Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Сменить кредитора

03.10.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.01.10.11-180x160.jpg
Как стать заемщиком другого банка, предлагающего более выгодные условия по ипотеке? // Елена Бродская, Ipocredit.ru

Средний срок ипотечного кредита в России составляет 15 лет. За столь длительное время экономическая ситуация на рынке меняется, что нередко влечет за собой снижение процентных ставок по кредитам. Но банки не спешат уменьшать ставки по ранее заключенным договорам. И заемщики, видя более выгодные предложения на рынке, задумываются о переходе к другому кредитору. Однако перед тем, как затевать смену банка, нужно все продумать и просчитать.

Кому выгодно?

Пожалуй, главное правило: рефинансирование имеет смысл в том случае, если процентная ставка после рефинансирования станет ниже действующей ставки по кредиту.

Рефинансирование действующего ипотечного кредита в другом банке будет актуально для тех заемщиков, у которых текущая процентная ставка выше предлагаемой в рамках программ рефинансирования на 1,5–2%. При этом необходимо учитывать расходы, в том числе возможные комиссии за рефинансирование, подчеркивает Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц. Прежде всего подобные программы актуальны для клиентов, которые оформляли ипотечный кредит в период кризиса и не имели возможности понизить процентную ставку в период действия кредита.

По мнению Эммы Пономаревой, заместителя директора департамента розничных операций Инвестторгбанка, есть смысл прибегать к рефинансированию ипотеки, когда ставки по кредитам в той же валюте упали не менее чем на 2–3%.

При этом заемщику нужно учитывать дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки: комиссия за рефинансирование, оплата госпошлины за оформление сделки в Росреестре и другие.

Можно избежать существенной части расходов, если рефинансироваться в том банке, который выдал ипотечный кредит. Однако не все банки идут на снижение процентных ставок по уже выданным кредитам, говорит Денис Ковалев, директор кредитного департамента DeltaCredit.

Светлана Сурина, начальник управления развития продуктов ипотечного кредитования Московского банка реконструкции и развития (МБРР), обращает внимание, что при рефинансировании можно изменить не только ставку, но также срок и валюту кредита. Что касается последнего (валюты кредита), то этот вопрос особенно актуален в период нестабильности на финансовых рынках. При резком росте курса иностранной валюты значительно увеличивается кредитная нагрузка у тех, кто получает доход в рублях, а кредит оплачивает, например, в долларах. В связи с этим в 2008–2009 годах многие заемщики вышли на просрочку. Рефинансирование долларового кредита в рубли позволит снизить валютные риски.

Александр Сидоров, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Первомайский», полагает, что в какой-то степени мотивационной предпосылкой к рефинансированию может служить неудобство и дороговизна обслуживания долга (например, отсутствие отделения банка в месте проживания или работы заемщика, увеличение размера платежей из-за необходимости перечисления денежных средств через сторонний банк).

Целесообразность перекредитования увеличивается, если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья. Многое также зависит от того, как долго заемщик планирует погашать кредит, поскольку при быстром досрочном погашении эффект от рефинансирования будет минимальным.

Есть условие

Не все кредиты удается рефинансировать, поскольку большая масса существующих программ содержит условия, которые иногда не удается соблюсти.

Например, при рефинансировании на период до госрегистрации недвижимости многие банки требуют наличие последующего залога, дополнительного залога или поручительства, что готовы предоставить далеко не все заемщики.

Для выдачи нового кредита необходимо заново оценивать финансовое положение заемщика, у которого могли произойти изменения в трудовой деятельности, измениться доходы и характер их подтверждения, что повлияет на принятие решения новым банком о выдаче кредита и размер процентной ставки по нему. Кредитная история при этом должна быть безупречной, подчеркивает Денис Ковалев.

На данном этапе можно столкнуться с тем, что рекламируемые в другом банке низкие ставки подразумевают определенные условия, которые не всегда соответствуют личным обстоятельствам заемщика. Например, банк может выдавать дешевую ипотеку только участникам его зарплатного проекта или тем, кто уже ранее брал здесь кредит.

Если ипотечник прошел проверку и предложенные условия его устроили, новый банк переводит средства на счет заемщика в банке – первичном кредиторе. После этого клиенту дается определенный период на снятие «старого» обременения с предмета залога и подготовки пакета документов для регистрации залога на нового кредитора. Таким образом, на протяжении примерно 1–1,5 месяцев кредит оказывается не обеспечен залогом недвижимости.

Этот риск рефинансирующие банки «закрывают» повышенной процентной ставкой или дополнительным обеспечением в виде залога иного имущества на данный период времени. Предоставить еще один залог могут единицы заемщиков, а дополнительные расходы могут вообще сделать всю процедуру бессмысленной.

Поэтому более распространен другой вариант, когда рефинансирующий банк регистрирует последующий залог на недвижимость (как бы «накладывая» свой залог на уже имеющийся), после чего перечисляет денежные средства в счет погашения кредита в другой банк, рассказывает Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. Залог с банка – первичного кредитора снимается после погашения долга и на объекте недвижимости остается только один залог. Такая схема более безопасна для обоих банков (так как кредит остается обеспеченным на протяжении всех этапов сделки), но не всегда реализуема. Здесь загвоздка состоит в том, что банки – первоначальные кредиторы нередко не дают разрешение на последующий залог другого банка, стремясь любыми путями удержать клиента.

Эмма Пономарева рекомендует заемщикам выяснить, согласен ли банк – первичный кредитор на погашение ипотеки в настоящий момент (не действует ли мораторий). Затем необходимо узнать, даст ли банк согласие на снятие залога до момента погашения кредита или регистрацию последующего залога. После этого можно подать заявку на получение кредита в рефинансирующую организацию. В случае ее одобрения следует заняться сбором документов по квартире (в первую очередь это документы бюро технической инвентаризации (БТИ), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), из домовой книги).

Время и деньги

Этапы рефинансирования ипотечных кредитов отличаются в зависимости от программы конкретного банка. Наиболее распространен следующий вариант. 

1. Подача заявления и документов, характеризующих заемщика и рефинансируемый кредит, в рефинансирующий банк с целью принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита.

2. Принятие банком решения о возможности предоставления ипотечного кредита заемщику на цели погашения кредита в банке – первичном кредиторе.

3. Предоставление в новый банк документов и принятие им решения о возможности использования в качестве обеспечения предлагаемого предмета залога.

4. Определение порядка уведомления первичного кредитора о досрочном погашении, а также срока досрочного погашения рефинансируемого кредита.

5. Предоставление заемщиком в рефинансирующий банк заявления о досрочном погашении рефинансируемого кредита с отметкой первичного кредитора о принятии данного заявления.

6. Определение даты ипотечной сделки (приоритетной является дата очередного планового платежа) и расчет задолженности заемщика первичному кредитору на планируемую дату сделки.

7. Выдача кредита рефинансирующим банком и их перечисление первичному кредитору.

8. Подача документов по сделке на государственную регистрацию.

При рефинансировании ипотечного кредита заемщику, как правило, предстоят следующие расходы (комиссии могут различаться у разных банков, но стандартный набор таков):

* комиссия за выдачу кредита (от 0 до 1,5% от суммы кредита);

* оценка предмета залога (5–15 тыс. рублей в зависимости от типа, месторасположения объекта недвижимости и прочих факторов);

* перевод денежных средств с текущего счета заемщика на счет в банке – первичном кредиторе (в соответствии с тарифами банка);

* государственная регистрация договора залога на рефинансирующий банк;

* страхование определенных тарифами видов рисков (если заемщик не меняет страховую компанию, возможен зачет страховой премии; в случае смены страховщика при досрочном погашении кредита страховая премия будет частично возвращена заемщику).

В этом мероприятии важна согласованность действий кредитных и юридических подразделений банков. Кредитующий банк обязан обеспечить снятие обременения с предмета залога после поступления денежных средств от рефинансирующего банка. Последний в свою очередь должен получить от первичного кредитора какие-то гарантии осуществления определенных юридических процедур (например, передача закладной, снятие обременения с предмета ипотеки и т.п.), подчеркивает Александр Сидоров.

При рефинансировании кредита важным фактором становится оперативность принятия решения новым банком по кредитной заявке и предмету залога. Ведь заемщику всегда интересно как можно быстрее начать обслуживать кредит по более выгодной процентной ставке, говорит Андрей Степаненко.

В среднем с момента подачи заявления и полного пакета документов клиента в банк до завершения сделки проходит 1–1,5 месяца.

Отпустят ли заемщика?

Ипотечники считаются в банках очень хорошими клиентами. «Сознательные» банки, скорее всего, пойдут на снижение ставки своему заемщику, нежели на то, чтобы он полностью погасил кредит досрочно за счет рефинансирования. Однако, «есть такие клиенты, от которых банки с огромным удовольствием откажутся», – отмечает Эмма Пономарева. Отметим, что такие люди не имеют шансов и на рефинансирование, так как новый кредитор будет требовать наличия идеальной кредитной истории.

Впрочем, сообщает Марина Дембицкая, начальник департамента розничного бизнеса МДМ Банка, услуга рефинансирования востребована в основном среди добропорядочных клиентов, которые не допускали просрочку платежей. Так что на практике первичные кредиторы изыскивают различные способы и предлоги ради того, чтобы ипотечники не рефинансировали свои кредиты.

Используемые для этого методы можно разделить на две группы: лояльные и саботирующие. К первым относится предоставление клиенту определенных бонусов и привилегий, скидок по другим продуктам и услугам банка или просто хороший сервис. Ко вторым – создание заградительных барьеров, начиная с нежелания идти на контакт с рефинансирующим банком, рассказывает Александр Сидоров.

В заключении отметим, что рефинансирование не следует путать с продажей кредитной организацией своего ипотечного портфеля. Если один банк купит портфель кредитов у другого, то условия договора для заемщика не поменяются автоматически, даже если в новом банке ипотека выдается на более выгодных условиях.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество