Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Стартовая покупка

24.02.2010  Квадрум.ру
Покупка однокомнатной квартиры — хороший старт и для молодой семьи, и для студента, начинающего взрослую жизнь, и для инвестора. Однушки остаются самым ликвидным товаром.

Покупка однокомнатной квартиры — хороший старт и для молодой семьи, и для студента, начинающего взрослую жизнь, и для инвестора. Однушки продолжают оставаться самым ликвидным товаром на столичном рынке жилья.

Рыночный формат

Однокомнатные квартиры не теряют своей популярности на протяжении нескольких лет и востребованы покупателями, имеющими разный достаток. Этот формат жилья в первую очередь привлекает своей доступностью — на однушку проще накопить или получить ипотечный кредит. Руководитель Управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов говорит, что молодые семьи часто покупают подобные квартиры, участвуя в различных государственных социальных программах.

Такая недвижимость — неплохой вариант для инвестиций. Столица по-прежнему остается центром притяжения для специалистов из разных российских городов, и у приезжих однушки пользуются большим спросом. Некоторые приобретают их на будущее — для своих детей, а пока они растут, жилье можно сдавать в аренду. Правда, инвесторов на рынке не так много — по словам С. Мигунова, всего 10–15% от общего числа покупателей объектов этого сегмента.

Однокомнатные квартиры есть почти во всех московских домах, начиная от сталинских и заканчивая современными. Следовательно, метражи разные. Самые маленькие площади — 15–20 кв. м — в квартирах гостиничного типа, в которых иногда нет даже ванной. Средний метраж — у однушек в хрущевках и девятиэтажках (20–25 кв. м), а также в высотных панельных зданиях (от 25 до 45 кв. м). Самые большие квартиры этого сегмента — площадью 60 кв. м и более — предлагают в монолитных кирпичных домах.

Несмотря на то что большинство экспертов считают деление недвижимости на классы весьма условным (принадлежность к сегменту определяет множество параметров: местоположение, качество дома, инфраструктура, площадь жилья, состояние и т. п.), однокомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы, как говорит Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», распределяются следующим образом: «Порядка 70% можно отнести к экономклассу, около 20% — к бизнес-классу, 10% — к элитному. — Если исходить из площади объектов, то диапазон экономкласса — от 30 до 40 кв. м, бизнес-класса — от 40 до 50 кв. м, элитного — от 50 до 70 кв. м».

Меньше всего однокомнатных квартир в сталинках, а наибольшее их количество представлено в 9-, 12-, 14-этажных зданиях постройки 70-х гг. В экономклассе, по мнению А. Шленова, однушки в основном предлагают в панельных домах — 70%, в монолитных их 20%, в зданиях других категорий — 10%. Бизнес-класс представлен в монолитных (60%) и кирпичных (20%) домах. Элитные квартиры в 70% случаев расположены в современных монолитных строениях.

Четверть всех предложений недвижимости на вторичном рынке приходится именно на однокомнатные квартиры. «На начало 2010 г. экспонировалось около 4,8 тыс. таких объектов, то есть 20–25% от общего объема, — сообщает Александр Кадченко, руководитель направления консалтинга и оценки агентства «МИАН». — Структура предложения однокомнатных квартир по сегментам (типовое, эконом-, бизнес- и элитное жилье) составляет 22, 60, 15 и 3% соответственно. В целом же по рынку (вне зависимости от количества комнат) квартиры распределяются так: 20, 55, 20 и 5%. Это сравнение наглядно демонстрирует смещение структуры предложения однокомнатных квартир в сторону нижних ценовых сегментов. Каждая десятая предлагаемая квартира расположена в так называемых «вчерашних новостройках», около 60% из них продаются без отделки».

Лидеры и аутсайдеры

Однушку можно купить в любом уголке Москвы, но проще все-таки подобрать такое жилье в спальных районах, где в свое время массово возводились дешевые панельные дома, например в Южном, Юго-Восточном, Восточном или Северо-Восточном округах. Здесь самый высокий показатель концентрации однокомнатных квартир — порядка 30% в общей структуре предложения. Далее следуют по убыванию Северный, Северо-Западный, Западный и Юго-Западный округа. Наименьшее число объектов сосредоточено в Центральном округе — не более 15%.

Покупательские предпочтения время от времени меняются. До кризиса, как утверждает А. Кадченко, наибольшее количество сделок приходилось на Юго-Восточный и Северо-Западный округа (по 14% от общего количества покупок). При этом Юго-Восток пользовался популярностью, потому что здесь по сравнению с другими районами города были ниже цены на жилье. Северо-Запад выигрывал за счет наиболее рационального соотношения «цена — качество», в течение докризисных 10–15 лет здесь, по словам эксперта, было построено много комфортабельных современных домов (при этом уровень ценовых показателей соответствовал среднему по Москве).

Меньше всего однокомнатных продавалось в Центральном и Северо-Восточном округах, их доля в структуре продаж составляла по 8%. Эксперт объясняет это тем, что центральные районы города были менее востребованы из-за высоких цен, а на Северо-Востоке наблюдался дефицит предложения в экономклассе. И хотя квартир бизнес-класса было достаточно, покупатели гораздо чаще обращали свое внимание на более престижный и экологически благоприятный Западный округ.

Кризис ситуацию несколько изменил, рынок стал прислушиваться к покупателю, цены снизились. «За последний год произошла коррекция стоимости жилья на вторичном рынке — минус 16,8% в среднем по Москве, минус 21,8% — в западных районах, — говорит А. Кадченко. — В результате в сделках с однокомнатными квартирами Западный округ занял лидирующую позицию — 18% в общей структуре продаж. Интерес к наиболее доступному по ценам Юго-Востоку сохранился (12% сделок). Северо-Западный и Центральный округа ввиду минимального количества предложений однушек и по числу продаж (не более 8% в общей структуре сделок) оказались аутсайдерами».

На долю Зеленоградского округа приходится незначительное число сделок купли-продажи. Расположен Зеленоград достаточно далеко, в 30 км от МКАД, поэтому в большинстве случаев его рассматривают не как московский округ, а как один из городов Подмосковья.

Пальма первенства

Иногда люди стоят перед выбором: приобрести однокомнатную квартиру или добавить денег и купить небольшую двушку? Окончательное решение зависит не только от материальных возможностей, но и от жизненной ситуации, а также предпочтений каждого покупателя. В центре мегаполиса, например, где предложение сформировано из квартир бизнес- и элитного класса, стоимость однушки может оказаться сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры в спальном районе.

Преимущество однокомнатных в том, что они более ликвидны (например, по сравнению с двухкомнатными), их легче продать или сдать в аренду. Так, срок экспозиции однушек на рынке составляет обычно два месяца, двушек — около трех месяцев. Кроме того, стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры обычно выше, чем двухкомнатной — даже расположенной в том же здании. «Исключение может составлять элитный сегмент, где квадратный метр дороже в объектах с большим количеством комнат (от трех и более), — поясняет А. Шленов. — Разница же в цене между однокомнатной и двухкомнатной, расположенными в одном и том же доме, составляет в среднем 30–40%. Например, если двухкомнатная квартира стоит 6–7 млн руб., то однушку можно приобрести за 4 млн руб.».

Все изменения рынка быстрее всего отражаются на стоимости однокомнатных квартир. По словам С. Мигунова, в начале 2009 г. цена 1 кв. м составляла более 5 тыс. долл., а сейчас находится в диапазоне от 4 до 4,5 тыс. долл.

Алексей Шленов считает, что существующий сегодня спрос на наиболее дешевые объекты — это один из первых показателей оживления рынка в целом. «По мере стабилизации ситуации в экономике и роста доходов активизация спроса будет распространяться и на более дорогие сегменты и объекты», — говорит эксперт.

Интересно, что пальма первенства не всегда принадлежала однушкам. Например, до наступления кризиса, отмечает А. Кадченко, в сделках лидировали двухкомнатные квартиры (37% в общей структуре продаж против 29% однушек). В 2009 г., наоборот, однокомнатные оказались максимально востребованными (38% в общей структуре продаж против 34% двушек), но при любом состоянии рынка жилья однокомнатные и двухкомнатные квартиры были и остаются самым популярным форматом недвижимости.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество