Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Сергей Озеров: «В процессе кредитования важен вопрос ответственности кредитора»

Ipocredit.09.12.11180x160.jpg

Со Сбербанком кредитные организации могут конкурировать за счет более низкой процентной ставки, считает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит».

– Сергей, «ДельтаКредит» – ипотечный банк. Почему была выбрана именно такая специализация? Насколько выгодно заниматься в России только долгосрочным кредитованием?

– Здесь нужно вспомнить историю. В 1998 году в России был принят Закон об ипотеке. Параллельно – с 1994 года – происходило создание специальных фондов для становления рыночной экономики в странах Восточной Европы. В России начал работать инвестиционный фонд «США-Россия», его целью было в том числе развитие ипотеки. Наш банк был создан для развития ипотеки как механизма решения жилищных вопросов в России.

Банк развивался очень успешно, и в 2005 году было принято решение, что ему нужно найти хорошего стратегического инвестора. Сейчас мы входим в группу Societe Generale, которая помимо ипотечного банка «ДельтаКредит» представлена в России универсальным Росбанком, специализированным банком Русьфинансбанк, который работает по автокредитованию и по потребкредитованию. Также у группы есть еще несколько успешных бизнесов: лизинговая компания, страховая компания.

– Такая узкая фокусировка «ДельтаКредита» себя оправдала?

– Преимущество специализации заключается в том, что мы знаем этот рынок лучше, чем универсальные банки. Мы быстрее реагируем на изменения на рынке, лучше понимаем потребности клиентов, можем быстрее вывести новые продукты, которые соответствуют этим потребностям.

Также мы умеем хорошо и качественно проводить сделки. Ведь ипотека – это продукт, который сопровождает процесс купли-продажи недвижимости. Сделка купли-продажи – это крупная сделка, которая не так часто происходит в жизни человека, поэтому банку нужно иметь хорошую технологию по ее проведению, чтобы все прошло успешно. Такая технология – еще одно из наших конкурентных преимуществ перед универсальными банками.

По поводу технологий: что такого необычного использует банк?

– Во-первых, клиентоориентированый подход. Кроме того, быстрое принятие решения, правильная подготовка документов, организация взаимодействия с сопутствующими сторонами сделки – оценщиками, страховщиками.

– Отказывать заемщикам банки сейчас стали чаще?

– Раньше в России говорили, что есть банки, которые лояльно относятся к заемщикам, и банки, которые нелояльны к своим клиентам. Причем лояльность подразумевала легкое одобрение заявок. Мы всегда считали, что это неправильно: ведь в процессе кредитования важен вопрос ответственности кредитора. Если заемщик неспособен обслуживать кредит, а банк его одобряет, то это безответственно. Нужно правильно оценивать платежеспособность клиента и одобрять именно ту сумму, которую он сможет вернуть.

Если банк рекламирует свой продукт всем подряд, то у него будет очень много отказов, потому что он привлекает слишком много неправильных клиентов. Очень важно иметь сфокусированную целевую аудиторию, чтобы потом не было большого процента отказов, чтобы потенциальные заемщики не тратили зря время на подачу документов. Нужно, чтобы в банк приходила именно целевая аудитория.

– Как вы ее находите – целевую аудиторию?

– Здесь много разных источников. Это, конечно, клиентские базы, это реклама, это наш бренд, который хорошо известен на ипотечном рынке.

– Некоторые эксперты считают, что ипотека должна быть продуктом премиального класса. А вот согласно статистике, сейчас с помощью кредитов чаще всего покупают недвижимость эконом-класса. Там сумма кредита в среднем составляет где-то полтора миллиона рублей, даже чуть меньше. То есть ипотека становится «социальным» продуктом во многом. Не опасна ли такая тенденция в силу низкой платежеспособности данной категории заемщиков?

– Ипотека – это финансовый продукт, финансовый инструмент. Если мы хотим, чтобы Москва стала Международным финансовым центром, мы должны понимать, что кредитование – это бизнес, приносящий прибыль банку и другим сопутствующим процессу кредитования бизнесам. Конечно, и в России, и в других странах ипотека может быть использована как социальный инструмент, когда выделяются какие-то субсидии (используется материнский капитал, например). Но все равно не нужно забывать, что это в первую очередь – финансовый продукт.

Вопрос о средней сумме ипотеки – тоже очень важен. Раньше средний размер кредита был выше, чем в настоящее время. Дело в том, что до кризиса заемщики были готовы брать крупные суммы, поскольку у них несколько лет подряд повышались зарплаты, и они были уверены в дальнейшем росте своих доходов. Сейчас люди стали более осторожны. Все чаще происходят альтернативные сделки: если у заемщиков есть однокомнатная квартира, они меняют ее на двухкомнатную, если есть двухкомнатная – на трехкомнатную, или покупают недвижимость эконом-класса.

Уменьшение средней суммы заемных средств не означает, что это рискованный кредит. Напротив, он более качественный. Люди, которые покупают недвижимость эконом-класса, – очень высококачественные заемщики. Это люди, которые имеют стабильный доход, которые правильно оценивают свои возможности и которые покупают квартиру для собственного проживания. Такие квартиры будут ликвидны, так что, даже если у заемщиков возникнут финансовые трудности, они смогут продать недвижимость и рассчитаться с банком.

Кстати, эти средние суммы кредита немного подросли в этом году. Хотя все равно еще не вернулись на уровень 2008 года.

– А ставки по ипотеке почти вернулись на докризисные показатели. От чего в первую очередь зависит стоимость кредитов?

– Она зависит от ставки привлечения, а ставки привлечения зависят от макроэкономической ситуации, от инфляции. Хотя эти показатели не всегда прямо коррелируются. В России были периоды, когда несколько лет подряд (с 2004 по 2006 год) ставки привлечения были ниже инфляции. Когда в июне этого года «ДельтаКредит» привлекал средства путем выпуска облигаций, наша ставка была 7,2%. А когда мы разместились в ноябре – ставка была уже 8,3%.

В IV квартале ставки по ипотеке повысились. Ставки для клиентов зависят, прежде всего, от ставки привлечения, а также от операционных расходов и уровня кредитного риска банка.

– Каковы ваши прогнозы на первые два квартала следующего года: что будет со ставками по ипотеке?

– Есть разные мнения: кто-то считает, что ставки могут немного повыситься; кто-то полагает, что серьезного повышения не произойдет, а некоторые эксперты уверяют, что в связи с замедлением экономики уменьшится спрос, соответственно, инфляция будет падать, и ставки – тоже.

Средняя ставка по ипотеке составляет сейчас около 12,1% в рублях. Я думаю, она может повыситься до 12,4%. Хотя инфляция здорово снизилась – за 10 месяцев года она составила 5,1%. Поэтому повышение ставок сейчас происходит только из-за волатильности рынка, наблюдающейся из-за событий в Европе. Если бы не было этой волатильности, мы могли бы увидеть снижение процентных ставок.

– У вашего банка, я знаю, есть специальный Индекс состояния ипотечного рынка DeltaCredit. Что это такое? Как рассчитывается?

– Несколько лет мы следили за поведением рынка, анализировали, от чего зависят объемы выдачи кредитов. В начале прошлого года объединили наблюдения в нашем индексе, в котором делаем прогнозы по ипотечному рынку на следующие месяцы.

В настоящее время мы прогнозируем, что в 2011 году объем рынка составит 680 млрд. рублей – эти показатели превышают данные 2008 года.

– Как вы считаете, кредиты с плавающей процентной ставкой могут быть у нас востребованы?

– Мы начали предлагать такие продукты в 2004 году. В данном случае у человека есть выбор: можно взять ипотеку с фиксированной ставкой под 12% или с плавающей – под 11%. Конечно, в последнем случае есть риск того, что ставка поднимется. Но также есть вероятность того, что она упадет.

Такие кредиты подходят для людей, которые планируют погасить ипотечный кредит досрочно.

– А при желании можно из кредитной программы с плавающей процентной ставкой перейти на фикс?

– Да, через рефинансирование. Вы можете обратиться к кредитору с просьбой перейти на другую программу. В зависимости от банка там могут быть сопутствующие расходы – за рассмотрение заявки, оформление новой закладной. Поэтому предварительно человек должен хорошо просчитать, стоит ему использовать рефинансирование или нет.

– Насколько я знаю, ваш банк активно входит в регионы. А вот многие банки, наоборот, вынуждены закрывать свои представительства, потому что они не окупаются. Как удается эффективно работать вне Москвы?

– Мне кажется, каждому кредитору нужно подходить к этому вопросу с точки зрения здравого смысла, понимая, насколько оправдана эта экспансия с финансовой точки зрения. Банки, которые работают слишком быстро, не могут потом поддержать эти темпы, и поэтому вынуждены закрывать свои представительства.

В этом году мы открыли представительства в крупных городах – Казани и Перми – и хотим в следующем году открывать новые. Присутствие наших представительств планируется в основном в городах-миллионниках и в тех городах, где есть хороший потенциал для развития ипотечного рынка. В городах с населением от 200 тыс. до 500 тыс. мы можем эффективно работать через наши банки-партнеры.

Кто выступает в роли этих партнеров?

– Это региональные банки, которые представлены в этих городах. У них должна быть собственная сеть, узнаваемый бренд, они должны участвовать в  системе страхования вкладов. У банков необязательно должна быть собственная ипотечная программа. Многие из них или вообще не имеют долгосрочных ресурсов или имеют ограниченное количество этих средств, поэтому для дополнительного спроса они работают с нами по программам рефинансирования (то есть выдают кредиты, а потом рефинансируют их).

– Последнее время возросло количество обращений со стороны банков о продаже пулов своих ипотечных кредитов. Будете покупать?

– Действительно, в настоящее время в связи с сокращением ликвидности, в связи с повышением ставок многие банки принимают решение, что лучше продать этот портфель и вложить вырученные средства в другие активы. Здесь надо оценивать качество пула, понимать кредитный риск и процентный доход по этому пулу и только тогда делать предложение.

Насколько качественные портфели продаются?

– Разные. Бывают очень качественные и бывают те, которые формировались как раз в период «лояльного отношения к заемщику», о котором я говорил. Такие пулы тяжело продать.

– Я могу предположить, что количество банков, занимающихся ипотекой, будет уменьшаться. Это на руку другим игрокам, поскольку конкуренция на рынке сократится. Не станет ли это стимулом для повышения ставок по ипотеке?

– Я не уверен, что количество будет сокращаться. Поскольку ипотека – это продукт, востребованный людьми, то банкам интересно его предлагать. Мне кажется, вопрос лишь в том, как банк будет управлять этим бизнесом: станет держать кредиты на собственном балансе или будет продавать пулы кредитов. Но отказываться от этого бизнеса банки не будут.

– Монополистом на банковском рынке остается Сбербанк. За счет чего с ним можно (и можно ли) эффективно конкурировать в области ипотеки?

– Прежде всего, за счет процентной ставки. В Сбербанке очень высокие процентные ставки, несмотря на всю рекламу. Недавно они 170-летие праздновали, и везде, на каждом канале, – Сбербанк. Очень много денег тратят на рекламу. Позиционируют, что у них самые низкие ставки, а фактически клиенты – если они не зарплатные и если не покупают жилье, которое Сбербанк получил в залог от дефолтных заемщиков – могут получить кредит по ставкам значительно более высоким, чем на рынке. У них были специальные программы со ставками 8%, но когда читаешь статистику, то выясняется, что было выдано меньше трех тысяч таких кредитов. Получается, в среднем в семи отделениях только один клиент мог получить рекламную ипотеку под 8%!

Также конкурировать можно с помощью качества обслуживания. Нужны грамотные специалисты, которые помогают клиентам не только в выборе продукта, но и оказывают консультационные услуги в течение всего процесса покупки жилья, в том числе в вопросах, касающихся взаимоотношений с риэлторами, с продавцами недвижимости.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество