Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Соблазн новостройки

16.02.2012  // Константин Фрумкин, Деловой еженедельник «Компания», №47 (684), 19 декабря 2011 года
Ipocredit.16.02.12_270x240.jpg
Покупка недвижимости с инвестиционными целями возобновилась. По мнению участников рынка, самым выгодным сегодня является покупка объектов на ранней стадии строительства, что может принести инвесторам до 50% при выходе из проекта.

До финансового кризиса недвижимость достаточно широко использовалась в качестве объекта инвестирования. Говорили об "инвестиционных квартирах", которые покупают не для жилья, а для того, чтобы продать их через какое-то время. Кризис уничтожил этот рынок. Как отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, с начала финансового коллапса и примерно до мая 2009 г. продать объект недвижимости инвестору с инвестиционными целями было крайне затруднительно. Подавляющее большинство сделок в этом сегменте происходило по минимальным ценам, причем продажа являлась вынужденным для кредитора шагом. Заемщики практически навязывали кредиторам свои объекты, а кредиторы в свою очередь принимали их по самым депрессивным ценам и без особой радости. Но к середине 2010 г. многие "вынужденные" покупатели осознали себя мудрыми инвесторами в недвижимость и даже стали таковыми, продолжив делать свои покупки.

Поможет дефицит

Итак, уже с прошлого года тенденция приобретения недвижимости с инвестиционными целями возобновилась. По оценкам компании "НДВ-Недвижимость", около 20% покупок недвижимости являются инвестиционными. В ЗАО "ГВСУ-Недвижимость" говорят, что с инвестиционными целями производится от 15 до 30% покупок.

"Можно утверждать, что приобретение недвижимости в качестве инвестиций сегодня возобновилось", - констатирует генеральный директор ЗАО "ГВСУ-Недвижимость" Эльдар Хасянов.

"Если даже цены на недвижимость когда-нибудь снизятся, то в любом случае не настолько, как акции, которые в кризисных ситуациях падают в разы" - полагает глава "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.

Важным фактором, поддерживающим интерес инвесторов к недвижимости в Москве и Московской области, является сокращение объемов вновь вводимого жилья в среднесрочной перспективе. В результате, по оценке Георгия Дзагурова, к настоящему моменту количество объектов недвижимости, которые можно было бы причислить к надежным и доходным активам, значительно сократилось. "При наличии порядка ста активных инвесторов в этом сегменте рынок активен, сделки происходят, но далеко не с той частотой, что мы наблюдали до кризиса, - отмечает Георгий Дзагуров. - Я со своей стороны убежден в том, что качественные активы к середине 2012 г. приобрести с окупаемостью даже в десять лет будет крайне проблематично, так как они постепенно вымываются с рынка". Сегодня инвесторы могут сохранять уверенность в завтрашнем дефиците как гарантию стабильности спроса, принятия решений здесь и сейчас. "У российской, а особенно у качественной московской недвижимости нет никаких причин падать, - говорит эксперт. - Признаю, что наш рынок зависит от общемировых тенденций, от цен на энергоносители, от европейских кризисов. Однако полагаю, что на фоне общего падения недвижимость останется островком относительной безопасности, то есть если все теряют, то кто-то, вложившийся в недвижимость, уж точно потеряет меньше и восстановится скорее".

На ранней стадии

В условиях дефицита качественных активов, с одной стороны, и ослабления платежеспособности инвесторов - с другой, желанным объектом покупки становится недвижимость на ранней стадии возведения. "В настоящее время видно, что приобретение недвижимости на начальной стадии строительства многими покупателями осуществляется исключительно с инвестиционной точки зрения", - подчеркивает Эльдар Хасянов.

"Наибольшим интересом у инвесторов пользуются жилые комплексы комфорт-класса, расположенные в Москве и ближайшем Подмосковье и находящиеся на самых ранних стадиях строительства", - соглашается коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев. По мнению эксперта, покупатели в этом случае руководствуются максимально низкой стоимостью квадратного метра. Данная тенденция активно обозначилась больше года назад. В настоящее время 50-60% позвонивших в коммерческий департамент "Сити-XXI век" заинтересованы в покупке квартиры сразу после объявления начала продаж. В посткризисном 2009 г. покупатели по преимуществу (более 70%) предпочитали брать исключительно готовое жилье. Они не рассматривали другие варианты и были готовы платить больше, так как в условиях кризиса и замораживания строительства части объектов не хотели рисковать.

Кроме того, по мнению Георгия Дзагурова, наибольшим интересом у квалифицированного инвестора всегда пользовалась современная качественная недвижимость в центре столицы.

Чем хуже расположен объект, чем больше на нем обременений, чем хуже документально он оформлен, тем меньшим спросом пользуется. Как следствие, такие объекты обычно предлагаются с повышенной окупаемостью, что нивелирует риски.

"Спекулирующие инвесторы сегодня предпочитают недвижимость жилую, - отмечает Георгий Дзагуров. - Те же, кто готов к окупаемости в восемь и более лет, скорее, предпочтут коммерческую или офисную недвижимость".

Люди и цифры

По поводу того, какие инвесторы - частные или институциональные - сегодня преобладают на рынке инвестиционной недвижимости, мнения разделились. Виталий Разуваев сообщает, что в проектах "Сити-XXI век" в роли инвесторов-покупателей выступают в основном частные лица. Их доля составляет около 15%. В то же время Георгий Дзагуров считает, что сегодня на этом поле играют многие: от банков, желающих сохранить накопленное, до частных лиц, предпочитающих недвижимость иным активам - акциям или валютам. Пути инвестирования (через инвестиционный фонд, ПИФ или иным образом) применяются различные, в зависимости от сделки, объекта и характера самих вкладываемых средств. А по мнению Эльдара Хасянова, среди покупателей инвестиционной недвижимости соотношение между частными лицами, компаниями и инвестфондами определяется примерно поровну.

Но кто бы ни был покупатель, он, по словам участников рынка, может рассчитывать на очень высокую доходность, во всяком случае, при инвестициях в строящиеся объекты.

Александр Хрусталев говорит, что по ряду проектов новостроек рост составляет от 30 до 50%. С этой оценкой в принципе согласен Эльдар Хасянов, по мнению которого, доходность от вложений на начальной стадии строительства равняется 25-40%. Столь значительные по нынешним временам темпы роста стоимости активов объясняются тем, что инвестор в новостройку выигрывает от двух приростов сразу: одновременно происходят и рост стоимости самой новостройки, и общий рост рынка недвижимости. Что касается вторичной недвижимости, то она, по мнению Александра Хрусталева, растет на 5-10%, как и весь рынок. "Вторичка выглядит менее инвестиционно привлекательной, но у нее тоже есть свои плюсы, - рассуждает Александр Хрусталев. - Во-первых, это жилье можно получить сейчас, а не ждать завершения стройки, и выбрать квартиру рядом с мамой, школой и т.д. С начала года объем продаж вторичного жилья в нашей компании вырос в 2,2 раза".

Более умерен в своих оценках Георгий Дзагуров, рекомендующий ориентироваться на окупаемость в 10 лет тем, кто хочет обеспечить стабильный поток арендных поступлений, и до 25% окупаемости в случаях с девелоперскими проектами и со спекуляциями различного рода.

За стенами биржи

Вполне правдоподобно предположить, что нестабильность финансовых рынков и, в частности, вызванная сложной экономической ситуацией в Европе и США неустойчивость валютного рынка вызывает дополнительный интерес инвесторов к рынку недвижимости. "Нестабильность валютных рынков лишь укрепляет позиции недвижимости как инвестиционного инструмента", - уверен Виталий Разуваев. Однако руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов не согласен с этим предположением. По его мнению, сейчас рынок недвижимости находится в состоянии равновесия, и вряд ли можно ожидать каких-то резких колебаний. Этим нынешняя ситуация отличается от 2008 г., когда в первом полугодии на рынке царил ажиотаж, а потом резко наступил кризис, и сфера недвижимости замерла.

"Своей сбалансированностью рынок недвижимости сейчас абсолютно не привлекателен для спекулянтов, поскольку заработать на постоянной перепродаже возможности нет, - отмечает Дмитрий Таганов. - Нет причин для бурного роста: инвесторы внимательно следят за проблемами с дефолтами в ЕС, которые по-прежнему остаются нерешенными".

Кто же из экспертов прав? "Нестабильность валютных рынков на то и нестабильность, что влияет нестабильно, - иронично поясняет Георгий Дзагуров. - В ряде случаев начинающийся с новостей на валютном рынке психоз вызывает лавинообразный рост спроса на недвижимость, а в других ситуациях вызывает общую хандру, апатию и ожидание новой волны кризиса, которая не сможет оставить нетронутым и рынок недвижимости".

"Предаваться приятному ожиданию"

Что же можно посоветовать тем, кто хотел бы заработать на инвестициях в недвижимость? Виталий Разуваев рекомендует обращаться к опытному застройщику и выбирать для инвестиций объекты с продуманной инфраструктурой, имеющие начальную стадию строительства и расположенные в Москве или ближайшем Подмосковье.

С ним согласен Эльдар Хасянов, который советует "подобрать объект с хорошими характеристиками, на начальной стадии строительства у надежной инвестиционно-строительной компании, приобрести наиболее ликвидную квартиру (квартиры) и предаваться приятному ожиданию до момента выхода из проекта".

Дмитрий Таганов полагает, что в современной ситуации недвижимость в качестве вложения средств больше подойдет для консервативных инвесторов. Причем горизонт инвестиций - от 10 лет и больше, именно в таком случае можно планировать доход. А Александр Хрусталев считает, что людям с ограниченным бюджетом выгоднее инвестировать в новостройки Московской области. Правда, имеется существенная оговорка: инвестировать лучше в объекты с высокими темпами строительства, с продуманной инфраструктурой и удобным местоположением. В то же время тем инвесторам, которые покупают квартиру с целью последующей сдачи в аренду, лучше обратить внимание на Санкт-Петербург. В этом городе много иностранных специалистов, студентов, заинтересованных в долгосрочной аренде. К тому же сюда приезжает достаточное количество туристов, готовых арендовать жилплощадь на срок до одного месяца.

Любопытно, что в последнее время наблюдаются и такие варианты, как приобретение недвижимости в складчину: например, имея 1 млн руб. в кармане, можно найти единомышленника и купить квадратные метры совместно, обеспечив себе доход. А тем, у кого есть накопления в 2-2,5 млн руб., можно порекомендовать присмотреться к студиям, небольшим по площади, но доступным по своей стоимости.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество