Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


В 2006 году Архангельск ожидает рост цен на первичное жилье

09.03.2006  ИА REGNUM
В настоящее время ситуацию на рынке недвижимости в Архангельске можно назвать стабильной, а 2005 год стал годом стагнации цен на жилье. На рынке первичного жилья в 2006 году можно ожидать повышения цен. Причины подорожания первичного жилья в 2006 году: рост цен на стройматериалы и трудности в получении земельного участка. В центре Архангельска практически не осталось места для строительства. Спрос в Архангельске постепенно меняется в сторону первичного жилья. Ипотека в городе не действует. Банки не хотят напрямую работать с агентствами недвижимости. Предложение первичного жилья опережает спрос. В ближайшее время город будет расти в спальных микрорайонах. Элитного жилья в Архангельске не существует, а развлекательных центров, рассчитанных на VIP-клиентов, не будет никогда. Так охарактеризовал корреспонденту ИА REGNUM ситуацию на рынке недвижимости Архангельска директор "Архангельской недвижимости" и председатель Гильдии риелторов Архангельска Дмитрий Мошков.

Ситуация на рынке вторичного жилья

По словам Дмитрия Мошкова, 2005 год стал годом стабилизации - после долговременного и резкого роста цен на вторичное жилье, сейчас цена так резко не растет. Хотя и не снижается, как прогнозировали многие эксперты в Архангельске. Такие ожидания были из-за того, что в городе начали строить много новых домов. Цена двухкомнатной квартиры 42 кв. м на вторичном рынке в 2004 году составляла 30 тысяч долларов, то есть это около 700 долларовза кв.м, столько же она стоит и сейчас. "Но надо учитывать, что в то время не было высокой цены на первичное жилье, оно стоило около 550-600 долларов за кв.м.", - сказал Дмитрий Мошков. Василий Лыткин, эксперт из агентства недвижимости ООО "Регион С", считает, что с начала 2006 года наблюдается сильная нехватка квартир на рынке вторичного жилья и цены поднялись уже на 5%.

За последнее время значительно подорожало первичное жилье. Раньше в Архангельске вторичное жилье было дороже, чем первичное, а это, по мнению Дмитрия Мошкова, в принципе неправильно. "Исходя из этой тенденции, можно было предположить, что люди будут покупать новые квартиры и избавляться от старых. Поэтому эксперты и предполагали падение цен на "вторичное" жилье. Цена не упала, а даже чуть подросла, но зато покупать вторичное жилье стали гораздо меньше", - пояснил председатель гильдии риелторов.

Ситуация на рынке первичного жилья

Причины роста цен:

Рост цен на рынке первичного жилья произошел из-за сильного подорожания строительства. Дмитрий Мошков объясняет это тем, что были введены новые нормы строительства, в частности, обязательная установка стеклопакетов, новые нормативы по толщине стен, несущим конструкциям. Стоимость строительных материалов выросла как минимум в два раза. Цемент подорожал на 70% единовременно. Также выросла цена на кирпич, на энергоносители - практически на все, что связанно со строительством.

Еще одной причиной подорожания первичного жилья, по его мнению, стал рост цен на землю в Архангельске за последний год. Получить для строительства землю, по словам директора "Архангельской недвижимости", стало очень сложно, стоимость земельного участка может достигать 400 тысяч долларов. "Уточню: может достигать. Можно, конечно, купить и за 40 тысяч долларов. Цена будет зависеть от наличия коммуникационных сетей, потому что сети - это очень дорого", - пояснил Мошков. - "Раньше процесс происходил таким образом: просто брали участок земли с уже готовыми коммуникациями и тут же строили". Но на сегодняшний день участки продаются с "обременениями". "Например, нужно расселить деревянный жилой дом. В доме, предположим, 10 квартир, там прописано много жильцов. Каждой семье нужно выделить по квартире. Таким образом, цена этого дома выйдет в 250-300 тысяч долларов", - говорит он. Эксперты из других агентств разделяют эту точку зрения.

По поводу сетей, может еще случиться так, что, купив участок земли, придется построить на нем новую ТП (трансформаторную подстанцию) за 30-50 тысяч долларов. Если под строящимся зданием, например, проходит кабель, то его перенос может обойтись и в 200 тысяч долларов.

Все эти причины, по мнению председателя гильдии Архангельских риелторов, привели к повышению цен на рынке первичного жилья.

Темп роста цен на рынке первичного жилья

В 2005 году темп роста цен вырос значительно, сейчас цена на первичное жилье может достигать 1000 долларов кв.м.. А в среднем стоимость составляет 800-900 долларов за кв.м.. "В начале 2005 года о цене 1000$ за кв.м. вообще не могло быть и речи, а сейчас это существующая реальность. Вторичное жилье на сегодняшний день стоит столько же сколько и в 2005- 700 долларов за кв.м.", - объяснил Мошков. Василий Лыткин тоже поддерживает эксперта из агентства "Архангельская недвижимость".

Спрос постепенно меняется в сторону первичного жилья

По мнению Машкова, горожане начинают постепенно понимать, что нужно покупать новые квартиры. Потому что ситуация по вторичному рынку в городе катастрофическая. "Срок службы у наших пятиэтажек 50-70 лет. А строились они у нас еще при Никите Хрущеве, а некоторые и при Сталине. Через какое-то время их вообще нельзя будет эксплуатировать", - говорит он.

"Новое жилье боятся покупать, потому что обычно оно покупается на этапе строительства. Еще даже сваи не забили, а уже продают", - объяснил директор "Архангельской недвижимости". - "Тем более страх перед покупкой нового жилья можно понять, если учитывать, сколько людей было обмануто в предшествующие годы".

Ипотека

"В последнее время у нас много говорят о программе государственного ипотечного кредитования. Разумно, на мой взгляд, делать кредит до 6% годовых. А имеющиеся на сегодняшний день 14-16% - грабеж. Если брать квартиру в рассрочку на 10 лет, то оплата составит: стоимость квартиры плюс 160%, - сказал председатель Гильдии риелторов. - Трудно, конечно, сравнивать Россию и другие страны, но все-таки в Японии это всего 1% на 30 лет". По мнению Дмитрия Мошкова, поскольку везде есть инфляция, такой процент не возможен ни в одной стране, но ипотека должна быть социальной государственной программой. Василий Лыткин считает, что люди в Архангельске готовы к ипотечному кредитованию. Со слов источника ИА REGNUM, в архангельских банках через один-два месяца проценты на ипотечное кредитование снизятся до 12-14%.

Спрос после начала работы с кредитными программами, в частности, с ипотекой, по мнению председателя Гильдии риелторов, не изменился ни на первичное, ни на вторичное жилье.

Спрос на жилье

Спрос на квартиры в Архангельске традиционен: чем меньше площадь, тем больше спрос. Наибольшим спросом пользуются квартиры на Троицком проспекте - "золотой район". Именно там находится известный в Архангельске "Сити-центр". Несмотря на то, что стоимость квартир была очень высока при продаже, все они были проданы, рассказал Мошков. Пользуются спросом и квартиры на улице Воскресенская. Василий Лыткин из "Регион С" также разделяет это мнение.

"Также традиционно в Архангельске наибольший спрос на квартиры в центре: от "моста до моста", от железнодорожного до Соломбальского. Центр небольшой, и в его пределах жилье ликвидно везде. Большая часть состоятельного Архангельска проживает в этом секторе", - констатировал председатель Гильдии риелторов.

Влияние сезонности на спрос

По сезонности, по мнению Мошкова, цены на жилье в городе и спрос всегда были более или менее стабильны: к Новому году - плюс 10% от стоимости квартиры. А летом, когда все разъезжаются в отпуска, наоборот - минус 10%. Но так, по его словам, было до кризиса 1998 года. "Теперь стабильности по сезонам до сих пор нет. В некоторые года мы летом продаем хорошо иногда не очень хорошо. Но все равно тенденция существует. С августа по декабрь происходит оживление на рынке. В январе - затишье. Но той четкости, которая была до 1998 года, уже нет", - говорит Мошков. В "Регион С" согласны с этим мнением.

Будущее застройки Архангельска

"На сегодняшний день в центре земли уже нет. Если и есть, то спрос на нее невероятный, и стоить на ней невыгодно, так как продается она с огромным количеством обременений, - считает Мошков.- При мэре Нилове землю в Архангельске не давали вообще никому. Чиновники ее распределили между собой. Когда пришла новая власть, то господин Донской ужаснулся тому, что земли в городе уже нет. Соответственно цена на то, что есть, выросла". Другие эксперты тоже разделяют данную точку зрения.

Альтернативой центру могут стать спальные районы: микрорайоны 6, 7, 8. Там достаточно много пустующей земли и хорошие коммуникации. Еще один плюс то, что это недалеко от центра города. Это и есть, по мнению Мошкова, перспектива дальнейшей застройки Архангельска.

Элитное жилье

"Элитного жилья в Архангельске не существует как такового, такого класса нет. Что бы при этом ни говорили застройщики, - заявил председатель гильдии риелторов. - Существует четкое понятие о том, что такое элитное жилье принятое Российской гильдией риелторов. Под него в Архангельске не подходит ни один из построенных объектов".

Далее Мошков перечислил некоторые из этих требований. Одним из них является малоэтажность проекта. Если застройщик ведет проект шестнадцатиэтажного дома, то дом уже не элитный. Также обязательно должны быть придомовые территории, в том же "Сити-центре" нет никакого двора.

"Может быть, кто-нибудь когда-нибудь и построит такой дом. Например, московская компания "Крост" как-то проявляла интерес к Архангельску, но по каким-то причинам не стала здесь ничего строить", - объяснил Мошков.

Если такой дом будет построен, то, по мнению Мошкова, метр в квартире будет стоить 2-3 тысячи долларов. "Состоятельные люди в городе есть, и если они увидят продукт, которого еще не было в Архангельске, то, вполне возможно, они продадут свои квартиры и переедут в новые", - говорит он.

На данный момент в Архангельске 90% вновь строящихся домов относятся к домам "эконом-класса".

Регистрация сделок

Проблем с регистрацией сделок по жилью, по мнению Дмитрия Мошкова, не существует. Срочной регистрации теперь нет. Со стороны же местных властей нет никаких нововведений препятствующих регистрации сделок.

Существуют определенные сложности со стороны законодательства по Жилищному кодексу. Например, по выписке проживающих на жилплощади детей. "Если раньше предполагаемый собственник квартиры хотел продать ее, а в ней прописаны кроме него жена и двое несовершеннолетних детей. Надо было сначала получить согласие органов опеки, - рассказал эксперт. - По новому кодексу, если квартиру продали, в течение месяца проживающие должны выписаться. Но закон не работает. Органы попечительства, которые раньше давали разрешение на продажу, не нужны, но на то, чтобы выписать детей из квартиры, все равно приходится обращаться к их помощи".

Закон "О долевом участии в строительстве"

По мнению директора "Архангельской недвижимости", закон довольно жесткий, обращенный против застройщиков. По его формулировкам, если застройщик заявил срок сдачи, а объект в срок не сдан, то дольщики могут подать в суд и получить компенсацию. Плюс, ввели обязательную регистрацию долевого участия. Застройщик, по этому закону, лишается права во время строительства вести рекламу. Но, как считает Дмитрий Мошков, никто в городе не выполняет эти требования на самом деле. Закон вступил в силу, но он "сырой".

Межрегиональных застройщиков в Архангельске нет

"Санкт-Петербург Архангельск-строй" - первая межрегиональная компания в Архангельске. "Есть такая фирма в Санкт-Петербурге "Строй-индустрия", мы их привлекли, и они согласились, инвестировать, строить и открыли здесь свой филиал. Будут ли они в дальнейшем проявлять свою активность в Архангельске, зависит от реализации действующего проекта монолитного дома, который они строят сейчас вместе с "Архангельской недвижимостью" и фирмой "Граунд"", - рассказал Мошков.

Межрегиональные инвесторы, по мнению эксперта, в Архангельске присутствуют, но они некрупные. Построить десятиэтажный дом могут только крупные строительные компании Санкт-Петербурга и Москвы, а их в Архангельске нет. Причина отсутствия таких компаний, по мнению эксперта, понятна. Между тем, чтобы построить дом в Москве или в Архангельске, существует большая разница. Квадратный метр жилья в Архангельске стоит 800 долларов, а себестоимость - его 600 долларов. В Москве же такая фирма строит дом с себестоимостью метра за 1,5 тысячи долларов, а продает его за 5. Плюс в Москве все продается быстрее, чем в Архангельске. "Чтобы в Архангельске получать хорошую прибыль со строительства, нужно строить кварталами. У таких компаний серьезные мощности и инвестиции, а у нас в центре города нет земли", - говорит Мошков.

Торговые сети

Первый этаж строящихся зданий в Архангельске продают под торговые сети на этапе забивки свай. Сейчас в Архангельске строится новый торговый центр на 8 тысяч кв. м, рядом с магазином "Светлана". Но, по мнению эксперта, достаточно медленно. То, что он будет достроен, считает Мошков, совершенно точно, так как стоимость аренды за кв.м. в Архангельске составляет от 1 до 2 тысяч рублей, а застройщик, который ведет строительство торгового центра, обещает сделать цену в 700 рублей за кв.м. Мелкие арендаторы, по словам председателя гильдии риелторов, уже давно ждут, когда будет построен центр. В результате произойдет отток мелких арендаторов из других торговых центров. По мнению Мошкова, возможен обвал стоимости аренды в городе.

Также планируется пристройка к центральному универмагу, на 5 тысяч кв.м. арендной площади.

Укрупнения торговых сетей, рассчитанных на средний класс, в Архангельске не произойдет. Таких гипермаркетов, как "Ашан" или "Мега" (Москва), в Архангельске строить не будут, так как они в основном открываются в городах с населением более 1 млн. человек. Но, по мнению Мошкова, вполне возможно, появление гипермаркетов схожих с недавно открывшейся "Сигмой".

Офисная недвижимость

В Архангельске на данный момент всего один бизнес-центр класса "А", на улице Карла Маркса, 15. "Люди, приезжающие из Москвы признают, что это класс "А". Крупнейшие фирмы Архангельска такие как: "Севералмаз", "Мегафон", "Siemens" уже купили там площади под офисы, - рассказал Мошков. - После постройки центра на Карла Маркса, 15 рынок офисной недвижимости в Архангельске был просто взорван. Когда его построили. в него пришли компании, для которых неважно, какова стоимость метра, они готовы покупать, так как в городе нет больше офисных помещений класса "А". В этом здании стоимость кв. м. достигает 2 тысяч долларов". С этим согласен и эксперт из ООО "Регион С". Остальные строящиеся объекты в городе, по словам эксперта, относятся к классу "В".

Существуют также старые здания бывших институтов, в которых располагались крупные государственные конторы, но они перестали существовать и теперь здания принадлежат частным лицам. Они тоже все сдаются в аренду, но их, по мнению директора "Архангельской недвижимости", вообще нельзя как-то классифицировать. В таких зданиях никто даже не проводит реконструкцию. В зданиях можно было бы сделать фасад, внутренний ремонт. "Класс "А" не получится, но вполне нормальный класс "В" со всеми коммуникациями - вполне. Люди привыкли сдавать в аренду по 300- 400 рублей за квадратный метр и считают, что у них все хорошо. Никто из нынешних владельцев не задумывается о том, что если вложить в здание 500 тысяч долларов, то потом можно будет и аренду поднять. Вероятно, у них просто нет таких денег. Люди не хотят брать под это кредиты и привлекать инвестиции", - считает Мошков.

Развлекательные комплексы

Чтобы построить в Архангельске большой развлекательный комплекс, нужно 10-15 млн. долларов. Город, как считает эксперт, готов для таких построек, но пока никто не строит. Поиск места для стройки тоже является причиной, по которой пока такой центр не построен. "Титан" построил "М33", на сегодня это самый большой развлекательный центр, и пусто там не бывает никогда. Он рассчитан на средний класс, - говорит директор Архангельской недвижимости. - Комплексов, рассчитанных на VIP-клиентов, по моему мнению, у нас не будет никогда. Так как в Архангельске их можно пересчитать по пальцам. Могут быть маленькие дорогие рестораны или казино, как, например, "Амадей".
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество