же сумма кредита может быть выше или аннуитет ниже. Есть свои выгоды при кредитовании в долларах, мы просто считаем, что выбор должен оставаться за заемщиком, в какой валюте ему лучше брать кредит.

- Есть ли какие-то изменения, в связи с выходом из кризиса, в стратегии банка «Дельтакредит» на рынке?

- Мы активно подключаем партнеров. У нас продажи идут через регионы собственного присутствия (их сейчас 9) и через банки-партнеры с их филиальной сетью. На сегодняшний день у нас порядка 30 партнеров, хотя до кризиса цифра достигала и 80, так что есть куда расти. Мы планируем, в 2011 году партнеров станет порядка 50–60.

Знаете что интересно? К нам сейчас обращаются банки, которые раньше «розницей» вообще не занимались. Они осознали, что узкая специализация только на корпоративном сегменте — это высокие риски. Следовательно, нужно диверсифицировать бизнес.

Если честно, у нас в стране не более 15–20 банков только могут выдавать ипотеку и держать ее на своем балансе. Это – крупные игроки. Остальные выдают кредиты по чьим-то стандартам и дальше их рефинансируют.

- Все крупные банки практикуют продажу через партнеров?

- Из тех, кто на этом рынке уже 7–8 лет, только мы. Есть молодые игроки, но опыт 2006-2007 годов подсказывает, что они, скорее всего, ненадолго. Жалко только, что мало кто извлек уроки из кризиса.

- Какова политика остальных крупных банков, занимающихся активно ипотекой?

- Они реализуют только свои собственные программы через свои филиалы.

- Скажите, откуда у вас фондирование? Ведь условия в «Дельтакредит» тоже довольно привлекательные для заемщика.

- Мы 13-й год в ипотеке. С нами  сотрудничают все известные международные финансовые институты, у нас самые высокие рейтинги, плюс высокая диверсификация источников ресурсов.

- В 2008–2009 годы, в острую фазу кризиса, вы не прекратили кредитовать?

- «Дельтакредит» и в 2008, и в 2009 году не прекращал ни на день ни выдачу ссуд заемщикам, ни выкуп кредитов у наших партнеров. Но вот партнеры прекратили выдачу – они боялись, что их закладные не будут выкуплены, поэтому практически все закрыли ипотеку. Масло в огонь подливали их другие партнеры (наши конкуренты на рынке выкупа закладных), которые на тот момент один за одним прекращали выкуп и уходили с рынка. К тому же был кризис ликвидности.

- Что же спасло рынок?

- Я бы говорил о комплексе причин выздоровления. С одной стороны, кризис действительно кончился. Люди стали выходить на работу, зарплаты начали расти. С другой, несмотря на кризис, жилищный вопрос никуда не делся, он требует решения. Да и господдержка выполнила тоже свою социальную роль. Однако нельзя сказать, что она стала локомотивом развития для рынка.

- Что же стало локомотивом?

- Рыночные силы. Банки вновь начали конкурировать за заемщика, и это дало толчок для развития рынка. Рынок всегда все расставляет по своим местам.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество