Сергей Гандзюк: «Ипотека без первоначального взноса – это профанация»

Время для получения ипотеки сейчас весьма подходящее. Но прежде чем решиться на такой шаг, необходимо соизмерить свои желания со своими возможностями, считает заместитель председателя правления Европейского трастового банка Сергей Гандзюк.

- Сергей Олегович, по вашему мнению, когда и кому не стоит брать ипотеку?

- Наверное, кредит не стоит брать тем людям, у которых еще не устоялся круг потребностей, а также тем, кто еще не состоялся в жизни как профессионал. Я бы не советовал брать кредит людям в 20–25 лет. Все-таки профессиональные навыки в этом возрасте находятся на еще достаточно низком уровне.

Не стоит спешить с ипотекой и молодым семьям, особенно тем, у кого еще нет детей, и чей брак можно пока считать неустоявшимся. По статистике Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), примерно 40% дефолтов происходит по причине разводов, а не из-за катаклизмов, связанных с мировым финансовым кризисом. Ведь когда супруги берут кредит на двоих, то банк учитывает доходы всей семьи. В случае развода может наступить такая ситуация, что эта квартира станет никому ненужной и обслуживать ипотеку станет некому.

Желательно также не брать ипотеку «с нуля». Если у заемщика уже есть в собственности квартира, или хотя бы комната, то лучше продать ее, внести эти средства в качестве первоначального взноса и получить кредит.

Я бы не советовал брать кредит в иностранной валюте. Во время кризиса, когда курс доллара начал резко расти, исчезла вся выгода в процентной ставке.

И, конечно, получая кредит, заемщику нужно иметь уверенность в том, что в обозримом будущем он сможет рассчитаться с банком. Если человек, суммировав свои доходы за три года, понимает, что этих средств хватит для погашения кредита, то ему, наверное, можно брать ипотеку. Если же становится ясно, что эта история с обслуживанием долга будет продолжаться лет пять, то такому человеку я бы не советовал брать ипотеку, потому что это, во-первых, уже достаточно длинный горизонт, а во-вторых, надеяться на такую долгосрочную стабильность не стоит. Связано это не только с нестабильностью государства, бизнеса, но и с возможными изменениями в  жизни самого заемщика: рождаются дети, кто-то может заболеть, потерять работу.

- За какой срок в среднем заемщики погашают ипотечный кредит?

- В последнее время среди заемщиков было достаточно большое количество госслужащих. У этой категории сотрудников существует индексация зарплат. В результате платежи по кредиту у них оставались одними и теми же, в то время как доходы увеличивались на 30%. Значит, если человеку постараться, то он мог погасить этот кредит в три раза быстрее.

У некоторых людей есть «скрытые источники» потенциального дохода. Например, бабушкина квартира. Бабушка может умереть, и тогда появляется возможность эту недвижимость продать – а это примерно 40% от средней суммы кредита.

На сегодняшний день средняя сумма кредита составляет 1 млн. рублей. Материнский капитал – примерно 400 тыс. рублей. Так что если в семье родился ребенок, то 50% долга можно погасить с помощью этих средств.

Поэтому на самом деле все эти «длинные» десятилетние ипотечные кредиты дольше 5–6 лет не живут.

- Сейчас некоторые банки предлагают экспресс-ипотеку. Это некий конвейер по выдаче кредитов, как я понимаю. Насколько перспективен такой подход, не слишком ли велики здесь риски для банков?

- Все зависит от того, какими будут условия кредитования. Например, если мы говорим о том, что выдаем ипотеку людям с доходом свыше 300 тыс. рублей в месяц и с первоначальным взносом как минимум 60%, то я думаю, что такая экспресс-ипотека пройдет. Другое дело, что очень узкий слой людей соответствует этим условиям. В другом случае – риски для кредитора существуют.

Хотя все разговоры о том, что получение ипотеки – долгая процедура, во многом надуманы. У меня знакомый недавно перекредитовывался, поняв, что растет курс доллара. Так вот он собрал документы всего за полтора дня. Так что здесь в основном абстрактные стенания людей, которые кредит еще не получали, им страшно, и они начинают придумывать себе какие-то гипотетические «отмазки». Все дело в решительности. Надо решить, нужен вам кредит или нет. Если нужен, то за полтора дня все можно сделать.

- Как вы относитесь к ипотеке с нулевым первоначальным взносом, которая начинала развиваться до 2008 года?

- Я всегда плохо к ней относился. Она очень чувствительна к колебаниям цен. Даже при реализации квартир, которые были оценены абсолютно правильно, погашение кредита полностью не всегда происходило. Все дело в том, что стоимость недвижимости упала, есть регионы, где жилье подешевело даже больше чем на 30%. Только сейчас, наверное, рынок пришел в состояние, когда продать недвижимость можно без убытка.

Ипотека с нулевым первоначальным взносом мне не нравится как вещь, которая развращает. Заемщик в этом случае не несет никакой ответственности. Такая ипотека сродни аренде: я не вложил ни копейки, пришел, купил квартиру, плачу ту же самую аренду, а потом вдруг решил: «Не хочу больше платить – забирайте квартиру!».

Так что к ипотеке без первоначального взноса я и относился и отношусь плохо. Это какая-то профанация.

- Что делать человеку, который не может больше обслуживать ипотечный кредит?

- Если вы чувствуете, что возникла ситуация, когда вы больше не можете платить, то не надо прятаться от кредитора. Нужно сразу идти в банк и искать пути выхода из данной ситуации. Практика показывает, что люди, которые сразу стали что-то делать – пришли и обратились за реструктуризацией, попросили кредитные каникулы – все они на сегодняшний день вошли в график. Людей, которые год скрывались от кредитора, мы нашли в результате. Эти заемщики оказались в самом плохом положении, потому что у них накопились пени, штрафы (а они накопились в размере примерно 50% от той суммы, которую они должны были вернуть). Безусловно, выбраться из этой ситуации им будет достаточно сложно.

Заемщики должны помнить, что банки заинтересованы в том, чтобы найти какое-то компромиссное решение. Торговля недвижимостью для банков – крайний случай.

Если вы чувствуете, что ситуация временная, и вы можете вскоре найти работу, то лучше обратиться с просьбой о реструктуризации. Если же вы понимаете, что не по сеньке шапка, и вы взяли непосильные долговые обязательства, то нужно искать способы продажи этой недвижимости и покупки квартиры меньшей площади. Здесь можно воспользоваться программой АРИЖК. У людей, которые совсем плохо платят, забирается ипотечная квартира, а они получают новый ипотечный кредит, только меньшего размера, исходя из того дохода, который они сейчас имеют.

Есть еще один вариант – добровольная реализация квартиры. Раньше многие люди покупали инвестиционные квартиры – то есть не для своего проживания, а в целях последующей продажи. Вот таким заемщикам нужно помнить, что затягивание времени на судебные решения, на исполнительное производство, на организацию торгов – это все деньги, которые, в конечном счете, будут списаны с ответчика. Затягивать и надеяться на то, что суд признает правоту заемщика, который не платил деньги, или что квартира будет продана за миллионы долларов, наверное, не стоит. Игра в прятки с банком ничего хорошего для заемщика не принесет.

- Проблемный заемщик может сдавать ипотечную квартиру в аренду, чтобы продолжать как-то обслуживать кредит?

- Здесь нет никаких запретов. У нас только договоры свыше года подлежат обязательной регистрации, а если вы сдаете по краткосрочному договору аренды, то банк может об этом никогда не узнать. Но, думаю, что даже если вы принесете зарегистрированный договор аренды, то банк не скажет: «Давайте лучше будем судиться, но сдавать квартиру в аренду мы вам не позволим!». Другой вопрос, что на сегодняшний день ставки аренды ниже, чем ипотечный платеж, поэтому возможности полностью покрывать за счет аренды аннуитетные платежи нет – все равно придется доплачивать.

- Уже не первый год ведутся разговоры о скором принятии закона о банкротстве физлиц. Если это все-таки произойдет, то какое влияние окажет на финансовый рынок?

- Закон о банкротстве, который сейчас стараются провести, – неоднозначный. Он изобилует нормами, которые, с одной стороны, защищают заемщиков, но, с другой – ставят банки не в очень приятную ситуацию. Принятие закона может сильно повлиять на развитие ипотечного процесса.

В случае объявления себя банкротом физическим лицом все его имущество переходит в общую конкурсную массу. В таком случае право залога становится никому неинтересным. Я могу создать фиктивное банкротство: соберу своих друзей, напишу расписки, что я им должен денег, потом возьму ипотечный кредит и скажу: «А теперь давайте делить мое имущество на всех». О каком кредитовании физических лиц можно будет говорить, если право залога станет ничтожным?

Наверное, наш закон частично списан с американского. Но в Америке – достаточно развитая система мировых судей, старая история банкротства. А советский человек не мог быть банкротом по определению, поэтому никто не понимает, что вкладывается в это понятие и чем это человеку грозит. Например, в Израиле банкрот – это недочеловек, он даже не имеет права выезжать за территорию страны, покупать машины.

У нас же этот закон принимает некий «социальный окрас». Как будто это детство: раз – я в игрушечном домике закрылся, спрятался ото всех, и мне неплохо. Также и здесь: я просто сказал, что я банкрот и при этом ничего не потерял в жизни.

- Насколько сейчас удачное время для получения ипотеки?

- Если говорить о ставках, то еще месяца два – самое хорошее время. После выборов ставки вырастут на 2–2,5%, потому что сейчас бюджет достаточно напряжен, еще на выборы мы потратимся, потом надо будет выполнять предвыборные обещания.

Думаю, ипотека станет выдаваться под 12–14%, которых она, в общем-то, и стоит, исходя из темпов инфляции. Я всегда считаю реальную стоимость ипотеки следующим образом: это инфляция за год плюс 4–5%. С чего ставки будут 5 или 7% – непонятно. Если только с помощью датирования со стороны государства. Не исключаю, что после выборов останутся некоторые социальные программы, связанные с отдельными категориями граждан – но это, повторюсь, будут датированные программы в рамках политики государства. А в целом ипотека для всех подорожает. Так что если у вас есть сейчас возможность взять кредит – берите сейчас.

Но при этом следует помнить, что ипотека должна быть продиктована некой необходимостью. Я бы сейчас не советовал брать ипотеку на покупку инвестиционного жилья, сейчас не то время. Но если нужно, если вы, например, понимаете, что скоро должен родиться ребенок, и надо как-то расширить свое жилье, то почему бы и не взять кредит. Просто соизмеряйте свои потребности со своими возможностями.