Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


В хорошие руки

08.09.2010  Ipocredit.Ru
ipocredit.08.09.10-180x160.jpg
Банкиры нашли способ, как избавить проблемный кредит от проблем. // Фаина Филина, специально для Ipoсredit.Ru

В начале 2009 года в ряде активных ипотечных банков стартовали так называемые программы смены заемщиков. Это просто напросто продажа проблемных ипотечных кредитов новым непроблемным заемщикам. С одной стороны, данная схема позволяет банкам высвободить резервы банкам. С другой, экономятся деньги кредитных организаций, которые бы им пришлось потратить при сложном взыскании на юристов, адвокатов и т.д.

В рамках описанной хитрой схемы банк предлагает новому заемщику приобрести квартиру должника, который больше не справляется с погашением ипотечного кредита. Таким образом, недвижимость проблемного заемщика вместе с его займом становятся собственностью нового «счастливчика». Должник избавляется от непосильной кредитной ноши, а банк – от  просрочки, под которую нужно формировать резерв.

Убить двух зайцев

Несмотря на то, что кризис закончился, остаточные явления продолжают лихорадить банковский сектор. Только если в острую фазу температура и вовсе зашкаливала за 40, то сейчас состояние кредитного сектора можно охарактеризовать субфебрильной температурой в 37,3, когда финансовый организм страны как бы борется с кризисной инфекцией.  И это ему удается. Просрочка прекратила нарастать бешеными темпами. Проблемных заемщиков становится все меньше. Хотя, конечно, до полной победы над болезнью еще далеко. Люди по-прежнему идут в банки и сообщают им, что больше не в состоянии тянуть ипотечную лямку.

Ипотечный сектор, вообще, стоит особняком к остальным сегментам кредитования. Изначально, то же потребительское кредитование выглядело гораздо более проблематично. Просрочка росла угрожающе, а люди продолжали брать все новые ссуды – хотя бы, чтобы погасить старые. Однако потребительское кредитование восстановилось быстрее всего. Розничные банки вновь увеличивают лимиты по кредитным картам чуть ли не вдвое и с удовольствием выдают необеспеченные ссуды только по паспорту.

Ипотечный сектор, в свою очередь, в течение кризиса и сейчас может похвастаться самым низким уровнем просрочки. Ведь люди до последнего бьются за свое жилье, отдают все заработки, только бы сохранить квартиру. Да и даже если уже нет возможности возвращать кредит, банк может реализовать заложенный объект недвижимости. Но, как известно, все просто лишь на словах. На деле реализовать квартиру не позволяют то судьи, то приставы, то отсутствие специального фонда для отселения.

Вот и получается: куда проще взять, да и поменять проблемного заемщика на безпроблемного. Вариант смены заемщика – это как убить двух зайцев. «Для банка – замена дефолтного заемщика на платежеспособного, для нового заемщика – покупка квартиры, проверенной банком с минимальными рисками при заключении сделки, - рассказали Ipocredit.Ru в Хоум Кредит энд Финанс банк. – Плюс большая вероятность одобрения ипотечного кредита».

Такая схема, в отличие от продажи ипотечного портфеля новому кредитору – банку или коллектору, для всех сторон имеет массу преимуществ. Так называемая переуступка обязательства по кредиту, то есть долга, другому заемщику куда более эффективна, чем работа с коллекторами или судебные разбирательства.

При этом банкиры уверены, что это «на руку» не только им, но и заемщикам. Как известно, цены на квадратные метры сейчас сдулись, и ипотечные ставки по поручению руководства страны банки снизили. Так что сегодня приобретение кредитной квартиры - это  не покупка, а одно удовольствие.

По большому счету оно и для старого заемщика лучше. Пока на должнике висит просроченный кредит, его ждет много неприятных моментов: затяжной суд, визиты приставов, ходящие по его кухне радостные потенциальные покупатели. А тут - подписал соглашение, и не нужно больше все заработанное нести в кассу.

Юридический аспект

С правовой точки зрения поменять заемщика на кредитном ипотечном продукте очень просто. Для начала заключается дополнительное соглашение к кредитному договору с обоими заемщиками  - старым и новым. Далее заключается обыкновенный договор купли-продажи. Чтобы эту сделку зарегистрировала Федеральная регистрационная служба, все стороны подписывают бумагу об аннулировании закладной и регистрации закладной на нового должника. Далее новый заемщик вступает в свои права (получает квартиру) и обязанности (гасит ипотечный займ), а старый должник забывает о неудачно взятом кредите.

«Иногда заемщик перестает быть перспективным для банка, - рассказывает Антон Лелявский, адвокат московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры». - Например, если его платежеспособность изменилась в худшую сторону. Если в этом случае найдется новый желающий заемщик, то это можно зафиксировать в договоре. Только важно, что такое изменение требует взаимного согласия всех участников - банка, старого и нового заемщиков. Речь идет о трехстороннем соглашении, на котором должны стоять подписи всех участников».

Если право собственности на недвижимость зарегистрировано, то тогда передача квартиры от старого заемщика новому происходит путем совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. «Правда, в этом случае ипотечная квартира, как правило, находится в залоге у банка, - говорит юрист. - Следовательно, закрепить право собственности за покупателем (новым заемщиком) Федеральная регистрационная служба может только с разрешения банка».

Однако, по словам Лелявского, это частный случай. «Куда больше споров сейчас по объектам, на которые кредиты выдавались, например, на стадии инвестирования, - рассказывает он. - Многие дома еще не достроены. Или достроены, но не оформлены в права собственности». В этом случае юридически все еще гораздо проще: смену заемщика можно провести просто через дополнительное соглашение и новый кредитный договор.

Условия программ

По большому счету практически все банки, активно выдающие ипотеку, применяют в работе программу смены заемщика, в том числе и Сбербанк. В рамках помощи должникам, испытывающим затруднения по своевременному обслуживанию ипотечного кредита, главный ипотечный кредитор страны предлагает не только реструктуризацию или реализацию залогового имущества, но и этот вариант –  смену заемщика. «В случае, когда возникает необходимость смены заемщика, новый кредитный договор в Сбербанке оформляется на действующих в момент заключения сделки условиях, по программам  «Ипотечный кредит» или «Ипотечный+» (в случае приобретения прав по договору долевого участия), - рассказывает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. - Устанавливается новая ставка и новый срок пользования кредитом, который может составлять до 30 лет». По ее словам, новому клиенту зачастую предлагаются лучшие условия, чем были у прежнего заемщика, поскольку Сбербанк по некоторым программам неоднократно снижал ставки и отменил все комиссии за выдачу и сопровождение кредитного договора.

По словам Наталии Хахалиной, заместителя начальника департамента розничного кредитования Абсолют банка, программа смены заемщика не теряет своей актуальности. «Есть объекты, которые являются предметом залога по дефолтным кредитам, - рассказывает она. - С заемщиками, которым не помогла реструктуризация и доходы которых не позволяют обслуживать кредит, мы ведем речь о досудебной реализации предмета ипотеки на добровольной основе. Мы помогаем найти потенциального покупателя и продать площадь по рыночной стоимости для погашения дефолтного кредита. В случае если потенциальный покупатель не имеет достаточно денежных средств для приобретения понравившегося объекта, мы предлагаем выдать новый ипотечный кредит. Таким образом, происходит реализация».

Вторым вариантом, по ее словам, является как раз смена должника по кредитному договору с переводом обязательств по погашению кредита и куплей-продажей недвижимости. Правда, договорная база в этом случае специфична и в дальнейшем этот договор не сможет работать как типовой для целей секъюритизации, например. По словам Хахалиной, в разные месяцы с помощью этих двух вариантов реализуется от 10% до 35 % от общего количества продаваемых заложенных квартир.

«Райффайзенбанк активно применяет такие схемы, осуществляя сделки купли-продажи с переводом долга,  - рассказывает Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц. - На сайте банка можно посмотреть информацию об объектах, под покупку которых возможно использовать данную схему». По его словам, кредит может оформляться как на условиях, которые были у предыдущего заемщика, так и в соответствии действующими программами ипотечного кредитования. «В данном случае выбор, как правило, делается заемщиком в пользу лучших условий, - поясняет Степаненко. - Право собственности на объект оформляется путем заключения договора купли-продажи между заемщиком и покупателем».

И такое случается

Программа выглядит идеально, ведь она может угодить всем. Но без проблем и тут не обошлось. В острую фазу кризиса цены на квадратные метры просели. Из-за падения цен на квартиры в ряде регионов (в том числе, в столице) могут возникнуть сложности у старых проблемных заемщиков. Все дело в том, что при переоценке кредитной квартиры ее стоимость может оказаться ниже первоначального взноса плюс та сумма, которая уже была выплачена в счет погашения кредита.

Приведу простой пример. В мае 2008 года, очень большой энтузиаст  и человек, верящий в нашу экономику как островок стабильности, мой знакомый взял ипотечный кредит на сумму порядка 5 млн. рублей. Цена его квартиры тогда составляла 6,8 млн. рублей. Сейчас, я боюсь, ее можно продать всего за 4 млн. Заемщик выплатит 300 тыс. руб. основного долга. В такой ситуации возникает разница в 700 тыс. руб., которую заемщику нужно вернуть, получается, не взяв.

Да, такое случается. «На остаток долга предоставляется рассрочка, при этом, мы в большинстве случаев отменяем штрафы и пени, так как заемщик проявил лояльность и согласился на добровольную реализацию», - говорит Наталия Хахалина. О том, что подобные неприятные ситуации встречаются, Ipoсredit.Ru рассказали и в Райффайзенбанке.

И все-таки просадка цен настолько сильно, скорее, затронула объекты недвижимости класса выше среднего. Речь может идти о модных районах, планировках, домах. Обычные же квартиры просто не могли так заметно упасть в цене. К тому же, риелторы и девелоперы говорят, что расценки потихоньку начинают расти.

Да и юридическая практика свидетельствует о том, что подобные дела рассматриваются в судах не часто. «Ситуации, когда возникает разница между ценой реализации квартиры и суммой кредита к погашению, на практике не так много,  - говорит Антон Лелявский. - Я бы сказал, что это, скорее, единичные случаи. Даже если такое случается, банку нужно четко понимать, есть ли за что компенсировать эту разницу. Если никакого имущества нет, то речи об этом, как правило, и не идет».

Суд - это крайняя инстанция, большинство ситуаций между банком и проблемным заемщиком разрешаются на стадии переговоров. При судебном взыскании зачастую квартиру просто не удается реализовать по разным причинам. «Если проблемный заемщик не против того, чтобы избавиться от кредитной квартиры, при этом, на нее находится покупатель, то почему бы не реализовать объект? - говорит юрист. - И банку это выгодно, ведь квартира как таковая ему не нужна, а требуются деньги, которые смогут работать. Банку важно получить хоть что-то. Потому даже если возникнет какая-то небольшая разница между ценой сделки и суммой кредита, то здесь банк вряд ли будет упорствовать во взыскании всего имущества заемщика через суд».

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество