Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Стройсберкассы – старые, но не устаревшие

28.11.2005  Деловой Петербург
Строительные общества (СО) послужили основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов во многих странах.

Английское строительное общество, немецкая стройсберкасса, американская ссудно-сберегательная ассоциация стали последовательными этапами этой эволюции.

Давно знакомо

Пионером среди европейских стран считается Англия, где в период с 1775 по 1825 г. было создано 250, а в последующие 50 лет еще 3000 строительных кооперативов, каждый из которых объединял 20-30 человек и функционировал в среднем 10-14 лет. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом в течение 70 лет, пока в 1845 г. не были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на кредитовании жилья. В дальнейшем строительные общества были заимствованы другими странами. В частности, в США СО появились в 1831 г., а еще через 20 лет на их основе возникли ссудно-сберегательные ассоциации (однако такие ассоциации смогли массово вытеснить строительные общества лишь через 60 лет, в 1890-е гг.). В Германии первые СО были созданы в 1885 г., а в 1924 г. возникли стройсберкассы, которые с небольшими изменениями
продолжают действовать до сих пор. В 1925 г. германский опыт был перенесен в Австрию, а в 1965 г. во Францию.

Выручили

Особенно важную роль строительные общества играли в послевоенных Германии и Австрии, в период экономических трудностей, упадка государственных институтов и кризиса доверия. Общинные связи членов стройсберкасс, объединявшие жителей небольших городов, нарушились в результате войны и роста числа участников. Именно поэтому в 1952 г. германское правительство ввело государственную премию по стройсбережениям. Изначально размер ее был весьма высоким - 25-35% от ежегодного депозита, но впоследствии постепенно снижался: в 1975 г. - 23%, в 1976 г. - 18%, в 1982 г. - 14% и в 1989 г. - 10%.

Значение стройсберкасс в Германии достигло пика к началу 1980-х гг., а затем, по мере развития рынка капитала, стало падать. В 1973 г. стройсберкассы обслуживали 14 млн контрактов, а в 1983 г. 24 млн, или 39% населения страны (прибавлялся в среднем 1 млн контрактов в год). В 1983 г. сбережения стройсберкасс достигли 18% всех депозитов населения, а кредитов было выдано на 28,5 млрд марок, что составляет 30% жилищных инвестиций. В 1983 г. доля стройсберкасс в жилищных кредитах насчитывала 19%, ипотечных банков 28%, сберегательных банков 24%. Стоит отметить, что объединение ГДР и ФРГ привело к резкому росту числа контрактов, заключенных стройсберкассами, поскольку эта форма ипотеки особенно привлекательна для низкодоходных групп населения.

Все еще актуально

Современный опыт стран Восточной Европы свидетельствует о необычайном успехе стройсберкасс среди населения. В Чехии в первый же год членами стройсберкасс стали 2% (около 200 тыс. человек) жителей, в Словакии 0,9% (около 50 тыс. человек) и в Венгрии 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков стали участниками системы стройсбережений. В Венгрии, где стройсберкассы начали развиваться на четыре года позже, чем в Словакии и Чехии, они за семь лет привлекли почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли, составив через семь лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. Однако сбережения увеличивались быстрее. За семь лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля стройсбережений в ВВП Чехии возросла в 49 раз (до 4,9%). Спрос на услуги стройсберкасс продолжает повышаться во всех трех странах.

Инфляция нипочем

Стройсберкассам не помешала инфляция, составившая в первый год их работы более 10% в Чехии, 23% в Словакии и 14,3% в Венгрии. Контракты ССК предусматривают ряд специальных механизмов адаптации к изменению цен, учитывая, что ставки по депозитам и кредитам ниже рыночных и не зависят от темпов инфляции. В период накопления основным источником компенсации роста цен служит государственная премия на стройсбережения. В результате эффективная ставка доходности по сбережениям (включая премию) в первый год введения ССК составляла в Чехии 13%, в Словакии 11%, а в Венгрии 18%. Эти ставки были на 1 2% выше банковских, но достигались лишь после шестилетнего срока накопления. В дальнейшем правительства названных стран регулировали размер премии по мере снижения инфляции. В период выплат по кредиту источником компенсации является прибыль от использования денег друзей вкладчиков , т. е. тех, кто по окончании периода накопления не стал приобретать жилье. Кроме того, общая сумма договора является гибкой, и член ССК может изменять ее, ориентируясь на цены.

Слишком быстрая инфляция, конечно же, затрудняет длительное накопление и выплату средств как в ССК, так и в банковской сфере. В момент старта ССК рыночные ставки по кредитам составляли в Чехии 15%, в Словакии 14%, в Венгрии 27%. Для работы в неблагоприятных инфляционных условиях банками были разработаны специальные кредитные инструменты, позволяющие снизить бремя платежей в начале погашения долга, отложив его на более поздний срок. Но и такие ставки банковского кредита оказались недоступными для большей части населения.

Не угадали

Польша, в отличие от Словакии, Чехии и Венгрии, не вводила систему стройсберкасс. Начиная с 1993 г. основным направлением реформ здесь стало продвижение передовых рыночных форм ипотеки по американскому образцу. Кроме того, в Польше в 1995 г. был введен институт строительно-сберегательных кооперативов в виде спецсчетов в коммерческих банках. Премии не предусматривались. Налоговые льготы оказались недостаточными для массового привлечения вкладчиков (особенно при распространенности теневых затрат), а короткий накопительный период и отсутствие прибыли сделали этот бизнес не слишком интересным для банков. С конца 1996 по 1998 г. кооперативы заключили всего 40 тыс. контрактов и выдали незначительное количество займов. В результате доля выданных жилищных кредитов в ВВП Польши составила лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г. - в отличие от Чехии и Словакии, где в 1999 г. доля жилищных кредитов в ВВП равнялась 8,4 и 7% соответственно, а в 2002 г. - 20 и 12,7%.

Казалось бы, Польша, несмотря на медленный рост жилищного кредитования, избежала серьезных бюджетных затрат на его развитие. Но это не так. Правительство, ожидая спонтанного возникновения рынка ипотеки, не предусмотрело его бюджетную поддержку, сосредоточив усилия на временном поддержании старых форм кредитования строительного сектора. В 1992 г. расходы на жилищные субсидии строительству составили 6,1% государственного бюджета, в 1996 г. - 3,1%, а в 2001 г. - 1,3%. Благодаря такой политике, а также увеличению покупок жилья обеспеченными гражданами за свой счет в первые годы реформ Польша испытала менее глубокий спад жилищного строительства, чем Словакия и Чехия. Однако дальнейшему росту препятствует отсутствие кредитных институтов, доступных широким слоям населения. Уже с 2000 г. в Польше начало сокращаться число новостроек, что в 2002 г. привело к снижению объемов завершенного строительства, а к 2006 г. может завершиться стагнацией.

На перспективу

Лидерство Словакии, Чехии и Венгрии объясняется не только бурным развитием стройсберкасс. Их массовый старт дал дополнительный импульс для развития банковского ипотечного кредитования. Теперь правительство Словакии планирует постепенно снизить долю стройсберкасс в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно увеличивается доля банковского ипотечного кредитования с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г. В Чехии за время реформ доля ипотечных банков в объеме всех непогашенных жилищных кредитов выросла с 31% в 1999 г. до 47% в 2002 г.
Таким образом, приоритетное развитие строительных обществ не мешает становлению более передовых форм ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку последние рассчитаны на более обеспеченные слои населения. Напротив, привлечение широких масс на рынок ипотеки повышает спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы способствуют укреплению доверия агентов рынка друг к другу и к государству.

Елена Грибанова
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество