Страх потеряли
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Страх потеряли

21.02.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.21.02.11-180x160.jpg
Поработали над ошибками, и снова в тот же лес по те же самые дрова. // Фаина Филина, специально для IpoCredit.Ru

Сегодня на рынке жилищного кредитования предлагается богатое разнообразие ипотечных программ. Начиная от консервативных продуктов, заканчивая весьма высокорисковыми. Тем не менее, если пытаться сформировать представление о некоем среднестатистическом ипотечном кредите, то сейчас мы не увидим предложений с нулевым первоначальным взносом под 9–10% в рублях. А ведь до кризиса такие предложения были. Даже больше. Некоторые банки практически навязывали жилищные ссуды, рассказывая об их прелестях и преимуществах, забывая шепнуть пару слов о большой ответственности, которая ложится на ипотечного заемщика.

Сейчас наступили другие времена. Жилищное кредитование, в принципе, ожило и снова приобрело популярность на финансовом рынке. Началась бойкая торговля портфелями ипотечных закладных, всерьез заговорили о принятии закона о секьюритизации. Жилищное кредитование вновь стало не только желанным и прямым источником дохода банкиров, но и современным финансовым инструментом, с помощью которого опять же можно получить выгодное фондирование.

Многие банки сделали выводы и не забывают, чем чревата недостаточная оценка заемщиков и чрезмерная доступность кредитов. Однако вслед за госбанками большинство кредитных организаций начали снижать ставки до докризисных уровней. Только вот не во всех случаях это было целесообразно. Ведь те финансовые возможности, что есть у Сбербанка и ВТБ24, к примеру, есть далеко не у всех остальных банков. Неужели посткризисная оттепель в ипотечном сегменте затмила для некоторых представителей рынка неудачный опыт прошлого?

Докризисные чудеса

«Берем ваш совокупный семейный доход и, исходя из его величины, считаем максимальный ипотечный лимит», – говорили до кризиса в банках. Причем чудесным образом лимит мог получаться даже выше 100% этого самого семейного заработка. К примеру, весной 2008 года в одном банке мне предлагали кредит на 12 млн. рублей при совокупном «белом» доходе семьи всего в 120 тыс. рублей. Ставка – порядка 10%, срок – 30 лет. Так как выплаты предполагались в виде дифференцированного платежа, легко подсчитать, что первое время платеж составлял бы более 130 тыс. рублей. Интересное кино. Понятно, что у семьи были еще «черные» доходы, а также зарплата поручителей, но разве можно на это полагаться?

Кредит я взяла, далеко не столь большой и длинный. Но сам факт подобного предложения тогда уже заставлял задуматься о перекосах на финансовом рынке страны. Уж больно много оптимизма было у банкиров по поводу жилищного кредитования. В целом позитивные настроения ясны: ипотечные проценты, как правило, занимают высокую долю в доходах кредитных организаций. Возьми я ссуду в 12 млн. рублей, примерно 100 тыс. в месяц уходило бы на проценты банку. Однако за погоней за этими самыми ипотечными доходами банки позабыли о рисках, связанных с объемными жилищными кредитами. При потере работы или понижении зарплаты хотя бы одного члена семьи, платежеспособность заемщика резко сокращается. Это происходило массово в кризис, и никто не может гарантировать, что такого не случится еще раз.

Конечно, такие специфические предложения – это частный случай. И наверняка мне бы в этом банке пояснили, что я все напутала и неправильно их поняла. Однако сами банкиры соглашаются с тем, что многие их кредитные программы были сравнимы с безрассудством. «Банки стали более требовательными, чем до кризиса. В первую очередь это касается способа подтверждения доходов, – рассказывает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». До кризиса у многих банков были программы, позволяющие подтверждать доходы декларативно, либо вообще не требующие этого. Сейчас же повсеместно необходимо официальное подтверждение».

Также, по его словам, снизилась доля совокупных доходов заемщика, которую банки позволяют использовать для расчета ежемесячных платежей по кредиту. До кризиса на них можно было использовать до 60% суммарного дохода, сейчас это значение не превышает 50%, а в среднем по рынку составляет 40–45%.

Работа над ошибками

Безусловно, в основной массе банкиры сделали выводы по итогам кризиса и готовы начинать с чистого листа. 2010 год стал годом сравнительной стабилизации на рынке недвижимости, когда покупатели и продавцы наконец-то определились с рыночной ценой, по крайней мере, по типовым объектам. Об этом свидетельствуют и данные Центробанка. В 2009 году объем выданных жилищных займов упал в 4,2 раза (до 152,5 млрд. рублей), и уже в 2010 рынок показал рост в 2,5 раза. По разным оценкам, в прошлом году емкость рынка ипотеки достигла 379 млрд. рублей.

«Появилась потребность в ипотеке со стороны покупателей, и банки стали широко предлагать ипотечные кредиты, – говорит Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа банка. – На фоне сформировавшихся в период 2008–2009 годов достаточно высоких ставок и жестких неценовых условий приведение их к нормальному состоянию способствовало ускоренному восстановлению рынка». Безусловно, важными факторами, стимулирующими развитие рынка, стали улучшение условий кредитования и стабилизация экономической ситуации в России. «Люди почувствовали большую уверенность в завтрашнем дне, а ипотечный кредит опять начали воспринимать, как эффективный инструмент решения своих жилищных вопросов», – говорит Динара Юнусова, вице-президент банка «Дельтакредит».

После кризиса большинство розничных универсальных банков вернулись на рынок ипотечного кредитования, и это не может не радовать. «Банки постепенно ослабляют свои кредитные политики, в том числе – по требованию к залоговым дисконтам и формам подтверждения доходов», – говорит Вячеслав Лясевич. «Если говорить о банках из первой сотни, то половина из них предлагает собственные программы ипотечного кредитования, небольшие банки выдают ипотечные кредиты по стандартам других организаций, – говорит Александр Ефимов. - Среди федеральных банков активными участниками рынка ипотеки можно назвать 30–40 кредитных организаций и столько же среди региональных банков».

По словам Юнусовой, на сегодняшний день условия по ипотечному кредитованию вернулись на докризисный уровень, за исключением продуктов с нулевым первоначальным взносом. По ее мнению, вряд ли банки массово начнут выдавать вновь такие кредиты в обозримой перспективе. Опыт банков показывает, что во время кризисных ситуаций подобные кредиты быстро становятся дефолтными.

Тем не менее основной тенденцией 2010 года стало снижение ипотечных ставок. Так, в декабре, по сравнению с октябрем, уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, снизился с 13,2% до 12,5%. Показатель упал ниже докризисных значений – средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь–октябрь 2008 года составляла 12,7%. Тенденция, в принципе, положительная, ведь ипотека становится доступнее. Но не рано ли?

И что теперь

Согласно материалам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выдачи ипотечных кредитов в РФ в 2011 году увеличится на 45,9–56,8% и достигнет 540–580 млрд. рублей. В наступившем году ведущие игроки рынка сохранили условия ипотечного кредитования, по которым предлагались ссуды в конце 2010 года. Растет конкуренция, в том числе, между частными и государственными кредитными организациями.

«Банки продолжают активно привлекать заемщиков, – говорит Динара Юнусова. – Предложения по условиям кредитования у основных игроков рынка находится примерно на одном уровне». Надо отметить, что частные игроки окрепли. Как говорится, что нас не убивает, то делает нас сильнее. Видимо, эта пословица сработала и с коммерческими кредитными организациями.

В 2011 году на ипотечном рынке можно ожидать усиления конкурентной борьбы. По словам Александра Ефимова, банки будут активнее продвигать свои ипотечные продукты, появятся новые специальные программы для конкретных категорий заемщиков, например, для сотрудников корпоративных клиентов или для отраслевых потребителей. Кредитные организации начнут охотнее предоставлять скидки клиентам своих партнеров: агентствам недвижимости и строительным компаниям. Ряд банков проведут сделки по секьюритизации своих ипотечных портфелей.

«Основные лидеры рынка в 2011 году не изменятся, это – банки с государственным участием и ряд кредитных организаций с иностранным капиталом», – говорит в свою очередь Вячеслав Лясевич. – Будет возрастать концентрация рынка на основных игроках 2010 года, поскольку по таким низким декларируемым ставкам выдавать ипотечные кредиты могут только они». Эксперт также уверен, что заметную долю рынка займут игроки, работающие по стандартам АИЖК. «Порядка 15–20 банков по стране заметны на рынке, однако, не более 10 реализуют свои собственные программы», – подчеркнул Вячеслав Лясевич.

Что касается ипотечных ставок и других условий кредитных продуктов, то опрошенные нами эксперты были практически единодушны в прогнозах на краткосрочную перспективу. «В течение 2011 года будет снижаться минимальный размер первоначального взноса, – уверен Александр Ефимов. – А вот ставки по ипотеке, скорее всего, останутся на текущем уровне». С ним согласен и Вячеслав Лясевич: «Спрос есть на все программы, но в нынешнем году мы не увидим снижения ставок, так как называемое «дно» мы уже прошли в 2010 году».

«Процентная ставка будет снижаться невысокими темпами, в пределах сезонной активности банков», – прогнозирует, в свою очередь, Динара Юнусова. Процент снижения на конец 2011 года составит около 1,5–2%. Размер первоначального взноса в среднем по рынку в конце 2011 зафиксируется на уровне 15–20%. Уровень средневзвешенных процентных ставок на ипотечном рынке, по прогнозам «Дельтакредит», составит 9–9,5% по долларовым кредитам и 11,5–12,3% по рублевым кредитам.

Консервативные прогнозы по ставкам выглядят реалистично. Но ведь и в 2010 году не было глобальных предпосылок к снижению расценок на кредиты. И, тем не менее, это случилось. Виной тому – пресловутая конкуренция между банками за заемщиков, которую отмечают практически все участники рынка. Еще одна интересная тенденция 2011 года заключается в том, что все больше банков будут переходить на ипотечные продукты с плавающими ставками. Основная причина такого явления – те же валютные и инфляционные колебания. «Это, кстати, является относительным показателем зрелости рынка», – подчеркнул Вячеслав Лясевич.

Популярная ипотека

В 2011 году ипотека продолжит расти, уверены эксперты. Развитие рынка будет сдерживать ряд факторов, например, нехватка готового жилья, по-прежнему высокие цены и т.д. Но все-таки ситуация будет положительной. В 2011 году на рынке возникнут новые течения и мода, а также появятся свежие популярные продукты. Например, по словам Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-недвижимость», высоким спросом у населения пользуются программы кредитования под залог имеющейся недвижимости. «Полученные деньги клиент может направить как на приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке, так и на другие цели, например, покупку коммерческой недвижимости», – говорит он.

По словам Елены Юргеневой, директора департамента компании Knight Frank, основная тенденция 2011 года состоит в росте спроса на элитную недвижимость с привлечением программ ипотечного кредитования как в России, так и за рубежом. По словам эксперта, в настоящее время до 70% сделок по купле-продаже недвижимости в Великобритании и странах Западной Европы происходит с использованием ипотеки. А в отдельных странах, таких как Великобритания, количество ипотечных сделок доходит до 90%.

Пользуются популярностью и программы по покупке курортной недвижимости. Например, у Knight Frank есть совместная программа с одним крупным банком с участием иностранного капитала, которая позволяет покупать квартиры в таких странах, как, например, Черногория или Болгария, с помощью ипотеки. Причем, под залог квартиры в Москве. Процентные ставки начинаются от 8% в валюте. Это предложение пользуется большой популярностью, так как банки Черногории и Болгарии практически не предоставляют ипотечных кредитов покупателям-нерезидентам.

Правда вот, на рынке элитной жилой недвижимости Москвы ипотека не так часто привлекается, как, скажем, на рынке эконом-класса. Результаты опроса, проведенного компанией Knight Frank осенью 2010 года, показали, что не более 5% потенциальных покупателей элитного жилья планируют использовать ипотеку. «В большинстве случаев ипотека привлекается в сделках, когда не хватает свободных средств, а выводить деньги из бизнеса или банковских депозитов менее выгодно, чем взять кредит, – рассказывает Елена Юргенева. – Такое часто бывает, когда появляется какое-то редкое и интересное предложение, в таких ситуациях вопрос о покупке нужно принимать буквально в течение пары дней, и ипотека в данной ситуации может серьезно помочь. А в стандартной ситуации ипотеку обычно не применяют».

«Наибольшей популярностью сейчас пользуются стандартные ипотечные кредиты, выдаваемые на относительно короткие сроки, – рассказывает Александр Ефимов. – Это связано с особенностями рынка недвижимости, на котором в данный момент преобладают сделки по улучшению жилищных условий». Кроме того, по его словам, растет спрос на программы рефинансирования.

Не так давно банкиры, напротив, рассказывали о том, как мало должников в кризис жаждали получить реструктуризацию. Зато сейчас перекредитовка приобрела популярность. Напомним, что программы реструктуризации, предлагаемые банками в кризис, зачастую были просто непосильными для заемщика, который и без того столкнулся с финансовыми трудностями. Сегодня же реструктуризация стала похожа на рыночный инструмент для должников. «Многие заемщики, получившие кредиты под высокий процент в 2009 году, сейчас стремятся переоформить ссуду на более выгодных условиях», – говорит Ефимов.

Интересно, что по подсчетам АИЖК, в 2010 году в России произошло уменьшение среднего размера ипотечного кредита. «Это связано со снижением стоимости жилья, сокращением метража, а также с ужесточением требований банков к заемщикам, в частности по размеру первоначального взноса за ипотеку», – пояснил такое явление генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Большинство ипотечных кредитов было предоставлено для приобретения готовых квартир на вторичном рынке. «Нас настораживает, что объем сделок с новым построенным жильем в 2010 году был в три раза меньше по сравнению с 2008 годом», – посетовал глава агентства.

Роль государства

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в 2010 году запустило программу вторичной реструктуризации. Согласно отчету правительства РФ о реализации мер по поддержке финансового рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики РФ, социальному обеспечению населения и других мер социальной политики за 2010 год, на начало 2011 года АРИЖК выкупило в рамках вторичной реструктуризации 3067 кредитов на 5,48 млрд. рублей.

Необходимость вторичной реструктуризации была обусловлена тем, что заемщики по объективным причинам не могут восстановить свою платежеспособность в отведенный им срок при первичной реструктуризации, особенно проводимой банками. Средний срок поиска работы, по подсчетам АРИЖК, – 7,3 месяца. Что тревожно: в некоторых регионах доля тех, кто ищет работу дольше года, – около 40%. Потому, несмотря на ушедший кризис, все еще масса заемщиков нуждается в поддержке.

Несмотря на то, что АРИЖК предлагает теперь и такой сервис как «Активная реструктуризация», агентство не претендует на роль всего и вся. Доля АРИЖК на рынке реструктуризации составляет всего 17–18%. Общий объем реструктурированных ипотечных кредитов в России оценивается приблизительно в 45 тыс. штук. На 1 января 2011 года в АРИЖК было подано более чем 11 тыс. заявлений о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. 8,5 тыс. заемщикам заявление было одобрено, и они получили необходимую поддержку.

В общем, АРИЖК – не единственный волшебный инструмент, помогающий рынку ипотеки. Есть еще программа АИЖК «Стимул», благодаря которой банки начали кредитовать застройщиков в кризис. Есть также программа ВЭБа, в рамках которой банки могут получить рефинансирование кредитов, выданных застройщикам жилья эконом-класса. Кроме того, разработана Стратегия развития ипотечного рынка до 2030 года.

«Продолжает активно развиваться сегмент ипотечного кредитования на первичном рынке жилья (новостроек)», – говорит, в свою очередь, Динара Юнусова. Таким образом, по ее словам, основной необходимый фактор для развития ипотечного рынка, на который могут влиять власти, – это развитие строительной отрасли. Причем, скорейшего удовлетворения требуют потребности населения именно в жилье эконом-класса.

Доступность ипотеки, по мнению Юнусовой, в первую очередь ограничивают высокие цены на недвижимость при сравнительно низком уровне доходов населения даже среднего класса. По словам Александра Ефимова, основные усилия государства должны быть направлены на развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование механизмов их выпуска и обращения.

«Основная роль государства – сформировать предпосылки для развития конкурентной среды и задать вектор развития массового жилищного строительства и ипотечного рынка, – уверен Вячеслав Лясевич. – Для решения данных задач необходимо демонополизировать жилищное строительство, а также снижать долю госбанков на рынке ипотеки». Доля Сбербанка все растет и растет, что вряд ли способствует развитию конкуренции. Рынок ипотеки можно назвать высокодоходным, но при этом достаточно монополизированным. «Госбанки наращивают долю, поскольку могут предлагать ставки за пределами возможностей основной массы банков. Кроме того, в посткризисный период ипотеку выдавали лишь несколько кредитных организаций, что привело к увеличению концентрации», – подчеркивает Лясевич.

И все-таки конкуренция в сегменте ипотеки развивается сама по себе, без участия государства. Пусть и не так быстро, как хотелось бы. По подсчетам АИЖК, по итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП‐5 по размеру активов) в общем объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась с 61% до 54%. Тем не менее борьба за кусочек ипотечного «пирога» зачастую идет всеми возможными и невозможными средствами – практически не на жизнь, а на смерть. Кто предложит самую низкую ставку, самый маленький первоначальный взнос, не подтвержденные официально доходы, и т.д.

А что делать еще небольшим собратьям сильных госбанков, у которых сосредоточено большинство клиентов-заемщиков, как не демпинговать по условиям? Но в итоге такая конкуренция между кредитными организациями не является качественной. Она ведет, скорее всего, в тупик, так как с большой вероятностью заемщики демпингующих по условиям банков могут оказаться финансово несостоятельными.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество