Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Случилось. Заклинатели рынка-2

03.09.2008  Недвижимость и цены
В Конгресс-центре на Краснопресненской набережной под эгидой Московской Ассоциации Риэлторов состоялась ежегодная конференция «Рынок недвижимости: Ситуация, тенденции, прогноз».

Ведущие аналитики рынка недвижимости собрались, чтобы обсудить динамику цен на недвижимость в столице и в регионах, дать свои прогнозы, а заодно определить, кто управляет ситуацией на рынке.


5:1? – Нет, 3:4!
Начнем с прогноза, прозвучавшего в самом конце заседания. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, предложил всем присутствующим не читать текст его доклада, опубликованного в материалах конференции. Причина: доклад предоставлен организаторам конференции месяц назад, а ситуация на рынке за это время довольно сильно изменилась. Тема доклада, впрочем, осталась прежней: «Ценовая ситуация на рынке жилья в Москве и России: рост или снижение?».

Перелома, по словам Апрелева, еще не произошло, но за август радикально изменилось соотношение факторов, влияющих на ценовую ситуацию. В июле аналитик насчитал пять факторов «за» рост цен, а один – «за» их падение. Сейчас, по его словам, это соотношение поменялась таким образом: три фактора - «за» рост, а четыре располагают к падению.


Смогут ли эти факторы, первые два из которых появились действительно в августе, а остальные длятся уже более полугода, переломить ситуацию, и «победить» факторы, которые традиционно «растят» цены на рынке? На этот вопрос Константин Апрелев ответил очень уклончиво, не сказав ни «да», ни «нет».

По прогнозу Апрелева, существует 50 процентов вероятности, что цены до конца 2008 года стабилизируются, при этом их максимальный рост составит 2 процента в месяц (компенсация инфляции). Еще 30 процентов вероятности аналитик отдал варианту с незначительным снижением цен на 2 процентов в месяц. А оставшиеся 20 процентов составляет вероятность того, что цены будут расти более высокими темпами, нежели 2 процента в месяц.

В целом, прогноз вице-президента РГР обещает рынку стабильность. Надо также отметить, что из всех аналитиков г-н Апрелев был наименее радикален и категоричен.


Вверх, только вверх
Год назад Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, пообещал, что квадратный метр к весне 2009 года вырастет в цене до 10 тысяч долларов. На этот раз он выступил со скорректированным прогнозом. По его словам, цена будет расти, но чуть меньшими темпами, и к 2010 году составит 8800 долларов США за «квадрат». В настоящее время цена квадратного метра на московском вторичном рынке составляет 7055 долларов (по данным холдинга «Миэль», чьи данные Геннадий Стерник использовал в качестве основы для своего анализа).

Профессор, в свою очередь, обратил внимание на другие факторы, влияющие на цену жилья в столице. В частности, он внимательно проанализировал ситуацию с затовариванием рынка – и влиянием этого процесса на количество сделок. По его данным, сейчас на продажу выставлены 30 тысяч квартир. Стерник предложил сравнить эту цифру с 45 тысячами представленных на рынке квартир в июле 2007 года, и 12 тысячами квартир в январе 2008 года.

Суть предложенного анализа свелась к следующему: на рынке больше всего совершается сделок, когда платежеспособный спрос и предложение примерно одинаковы. Когда цены растут с большой скоростью, спрос сильно превышает предложение, поэтому сделок мало. Впрочем, мало их и в ситуации, когда цены падают, предложение велико, а спрос низок.

Собравшихся журналистов порадовало то обстоятельство, что г-н Стерник сумел доказать один из основных законов рыночной экономики, базируясь на статистике вторичного рынка недвижимости. Это может означать, что в российской недвижимости все далеко не так монополизировано, как об этом часто говорят. Не исключено также, что в этой сфере бизнеса окажутся применимы и другие рыночные законы, например, о цикличном характере рынка – того самого, который подразумевает смену периодов роста и падения цен.


Не входить! Идет коррекция…
Аналитик уверен, что рынок быстро выберется из ситуации, когда платежеспособный спрос не успевает за ростом цен предложения, тем более что в настоящее время рост явно замедлился.

В том же самом не сомневается и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком-недвижимость». Но он считает, что платежеспособный спрос и нормальное количество сделок вернутся на рынок не раньше весны 2009 года, а до этого рынок переживет стагнацию, а затем и коррекцию цен на 5-10 процентов.

Интересно, что средняя цена квадратного метра на московском рынке, посчитанная специалистами «Инкома», отличается от данных, предоставленных холдингом «Миэль» и центром «Индикаторы рынка недвижимости». Она составила 8300 долларов, или 200 тысяч 800 рублей. Так что, если бы этой статистикой воспользовался Геннадий Стерник, ему ничего не стоило бы доказать, что цена в 10 тысяч долларов за квадратный метр будет достигнута к 2009 году.

Рекомендации Дмитрия Таганова: краткосрочным инвесторам – не входить на рынок, риэлторам – всеми способами стимулировать спрос, аналитикам – не делать необоснованных прогнозов, которые могут обрушить рынок.

Последнее заявление, по всей видимости, относилось к одному из самых неоднозначных докладов – докладу Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Этот аналитик считает разворот рынка неизбежным. Мало того, что он оглашает цену московского «квадрата» ниже всех остальных – 6091 доллар, он также уверенно предрек рынку стагнацию и даже падение цен на 5-10 процентов уже к концу этого года. А к лету 2009 года он ожидает и 20-процентной коррекции.

Но наиболее интересное утверждение аналитика состояло в том, что роста цен на недвижимость в Москве… не было.


Золото инков
Впрочем, это заявление касалось только пересчета цен на московские квартиры в килограммы золота. По подсчетам Олега Репченко, сейчас квадратный метр стоит 250 граммов золота, а 8 лет назад за него можно было получить всего 70 граммов. Итог: цена выросла в три раза, а в долларах – в 9 раз. Так что, выходит, м

Мы наблюдаем не столько рост цен на недвижимость, сколько девальвацию и обесценивание самих денег. А это, в свою очередь, доказывает, что реальная инфляция составляет отнюдь не объявляемые официальной статистикой цифры, а не менее 15 процентов в год в течение последних 10 лет. Замечу, это в два раза выше официальных показателей.

Доклад Олега Репченко вызвал бурную реакцию слушателей, которые сразу же принялись пересчитывать цену квартир в различных товарах, близких российской ментальности. Геннадий Стерник, возражая коллеге, заявил, что измерять цену жилья в золоте некорректно, поскольку это обычный товар, который подчиняется биржевым законам, то есть его цена тоже зависит от спроса и предложения. Он заметил, что «золотой стандарт» и привязку бумажных денег к золоту большинство государств упразднили уже более 50 лет назад, так что золото больше не универсальный денежный эквивалент.

Аналитики так и не пришли к единому мнению относительно присутствия инфляционного компонента в графиках изменения цен на недвижимость, а также в соответствующих прогнозах. Геннадий Стерник считает, что стоимость недвижимости надо «очищать» от инфляции (показатели последней он берет из официальной статистики). Другие аналитики возразили ему, что официальная статистика серьезно занижает цифры, и в итоге «очищенная» стоимость получается тоже не совсем корректной. Словом, те, кто любит сравнивать цены 10 лет назад и сейчас, могут потренироваться в решении задачи, как же это правильно сделать. Возможно, следует соотносить цены со средней зарплатой, но тут тоже беда – статистике в этой сфере почему-то мало кто доверяет.


В целом...
...очевидно, что на рынке в августе, традиционно приносящем неприятности, произошел некий перелом, пока заметный больше аналитикам. Они же выступили на этот раз в качестве «заклинателей рынка». Надо заметить, что от их заявлений многое бы зависело, к примеру, на западных рынках. В России же их мнение воспринимается лишь как одна из множества догадок. Действительно, как можно ожилать корректных прогнозов, если даже данные по количеству сделок (не говоря уже о статистике по реальным ценам сделок, а не цене предложений) доступны далеко не каждому аналитику.

В одном аналитики оказались мудрее ипотечных брокеров: никто из них впрямую не обвиняет прессу в грядущем обвале рынка. Более того, они, наряду с агентствами недвижимости, готовы объединяться, чтобы не допустить катастрофических изменений на рынке. Об этом упомянул Дмитрий Таганов, рассказывая о событиях лета 2007 года. По его словам, именно аналитикам и риэлторам принадлежит основная заслуга в стимулировании спроса в этот период, когда существовала опасность слишком резкого сокращения количества сделок.

Удастся ли повторить этот успех в 2008 и повернуть вспять наметившийся тренд на снижение цен? Вот это уже вопрос к вам, уважаемые читатели.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество