Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

В будущее и обратно

21.12.2011  // Вениамин Вылегжанин, «Квартирный ряд», №49 (871), 15 декабря 2011 года
Ipocredit.21.12.11180x160_1.jpg
«В 2012-м финансовый апокалипсис не наступит, но в ближайшие годы рынок ждет бег на месте с итоговым нулевым результатом», – такой прогноз сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012», которую провел Московский Бизнес-Клуб.

По мнению О. Репченко, внезапное резкое ухудшение макроэкономической ситуации по сценарию «все умерли и ничего не работает» в наступающем году России не грозит. Во-первых, кризис всегда приходит неожиданно, а не тогда, когда все к нему усиленно готовятся. О чем писали газеты в первой половине 2008-го? О том, что цены на нефть вот-вот взлетят до $200 за баррель, а жилье в Москве подорожает до $9000 за «квадрат». Поэтому, когда осенью 2008-го обрушились рынки – не только зарубежные, но и отечественный, это стало пренеприятной неожиданностью для компаний, наивно поверивших в то, что Россия останется тихой гаванью в бушующем море кризиса.

Сейчас ситуация иная: СМИ уже несколько месяцев дружно твердят о второй волне кризиса, а как известно, кто предупрежден – тот вооружен.

Во-вторых, кризиса не надо бояться, потому что он... и не кончался, подчеркнул аналитик. Причем столичный рынок недвижимости начал вести себя неадекватно еще в 2006-м, когда цены на квартиры (не в последнюю очередь из-за сверхдоступной ипотеки) стали прибавлять по 100% в год при темпах роста ВВП, не дотягивающих и до 10%.

В 2008 году, когда вслед за банкротством Lehman Brothers мировые фондовые рынки вошли в пике, потянув за собой и реальный сектор, ненормальность происходящего в экономике стала очевидна для всех. Однако разорение какого-то одного банка, пусть и очень солидного, не могло спровоцировать финансовый кризис такого масштаба: американский инвестиционный банк стал лишь одной из первых крупных жертв краха экономической модели, десятилетия позволявшей Западу проедать значительно больше, чем производить, накапливая при этом огромные долги.

За прошедшие три года проблемы, которые привели к финансовому коллапсу 2008-го, так и не были решены. К отказу от привычки жить в долг и затягиванию поясов западный мир явно не готов, тем более что там прекрасно знают: если долг нельзя вернуть, его надо обесценить, запустив печатный станок. Таким образом, учитывая нарастание долговых рисков в мире, в ближайшие годы можно ожидать увеличения денежной эмиссии в США и ЕС. Другие страны также вряд ли пожелают отстать от флагманов этого процесса.

Однако увеличение денежной массы вряд ли приведет к ситуации, знакомой по 1990-м, когда дорожало все. Скорее будет наблюдаться бифляция, при которой цены станут расти прежде всего на невосполнимые ресурсы – нефть, газ, металлы, землю и недвижимость в уникальных местах вроде Лондона, Манхэттена или Монако. Возможны периоды падения цен под влиянием кратковременных факторов, однако в долгосрочной перспективе эти ресурсы будут стоить значительно дороже, чем сейчас, полагает руководитель IRN.RU.

Цены на товары конвейерного производства (компьютеры, автомобили и т. п.), наоборот, будут падать или оставаться на текущем уровне по принципу «больше за те же деньги».

Типовое жилье скорее можно отнести ко второй группе продуктов, однако ситуация в сфере недвижимости подвержена влиянию разнонаправленных факторов. С одной стороны, избыток денежной массы будет толкать цены вверх, с другой – подорожание нефти и товаров, в цену которых заложена нефтяная составляющая, то есть всех товаров первой необходимости, неизбежно приведет к увеличению стоимости жизни. А это не лучшим образом скажется на уровне платежеспособного спроса на квартиры: обитать в бараке человек может, отказаться от еды – нет.

– Поскольку эти процессы будут наложены весьма непредсказуемым образом, мы можем увидеть серьезное дерганье цен вверх – вниз, но с нулевым итоговым результатом. То есть бег на месте. Это станет основной тенденцией и одновременно сюрпризом рынка на ближайшие годы, – отметил О. Репченко.

Все привыкли, что после прохождения дна кризиса начинается фаза роста рынка жилья, которая длится годами – до следующего обвала. Однако теперь тренд будет меняться каждые несколько месяцев, реагируя на происходящее в мировой экономике, отечественные законодательные инициативы в сфере налогообложения и т. д.

– Скорее всего, в ближайшее десятилетие на рынке не случится ни устойчивого роста, ни падения. Будет болтанка и волатильность. При примерно том же среднем уровне цен, что есть сейчас, будут чередоваться периоды спада и активизации рынка, – продолжил эксперт.

С чем-то подобным пришлось столкнуться уже в текущем году. Весной, в период традиционного повышения деловой активности, рынок оставался сонным, цены не росли. Ажиотаж начался в середине лета – из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость, слухов об отмене доллара и евро и т.п. Но продлился ажиотаж лишь три месяца, до конца сентября, и опять заглох. К концу лета – началу осени девелоперы, поднявшие на 5–10% цены на свои объекты, анонсировали новогодние скидки на те же 5–10%...

По мнению известного российского аналитика Михаила Хазина, предсказавшего мировой финансовый кризис 2008 года, рынок недвижимости стоит на пороге больших перемен. Последние 30 лет темпы роста цен на квадратные метры находились в четком отрыве от роста экономики. Динамика цен на недвижимость опережала как возможности экономики обслуживать этот объем активов, так и возможности заемщиков вернуть долги. При этом многие годы квадратный метр оставался самым удобным залогом – вот все в него и вкладывались. Неудивительно, что жилье, особенно в последние годы, стремительно дорожало. Но продолжаться вечно это не могло, наступила некоторая передышка, которая дает возможность осмыслить ситуацию и изменить модель развития рынка. А в том, что она будет меняться, М. Хазин не сомневается.

Выступая на конференции, он подчеркнул, что у многих стран накопился огромный государственный долг. К примеру, у Греции он составляет аж 120% ВВП, хотя уже при 60% экономика перестает развиваться. И если эти долги возвращать, сразу начнется спад цен на недвижимость, как на основной актив, куда вложено немало денег.

Цены, считает директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин, не растут практически уже полгода и в ближайшее время расти не будут. Одна из причин этого заключается в том, что излишки нефтяных и других денег уходят за границу: вкладывать деньги в недвижимость стало менее выгодно, а инвесторы хотят прибылей, вот и ищут другие ниши.

Поэтому, отметил А. Пыпин, пока инвесторы не ринутся вновь вкладывать средства в столичную недвижимость, которая всегда в цене, стоимость квадратного метра будет колебаться в пределах инфляции. Ипотека же, на которую многие делают ставки, сейчас работает больше на число сделок, а не на сумму кредита. Иными словами, кредиты, хотя их и много, берутся небольшие и в основном на улучшение жилищных условий, а не на покупку квартиры «с нуля».

И в заключение несколько слов о безопасности при покупке недвижимости. Этот вопрос тоже был затронут на конференции. Как отметил юрист Алексей Коневский, в связи с нынешней экономической ситуацией у банков скопилось много земли, но не вся она предназначена для строительства. И эту землю банки могут начать сбрасывать по заниженной цене. Вполне возможно, найдутся компании, которые построят на такой земле дома (строят же на садовых участках многоквартирные дома). А потом покупатели могут столкнуться с тем, что приобретенное ими жилье просто не зарегистрируют. Поэтому следует быть весьма внимательным в случае, когда деньги вы платите сегодня, а квартира вам будет предоставлена завтра.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество