Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Юлия Кондратенко: "Государство гарантирует лишь 1 млн руб. возмещения"

25.12.2007  Собственник
Покупая квартиру, человек должен знать все ее тайны, все ее историю, считает генеральный директор юридической компании «Бергер & Партнеры» Юлия Кондратенко.

В противном случае он может попасть в неприятную ситуацию и остаться не только без жилья, но и без денег.

– Какие проблемы подстерегают тех, кто хочет совершить сделку с жильем?


– Почти все проблемы связаны с нарушением норм закона. Если мы возьмем приватизацию, то на заре рынка этим занимались очень многие организации. И даже начальники паспортных столов. Да-да, и такое было. Я сама видела договор примерно такого содержания: «Передать квартиру в собственность семьи Ивановых…» А сколько их в семье? Непонятно. Детей почти повсеместно не включали в состав собственников жилья. И здесь исковая давность неприменима. Нередко дети, вырастая, начинали предъявлять свои права на квартиру. Итог ранее совершенных сделок, как правило, был печален. Суд в данных ситуациях почти всегда принимает сторону несовершеннолетних. Просто у них нет другой пока практики. И все возвращается на круги своя.

– А если покупатель добросовестный?


– Я не говорю, что покупателя обязательно выселят. Я говорю о том, что проблемы возникнуть могут. И вот здесь все зависит от судьи. Примет он во внимание добросовестность или нет? Кроме того, под определение «добросовестной» попадает та сделка, в которой сторонами соблюдены определенные условия (возмездный характер сделки, имущество выбыло из обладания собственника по его воле, и добросовестный покупатель – это всегда третий приобретатель в цепочке сделок с квартирой). И судья будет смотреть, соблюдены такие условия или нет. Каждая же ситуация индивидуальна. Одинаковых ситуаций нет, как и решений суда. Здесь надо уповать на творчество судьи и правильность правоустанавливающих документов, которые представлены в суд. А их у нас более 30 видов. Поэтому учесть весь конгломерат обстоятельств сложно.

– Но закон же обратной силы не имеет…


– Да, если не оговорено иное.

– И как же поступать в ситуации, когда были обделены дети?


– Надо до сделки расприватизировать квартиру. Затем снова приватизировать, включив туда и детей. Или родители, которые продают такую квартиру, пусть дадут нотариально заверенное обязательство, что в случае претензий детей они будут возмещать из своих средств от продажи имущества. И тогда к покупателю со стороны суда претензий, возможно, не будет.

– Сейчас на рынке немало случаев, когда претензии к покупателю квартиры предъявляют наследники.


– Наследные квартиры – это довольно проблематично. Нарушение прав почти невозможно отследить. Сколько наследников? Это ведомо, наверное, одному Богу.

– Лучше, наверное, когда наследство по завещанию?


– Нет. Завещал, к примеру, пожилой человек какому-то дальнему родственнику, который за ним ухаживал в последние годы его жизни. А потом, узнав, что папа умер, появляется внебрачная дочь и оспаривает завещание на том основании, что ее папа в последние годы был болен и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Одним словом, не ведал, что творил.

– А как можно доказать, что это его дочь, а не мошенница какая-то?


– Очень просто. Делают эксгумацию тела, затем генетическую экспертизу и все. Суд признает отчуждение квартиры недействительным. И семью выселят.

– Даже если оформлена по полной стоимости квартира? А реституция?


– В этом случае платить должен бывший собственник, если у него есть чем платить. А если нет, это новое судебное разбирательство и долгий процесс исполнения судебного решения. Правда, государство сейчас гарантирует возмещение в размере 1 млн руб. такому пострадавшему приобретателю.

– А если договор был нотариально заверен?


– Ну и что? Нотариус не устанавливает факт того, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах или нет, для него важны документы на квартиру. Он посмотрел на человека, который вполне адекватен, и написал, что тот на момент сделки был дееспособен. Не будет же нотариус на каждого клиента делать запросы в диспансеры.

– Остается тщательная проверка. А можно самому проверить квартиру и дееспособность ее владельца?


– Наверное, можно. Но это довольно сложно. Историю перехода прав на квартиру может получить только собственник. Покупателю историю не покажут. Значит, надо попросить собственника представить документы покупателю. Но помимо собственника к вам могут прийти и проживающие там лица, права которых могли быть нарушены. Кто и когда жил, куда выбыл и выписался ли – вот что нужно тщательно исследовать. Но об этом в паспортном столе даже собственнику могут не сказать. Уповать на выписку из ЕГРП тоже не стоит: данные там только с 2000 года. А что с квартирой было до того, неизвестно. Можно, конечно, обратиться в ДМЖ. Но не факт, что собственнику предоставят информацию. Через суд? Но это долго. Покупатель может и не дождаться.

– А что тогда проверяет агентство недвижимости?


– Какая главная задача агентства недвижимости, если к ним приходит человек? Найти ему квартиру. А кто проживает или проживал – узнать об этом должны сами приобретатели жилья. Это их задача. Если вы покупаете б/у телефон, то должны знать, как его проверить. Так и квартиру. Если не знаете сами, наймите специалиста.

– Но ведь многие агентства недвижимости гарантируют чистоту покупаемой квартиры, даже полис дают…


– Встречный вопрос: могут ли быть беспристрастными специалисты агентства недвижимости и юристы агентства, если они работают вместе, в одной компании и заинтересованы в сделке? Отвечаю: не могут по определению. Нельзя, чтобы они представляли и интересы агентства, и интересы покупателя, то есть двух сторон. Они будут стремиться в первую очередь учесть свой интерес по получению комиссии. Нужен кто-то, не заинтересованный в сделке, например сторонний юрист.

– Юлия Васильевна, если даже через компанию нет стопроцентной гарантии, то как тогда быть бедному покупателю? Куда ему податься?


– В страховую компанию. Сделку нужно застраховать. Это не те гарантийные обязательства и полисы, что дают компании.

– Срок исковой давности у нас 3 года. Но, насколько я знаю, с наследными квартирами он гораздо больше.


– Да. Здесь срок исчисляется с того момента, когда наследник узнал или мог узнать о нарушении своих прав в связи со смертью родственника. Думаю, что в течение 3 лет все может выясниться. Или вы решите потом продать квартиру, или продлить срок страхования. Но жить-то все это время вы будете спокойно. Даже в случае наступления страхового случая вы получите деньги, а потом страховая компания будет судиться с вашим продавцом для возмещения своих потерь по выплате страхового возмещения вам.

– Нередко в Москве комнаты, дабы избежать получения согласия соседей, продают через дарение. Что вы можете сказать об этом?


– Ничего хорошего такого приобретателя не ждет. К примеру, сидят они на кухне и выпивают с соседом. А тот возьми да и поинтересуйся, кем ему приходится его бывший сосед, и отчего тот стал таким щедрым, что подарил ему комнату… Помнится, каждую копейку считал, а тут сделал царский подарок. И под пьяную лавочку человек возьми да и скажи, что ему комнату вовсе не подарили, а он ее купил… Назавтра сосед пошел в суд и заявил, ему не предложили выкупить комнату. Значит, сделка была притворной и ничтожна с момента совершения. И какие будут последствия по решению суда, предугадать сложно в зависимости от обстоятельств дела и фактических доказательств, но думаю, что негативные.

– Но как это доказать?


– Вызывают в суд бывшего собственника квартиры или свидетелей приглашают. И выясняют, кто он ему, какие у них отношения. Исследуют доказательства, взвешивают все за и против, обращают внимание на то, что стороны путаются в показаниях, привлекают дополнительных свидетелей. И исход может быть разный.

– А расписка?


– Здесь расписка только усугубит ваше положение. Она будет служить доказательством того, что за дарением действительно стояла сделка купли-продажи.

– Еще по поводу расписки. Говорят, что расписка не всегда помогает человеку, если он покупает квартиру, указывая в договоре заниженную стоимость. Так ли это?


– Да, так. Мосгорсуд сказал, что расписка на разницу стоимости квартиры является недействительной. Это, мол, говорит о притворности договора и делает его в этой части недействительным.

– Поясните чуть подробнее, из чего исходят судьи?


– Смотрите. Квартира стоит, к примеру, $200 тыс., а в договоре указана ее цена – 999 тыс. руб. Вы же предъявляете расписку на полную стоимость. Говорите, что заплатили в пересчете на рубли $200 тыс. Но судья не может руководствоваться распиской. Она смотрит договор. И если человек настаивает, что заплатил больше, чем зафиксировано в договоре, то, значит, договор является в соответствующей части недействительным. Его расторгают, и реституция происходит по цене, которая в нем указана. Поэтому, если в договоре и в расписке стоят две разные суммы, то это может привести к плачевным для покупателя результатам.

– Но продавцы боятся налога, вот и просят указывать меньше в договоре…


– Это понятно. Но не всегда нужно идти на поводу у них. Надо как-то договариваться и делить уплату налога, к примеру, пополам или искать другие варианты. Но если вы пошли проторенным путем, то при этом всегда помните, что расписка не панацея. И, даже имея ее на руках, вы можете остаться без квартиры и денег.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество