Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Софья Лебедева: «В Москве есть еще много площадок, которые могут быть освоены»

Ipocredit.02.10.13_270x240.jpg
О рисках при покупке квартиры в новостройках и способах их снижения, стоимости квартир на первичном рынке, ответственности девелоперов за нарушение сроков строительства рассказала генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. 

– Какие есть риски при покупке новостроек?

– Поскольку продажи квартир в новостройках начинаются еще на этапе котлована, то рисками является то, что человек приобретает объект, которого физически не существует, его нельзя увидеть, оценить.

Основной риск – это приостановка строительства, задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию, незавершение строительства и невысокое качество построенного объекта.

Опасность того, что дом не построится, – наиболее глобальная. Покупатель может снизить этот риск, приобретая квартиру на более высокой стадии готовности дома. Но здесь не нужно забывать, что по мере строительства стоимость недвижимости растет.

Если вы хотите приобрести хороший качественный продукт, но за самую невысокую цену, то надо рисковать и покупать квартиру в доме на низкой стадии готовности. Но здесь придется внимательно проверять всю документацию застройщика.

– Каким образом?

– В 214 ФЗ четко прописано то, что надо проверять. Нужно посмотреть сайт застройщика – там должна быть размещена проектная декларация, должны быть правильно оформлены земельные отношения. Также необходимо узнать репутацию девелопера, насколько он известен, какие проекты уже были им завершены.

– Чем выгодно покупать квартиру в строящемся доме?

– Новостройка – это новое и качественное жилье. Строящиеся объекты в Московском регионе достаточно тщательно проверяются, в том числе с точки зрения соответствия всем строительным нормам и СНИПам.

Самый большой плюс новостройки – цена, что позволяет приобретать квартиру большей площади и улучшенными видовыми характеристиками.

– Как растет новостройка в цене на этапе от котлована до сдачи дома?

– В среднем от начала продаж (это начало стройки) до возведения коробки дома цены вырастают примерно на 20%.

В новостройках «старой Москвы» средняя цена предложения сейчас составляет 220 тыс. руб./кв.м. Если говорить по сегментам, то в бизнес-классе стоимость квартир находится в районе 222 тыс. руб./кв.м. В комфорт- и эконом-классе – 147 тыс. руб./кв.м. и 102 тыс. руб./кв.м, соответственно.

В «новой Москве» средневзвешенная стоимость новостроек – 84,4 тыс. руб./кв.м. Квартиру бизнес-класса можно приобрести за 126 тыс. руб./кв.м, эконом-класса – за 78,6 тыс. руб./кв.м.

В Московской области цена квартир в новом доме на этапе строительства составляет 70 тыс. руб./кв.м.

В течение этого года какого-то радикального изменения цен ни в одном сегменте недвижимости не произошло.

– Сколько сейчас инвестиционных сделок на первичном рынке?

– Около 12%. За последнее время их количество сократилось.

– Сейчас много замороженных объектов, или понятие «обманутые дольщики» после появления 214 ФЗ осталось в прошлом?

– Сейчас это понятие изменилось. До кризиса обманутыми дольщиками называли тех людей, которые до сих пор не могут получить ключи от своих квартир. То есть эти дома так и не были сданы. В Балашихе, под Одинцово были такие проекты.

Теперь к обманутым дольщикам причисляют себя и те люди, которые пострадали от того, что дом не был сдан вовремя.

Согласно 214 ФЗ в этом случае к застройщику применяются жесткие санкции. Покупатели могут не дожидаться, когда нарушение сроков превысит допустимые пределы, и обращаться в суд. Тогда застройщик будет вынужден выплатить неустойку. Если ситуация станет достаточно критичной, то можно требовать возврата денег.

– Есть уже успешные прецеденты?

– Есть. Например, по некоторым объектам в Москве, строительство которых началось еще до кризиса, просрочка была всего несколько месяцев, но по суду дольщики все равно получили какую-то компенсацию. Конечно, суд рассматривает аргументы обеих сторон, и, возможно, компенсация не всегда будет того максимального размера, который установлен законом.

– Какой размер компенсации предусмотрен законом?

– Размер штрафных санкций определен законом и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, в случае, если участник – физическое лицо. Однако взыскание таких штрафных санкций возможно только на основании решения суда. Подавать же такой иск на застройщика необходимо только после того, как объект долевого строительства был введен в эксплуатацию, и получено уведомление от застройщика о готовности передавать объект долевого строительства, то есть покупатель уже понимает, на какой период застройщик допустил просрочку в передаче объекта.

В том случае, если застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но по каким-либо причинам не передает его покупателю, вместе с взысканием штрафных санкций по договору долевого участия появляется возможность добиться передачи объекта в судебном порядке.

– Сейчас все дома строятся по 214 ФЗ?

– Да, 99,99% объектов строятся по 214 ФЗ.

Но продавать квартиры иногда могут и по другим законам. Это может происходить в ситуации, когда необходимая разрешительная документация на строительство девелопером уже получена, но потом были внесены какие-то корректировки в кадастровые планы. В течение этого промежутка времени регистрация договора долевого участия невозможна. Тем не менее, продажи квартир должны как-то происходить (приостанавливать их и строительство нецелесообразно). Здесь используются разные схемы – договор бронирования, дополнительный договор, схема аккредитива. Всё это достаточно прозрачные механизмы.

Здесь только нужно понимать, что застройщики до регистрации нового договора не могут использовать деньги, которые лежат на аккредитиве.

– Сейчас застройщики часто предлагают такой формат жилья, как квартиры-студии. Кем они востребованы?

– Этот формат подходит для молодых людей, которые только начинают самостоятельно жить, у которых пока нет семьи, детей. Ведь инфраструктура домов, где достаточно большой процент квартир-студий, не сильно развита. Вряд ли там рядом будет несколько детских садов, школ, огороженной территории с прогулочной зоной.

Сейчас застройщики продумывают концепцию домов с квартирами-студиями, где есть прачечные, зоны с wi-fi. Это некий проамериканский подход, который тоже востребован. Такие площадки прорабатываются в том числе и внутри Москвы, в пределах Третьего транспортного кольца.

– Еще один довольно новый формат жилья – апартаменты. В чем там нюансы?

– Исторически сложилось деление объектов недвижимости на жилые и нежилые. Есть ряд домов, на которые когда-то (в частности, из-за смены власти в Москве) застройщики не смогли получить необходимую документацию. Их пришлось оформить как нежилые помещения, хотя по своим характеристикам они во многих случаях соответствует требованиям жилых помещений. Покупая такие объекты, человек фактически приобретает квартиру, а юридически это нежилое помещение именуется «апартаментами».

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию, которую можно спокойно продлевать по мере необходимости. Здесь особых проблем нет. Сложности возникают с инфраструктурой, потому что при строительстве апартаментов у застройщиков отсутствуют обязательства по строительству объектов соцкультбыта, обустройства придомовой территории и т.п. Кроме того, поскольку юридически апартаменты являются нежилым помещением, то здесь будет выше налог на недвижимость.

Апартаменты появились на рынке недвижимости недавно, и пока никаких сложностей у тех людей, которые их приобрели, нет. Это недвижимость бизнес-класса, и она вполне востребована. Например, в комплексе на «Смоленской» апартаменты купили люди с определенным достатком, которые, как правило, живут за городом, но работают в Москве, и у них возникает необходимость иногда здесь отдохнуть, переночевать.

Но с точки зрения полноценного проживания семей с маленькими детьми апартаменты вряд ли подходят. Их все-таки стоит рассматривать как второе жилье.

– Также девелоперы активно стали строить малоэтажки.

– Это очень быстро развивающийся сегмент. По сравнению с 2010 годом количество объектов малоэтажного строительства увеличилось на 20%.

Раньше малоэтажные жилые дома были только в элитных закрытых поселках. Сейчас они есть в формате и бизнес-, и комфорт-, и эконом-класса. Они пользуются спросом, потому что люди устали от типового жилья. Для тех, кто хочет перебраться жить за город и мечтает о собственном коттедже, но по каким-то причинам еще не готов его приобрести, появилась вот такая альтернатива, где есть закрытая благоустроенная территория, знакомые соседки. Для покупателей, которые стремятся к загородной, комфортной жизни, это идеальный вариант. Но некоторым людям, наоборот, нужны иные видовые характеристики, взаимоотношения, и они покупают квартиры в высотных домах.

На рынке малоэтажного строительства есть интересные архитектурные решения; как правило, эти проекты не повторяют друг друга. Это обычно монолитное строительство. Малоэтажный комплекс быстрее возводится, чем, предположим, 20-этажный дом.

Кстати, все недавно согласованные строительные проекты на территории «новой Москвы» не превышают 9 этажей.

– На территории «старой Москвы» в будущем возможна только точечная застройка?

– Не только. Уже в следующем году произойдет запуск нескольких масштабных проектов на территории бывших промзон. Два их них – общей площадью 1 млн. кв.м – будут построены в Нагатино. Также планируется строительство новых жилых комплексов на севере и северо-западе Москвы, в районе Магистральных улиц, «Хладокомбината». Там компания «Крост» уже возводит жилой комплекс комфорт-класса «Wellton Park». В Москве есть еще много площадок, которые могут быть освоены.

– Но в пределах Садового кольца уже вряд ли что-то возможно построить слишком масштабное?

– Да, потому что там уже высокая плотность застройки. Хотя в ЦАО, в районе улицы 1905 года еще есть хлебокомбинаты, заводы, которые тоже планируется каким-то образом реконструировать. Там хотят построить комплексы, где будут одновременно и квартиры, и апартаменты. Это такой новый формат жилых комплексов. Один из первых подобных проектов – «Фили Град» в районе Берегового проезда. Скоро будет запущен аналогичный проект одного крупного девелопера.

– Получить ипотеку на апартаменты возможно?

– Да, но процентная ставка здесь будет выше, потому что ликвидность этого объекта, с точки зрения банков, ниже, чем квартир.

– При ипотеке на новостройки ставка тоже всегда бывает выше, чем при кредитах на покупку квартир вторичного рынка. Но здесь иногда проходят совместные акции банков или риэлторов с застройщиками, где предлагаются более интересные условия для заемщиков.

– Спецакции очень востребованы покупателями. Например, по объему выданных кредитов на новостройки лидировал банк «Возрождение», но как только ВТБ 24 запустил спецакцию, тут же покупательский спрос был переориентирован в его сторону.

– Что делать банку в том случае, если заемщик уходит в дефолт еще до того, как дом сдан?

– Здесь все решается в зависимости от конкретной ситуации. В кредитном договоре, как правило, прописаны все возможности на тот или иной случай. Договор долевого участия подразумевает наличие имущественных прав, которые находятся в залоге у банка.

При недостройке жилого комплекса по вине девелопера банк руководствуется положениями закона о банкротстве: в данном случае застройщика можно признать банкротом и как кредитор получить свои денежные средства назад.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество