Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ставка на жилье: Ипотека впервые стала развиваться быстрее всего рынка розничного кредитования

23.09.2013  // Наталья Козлова, Профиль, № 823, 13 августа 2013 года
Ipocredit.23.09.13_270x240.jpg
На фоне сокращения объемов беззалогового потребкредитования ипотека обещает стать хитом банковской розницы

Прошлый год можно было бы по праву назвать годом потребительского кредитования. В целом рынок вырос на 40%, при этом портфель беззалоговых кредитов — на 60%. Рост был настолько быстрым, что Центральный банк всерьез озаботился перегревом рынка и в этом году в два этапа ввел ограничения для банков, которые слишком увлеклись выдачей потребительских ссуд, особенно необеспеченных. «На беззалоговые кредиты приходится более 60% задолженности россиян, — говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. — Снижение этой доли до 50% будет способствовать существенному укреплению стабильности банковской системы России». Очевидно, так считают и в ЦБ — в недрах регулятора зреют планы дальнейшего ужесточения политики в отношении кредитных организаций. Рассматривается два варианта: либо заставить банки отказывать в кредитах тем, у кого отношение общей суммы долга к доходу превысило определенное значение, либо вновь повысить коэффициенты риска и резервы для банков по таким кредитам. 

Рынок отреагировал на действия регулятора. По итогам этого года эксперты предрекают прирост не выше 25—30%. Объемы потребительских ссуд постепенно сокращаются: прирост с января по июнь составил 13,7% против 18,4% за аналогичный период прошлого года. Прежде всего это касается, конечно, беззалоговых потребкредитов. Зато на этом фоне заметнее стал рост ипотечных портфелей. По данным НБКИ, в 2013 году ипотека впервые стала развиваться быстрее всего рынка розничного кредитования в целом: за первые полгода 2013-го объем выданной ипотеки вырос на 18,51%, а всех кредитов физическим лицам — на 17,5%. «Розничное кредитование переориентируется с краткосрочных кредитов с высокими ставками на залоговые кредиты, прежде всего — ипотеку», — считает Алексей Волков.

Пока что доля ипотеки в розничных портфелях банков составляет в среднем 25%, но последние несколько лет ее объемы растут. Так, в 2012 году объем жилищных кредитов увеличился на 44% по сравнению с 2011 годом. Всего в прошлом году было выдано 689 тыс. ссуд на покупку жилья в общей сумме на 1,014 трлн рублей, что стало рекордным результатом в истории российской ипотеки. Аналитики уверены, что в нынешнем году, после некоторого замедления темпов роста во II квартале, два последних летних месяца покажут отличную динамику (по данным Агентства по ипотечным жилищным кредитам (АИЖК), за апрель темпы роста ипотеки составили 32% в годовом выражении, а в мае они упали до 16%). По данным банка DeltaCredit, по итогам августа объем выданных ипотечных займов может достичь 111,2 млрд рублей, что на 17% выше аналогичного показателя июля 2012 года. В целом, по данным ЦБ, в январе—мае текущего года в стране выдали рублевых ипотечных кредитов на 429,1 млрд рублей, что на 24,8% выше аналогичного показателя прошлого года. Объем валютных займов увеличился на 25,9% — до 5,96 млрд рублей. Растет и средний размер ипотечного займа: если на 1 января 2013 года он составлял 1,772 млн рублей, то на 1 июля — 1,795 млн рублей. 

Эксперты DeltaCredit предрекают, что по результатам 2013 года общий объем выданных ипотечных кредитов составит 1,2 трлн рублей.
 
Пару недель назад глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом Путиным сообщил, что банк за шесть месяцев выдал в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. «Если в прошлом году примерно 25—30% жилья продавалось с помощью ипотеки, то в этом году эта цифра превышает 45%», — сказал Греф. 

Есть несколько причин динамичного развития ипотечного кредитования. Первая заключается в том, что ЦБ ничего не имеет против роста этого рынка, так как ипотека традиционно считается одним из низкорисковых видов кредитования. «Ответственность заемщиков по ипотеке всегда намного выше, чем при ином потребительском кредитовании, должник старается качественно выполнять свои обязательства перед банком», — разъясняет руководитель департамента кредитования малого и среднего бизнеса Солид-банка Геннадий Фофанов. Действительно, несмотря на рост объемов ипотечных портфелей, качество их улучшается: количество просроченных ссуд по ипотеке снизилось с 21,36 тыс. в январе до 20,1 тыс. в июне, утверждают в НБКИ. Конечно, такие ссуды требуют существенных затрат на анализ положения заемщика и приобретаемого объекта, и ставки по таким кредитам существенно меньше, чем в беззалоговом потребкредитовании. Однако и риски по ипотеке существенно ниже. «Ипотечный кредит менее рискован для банка, так как является залоговым, и, что немаловажно, по статистике, этот продукт отличается высокой платежной дисциплиной, — говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Джамалутинов. — Стоит также отметить, что ипотека — это кредит, рассчитанный на несколько лет. Такая ситуация позволяет банку повысить уровень кросс-продаж, предложить клиенту дополнительные финансовые продукты и услуги». 

Вторая причина в том, что развитию ипотеки способствует прямая государственная поддержка. В стране действует целый ряд специальных ипотечных программ для отдельных категорий граждан — например, «Военная ипотека», «Молодые ученые», программы с использованием материнского капитала. 
Согласно опросу Национального агентства по финансовым исследованиям (НАФИ), сегодня решить свои жилищные проблемы с помощью ипотечного кредита надеются 36% россиян, в то время как год назад эта цифра составляла 24%, а в 2010 году — и вовсе 4%. «Во-первых, доход населения в целом растет, и спрос на жилье остается стабильно высоким, — размышляет аналитик Национального рейтингового агентства (НРА) Вадим Тихонов. — А во-вторых, пока еще недвижимость остается одним из лучших инструментов инвестирования средств». Кроме того, стабилизировался рынок новостроек, появилось большое количество новых объектов с адекватными сроками сдачи и интересными для клиентов ценами на жилье и специальными условиями от застройщиков, добавляет начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. 

Замдиректора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин соглашается: у грамотно выстроенного ипотечного бизнеса отличные показатели эффективности. «В качестве подтверждения могу привести пример: в рейтинге банков по размеру прибыли на одного сотрудника в топ-3 вошел специализированный ипотечный банк», — говорит эксперт.

Так что ипотечные кредиты вполне могут стать драйверами роста розничных кредитных портфелей банков. По мнению ряда экспертов, именно ипотека теперь должна выйти на первый план в розничных линейках. «Сейчас мы наблюдаем активный рост данного рынка, и, конечно же, многие банки берут курс на ипотеку: в крупных «розничных» банках доля ипотеки достигает порядка 40%», — отмечает Лилия Чечельницкая, финансовый менеджер по ипотеке банка «ГЛОБЭКС». В пользу такой переориентации говорит и тот факт, что рынок потребительского кредитования в нашей стране уже близок к стадии насыщения, а потенциал роста ипотечного рынка достаточно велик. «Показатель проникновения ипотеки в ВВП нашей страны менее 4%, а в западных странах — порядка 20%. Поэтому через несколько лет основным драйвером роста рынка кредитования физических лиц, безусловно, станет ипотека», — уверяет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Андрей Осипов.
Для того чтобы стимулировать банки развивать ипотеку, АИЖК разработало проект по созданию нового инструмента межбанковского рынка — кредитование под залог ипотечных закладных. По замыслу разработчиков, крупные банки будут предоставлять финансирование более мелким участникам рынка. Схема нового инструмента такова: коммерческий банк выдает ипотечные кредиты, а потом получает в другом банке кредит под ипотечные закладные. Главная функция АИЖК в этой схеме — гарантия выкупа залога в том случае, если банк-заемщик не сможет расплатиться со своим кредитором. В агентстве поясняют: краткосрочная ликвидность нужна для накопления новых пулов ипотеки, которые потом также можно секьюритизировать, выпустив под них ценные бумаги.

Впрочем, пока нерешенной остается главная проблема ипотечного рынка — отсутствие долгосрочного фондирования, а потому говорить о переориентации всего банковского сектора на ипотеку преждевременно. Как и не стоит утверждать, что ипотека будет приносить банкирам те же доходы, что и потребкредитование. «Очевидно, что искусственное ограничение темпов роста потребительского кредитования повлечет перераспределение накопленных ресурсов, и ипотека, возможно, получит дополнительное финансирование в тех банках, где она запущена, — рассуждает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов. — Также вероятно, что при необходимости поиска новых способов размещения привлеченных денег какие-то банки посчитают возможным открыть ипотечную линейку, но, учитывая особенности фондирования, сопутствующие затраты и необходимость последующей секьюритизации этих активов, проект может не стать таким прибыльным, как хотелось бы». В итоге, уверен эксперт, список банков, предлагающих ипотечные продукты, сильно не изменится.
Однако в том, что в ближайшее время интерес банков к ипотеке будет расти, уверены большинство опрошенных «Профилем» экспертов. Станут ли такие кредиты прозрачнее для заемщиков? Увы, сегодня стоимость ипотеки может доходить до нескольких десятков процентов годовых из-за изворотливости банков. В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) подсчитали, что если учесть в цене кредита штрафные санкции, стоимость обслуживания кредита, договор страхования и различные комиссии банка, то проценты будут очень высокими. В конфедерации выяснили, что лишь пятая часть российских банков предоставляет клиенту выбор методов погашения кредита и дает возможность досрочно выплачивать его без штрафных санкций.

Впрочем, совсем отказываться от штрафных санкций банки не собираются. «Это ресурс воздействия, повышающий ответственность клиента по своим обязательствам, и практика его применения продолжится», — уверен Геннадий Фофанов. Не стоит ждать и существенного снижения ставок, несмотря на заявления первых лиц государства о том, что доступность ипотеки в России нужно повышать. Заемные средства для банков по-прежнему дороги, а поэтому кредитные организации не торопятся снижать проценты по кредитам.

В начале этого года ставки ползли вверх, но весной тенденция переломилась. В апреле средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях впервые после ноября 2011 года показала снижение: с 12,9% в феврале—марте до 12,8%. К началу мая средневзвешенная ставка по ипотеке уже равнялась 12,7% годовых. Вектор задал лидер ипотечного рынка — Сбербанк, снизивший проценты по жилищным кредитам. Вскоре его примеру последовали «ВТБ 24», «Возрождение» и другие банки. Тем не менее в целом ставки по ипотечным кредитам остаются относительно высокими.
 «Если говорить о процентных ставках (а именно этот параметр обычно является первичным «фильтром» для заемщика при отборе банка), я не исключаю, что они несколько снизятся до конца текущего года. Однако говорить о сколь-либо значимых изменениях, которые принципиально изменят стоимость ипотеки, нельзя», — резюмирует директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.

Впрочем, конкуренция на рынке должна заставить банкиров идти на некоторые уступки заемщикам. «Уже на данный момент наблюдается тенденция отмены различных комиссий и штрафных санкций по ипотечным кредитам. В связи с тем, что линейка ипотечных кредитов у банков стандартна, большое внимание уделяется именно конкуренции в области дополнительных комиссий и сервиса», — говорит Сергей Ситин.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество