Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Тонкости аренды коммерческой недвижимости: до кризиса и сейчас

23.10.2009  Квадрум.ру
На рынке аренды коммерческой недвижимости наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти.

Экономический кризис изменил расстановку сил на рынке аренды коммерческой недвижимости. Сначала на смену безоговорочному "рынку арендодателя" пришел не менее безоговорочный "рынок арендатора". И только в последнее время наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы.

По мнению экспертов, сейчас острая фаза кризиса уже позади, и можно говорить, что рынок постепенно стал нащупывать новые "правила игры", в той или иной степени удовлетворяющих как арендаторов, так и арендодателей.

Например, договор аренды содержит ряд пунктов, по которым между арендатором и арендодателем всегда возникают споры. До кризиса рынок аренды коммерческой недвижимости был рынком арендодателя. Сейчас правила игры поменялись, и если арендодатель намерен сдать помещение в аренду, то он вынужден принимать условия арендатора, - отмечают в компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

До кризиса величина арендной ставки устанавливалась арендодателем, и, как правило, разговор о предоставлении скидок не возникал. В начале кризиса определить уровень арендной ставки, соответствующей рыночной ситуации, было практически невозможно. Арендаторы запрашивали скидки до 50% от предлагаемых арендных ставок. Помещения с аналогичными характеристиками могли предлагаться по значительно отличающимся друг от друга ставкам. Практика скидок сохраняется и сейчас, однако их уровень в большинстве случаев уже не превышает 10-15%, что говорит о достижении определенного уровня понимания на рынке.

В течение кризиса договоры аренды все реже и реже заключались в иностранной валюте, и в настоящее время до 95% договоров на офисные помещения класса В и С и помещений формата street-retail заключается в рублях. Однако, если же все-таки одна из сторон заинтересована в заключении договора в долларах или евро, риски изменения курса валюты целесообразно нивелировать внесением в договор пункта о страховке валютных рисков.

Еще один спорный момент между арендодателем и арендатором - величина и метод индексации арендной ставки. До кризиса наиболее распространенным вариантом была ежегодная индексация на жестко зафиксированный процент. В последнее время все больше клиентов выбирают следующую схему - фиксация величины арендной платы на срок в 2-3 года, после истечения этого срока ее индексация либо на определенный процент, либо исходя из величины инфляции. Этот вариант защищает интересы, как арендодателей, так и арендаторов.

Год назад срок арендных каникул не превышал 2-3 месяца. Сейчас арендодатель готов предоставлять арендные каникулы на весь срок отделки помещения; в зависимости от сложности ремонта он может достигать 6 месяцев. Также собственник компенсирует время и затраты арендатора на ремонт. Это справедливо, поскольку учитывает всю суммы реальных затрат арендатора.

Размер депозита до кризиса составлял 2-3 месяца, с началом кризиса арендаторы часто настаивали на его отсутствии. Сейчас постепенно распространяется понимание о необходимости и возможности 1-месячного депозита в качестве обеспечительного платежа.

И еще один, крайне важный пункт договора - длительность отношений. В настоящее время собственники заинтересованы в стабильном денежном потоке, поэтому предпочитают заключение длительных договоров аренды. Это сейчас устраивает и многих арендаторов, которые перестают ожидать постоянного падения арендных ставок. Следует отметить, что до кризиса ситуация была совершенно иной - из-за постоянного роста арендных ставок, как правило, арендаторы предпочитали заключать длительные договоры аренды.

"Год спустя после начала кризиса я бы не стал говорить о безоговорочном рынке арендатора. Скорее рынок стал более сложным и неодномерным. Кризисная ситуация и снижение спроса заставила собственников нежилых помещений пересмотреть арендную политику, и на сегодняшний день они используют более гибкий подход по отношению к арендаторам. Но и арендаторы, объективно оценив ситуацию, поняв, какие объекты всегда будут в цене, а какие еще долгое время не будут пользоваться спросом, стали идти навстречу собственникам, что еще полгода назад трудно было представить. Практика показала, что, диктат любой из сторон рынка - будь то арендодатели и арендаторы, - не идет на пользу рынку. В настоящее время рынок постепенно нащупывает новые правила игры, удовлетворяющие все его стороны. И в этом залог его будущего развития", - комментирует директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество