|
Сергей Гандзюк: «Ипотека без первоначального взноса – это профанация»
07.02.2012
// Софья Ручко, Ipocredit.Ru
![]() Время для получения ипотеки сейчас весьма подходящее. Но прежде чем решиться на такой шаг, необходимо соизмерить свои желания со своими возможностями, считает заместитель председателя правления Европейского трастового банка Сергей Гандзюк.
- Сергей Олегович, по вашему мнению, когда и кому не стоит брать ипотеку? - Наверное, кредит не стоит брать тем людям, у которых еще не устоялся круг потребностей, а также тем, кто еще не состоялся в жизни как профессионал. Я бы не советовал брать кредит людям в 20–25 лет. Все-таки профессиональные навыки в этом возрасте находятся на еще достаточно низком уровне. Не стоит спешить с ипотекой и молодым семьям, особенно тем, у кого еще нет детей, и чей брак можно пока считать неустоявшимся. По статистике Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), примерно 40% дефолтов происходит по причине разводов, а не из-за катаклизмов, связанных с мировым финансовым кризисом. Ведь когда супруги берут кредит на двоих, то банк учитывает доходы всей семьи. В случае развода может наступить такая ситуация, что эта квартира станет никому ненужной и обслуживать ипотеку станет некому. Желательно также не брать ипотеку «с нуля». Если у заемщика уже есть в собственности квартира, или хотя бы комната, то лучше продать ее, внести эти средства в качестве первоначального взноса и получить кредит. Я бы не советовал брать кредит в иностранной валюте. Во время кризиса, когда курс доллара начал резко расти, исчезла вся выгода в процентной ставке. И, конечно, получая кредит, заемщику нужно иметь уверенность в том, что в обозримом будущем он сможет рассчитаться с банком. Если человек, суммировав свои доходы за три года, понимает, что этих средств хватит для погашения кредита, то ему, наверное, можно брать ипотеку. Если же становится ясно, что эта история с обслуживанием долга будет продолжаться лет пять, то такому человеку я бы не советовал брать ипотеку, потому что это, во-первых, уже достаточно длинный горизонт, а во-вторых, надеяться на такую долгосрочную стабильность не стоит. Связано это не только с нестабильностью государства, бизнеса, но и с возможными изменениями в жизни самого заемщика: рождаются дети, кто-то может заболеть, потерять работу. - За какой срок в среднем заемщики погашают ипотечный кредит? - В последнее время среди заемщиков было достаточно большое количество госслужащих. У этой категории сотрудников существует индексация зарплат. В результате платежи по кредиту у них оставались одними и теми же, в то время как доходы увеличивались на 30%. Значит, если человеку постараться, то он мог погасить этот кредит в три раза быстрее. У некоторых людей есть «скрытые источники» потенциального дохода. Например, бабушкина квартира. Бабушка может умереть, и тогда появляется возможность эту недвижимость продать – а это примерно 40% от средней суммы кредита. На сегодняшний день средняя сумма кредита составляет 1 млн. рублей. Материнский капитал – примерно 400 тыс. рублей. Так что если в семье родился ребенок, то 50% долга можно погасить с помощью этих средств. Поэтому на самом деле все эти «длинные» десятилетние ипотечные кредиты дольше 5–6 лет не живут. - Сейчас некоторые банки предлагают экспресс-ипотеку. Это некий конвейер по выдаче кредитов, как я понимаю. Насколько перспективен такой подход, не слишком ли велики здесь риски для банков? - Все зависит от того, какими будут условия кредитования. Например, если мы говорим о том, что выдаем ипотеку людям с доходом свыше 300 тыс. рублей в месяц и с первоначальным взносом как минимум 60%, то я думаю, что такая экспресс-ипотека пройдет. Другое дело, что очень узкий слой людей соответствует этим условиям. В другом случае – риски для кредитора существуют. Хотя все разговоры о том, что получение ипотеки – долгая процедура, во многом надуманы. У меня знакомый недавно перекредитовывался, поняв, что растет курс доллара. Так вот он собрал документы всего за полтора дня. Так что здесь в основном абстрактные стенания людей, которые кредит еще не получали, им страшно, и они начинают придумывать себе какие-то гипотетические «отмазки». Все дело в решительности. Надо решить, нужен вам кредит или нет. Если нужен, то за полтора дня все можно сделать. - Как вы относитесь к ипотеке с нулевым первоначальным взносом, которая начинала развиваться до 2008 года? - Я всегда плохо к ней относился. Она очень чувствительна к колебаниям цен. Даже при реализации квартир, которые были оценены абсолютно правильно, погашение кредита полностью не всегда происходило. Все дело в том, что стоимость недвижимости упала, есть регионы, где жилье подешевело даже больше чем на 30%. Только сейчас, наверное, рынок пришел в состояние, когда продать недвижимость можно без убытка. Ипотека с нулевым первоначальным взносом мне не нравится как вещь, которая развращает. Заемщик в этом случае не несет никакой ответственности. Такая ипотека сродни аренде: я не вложил ни копейки, пришел, купил квартиру, плачу ту же самую аренду, а потом вдруг решил: «Не хочу больше платить – забирайте квартиру!». Так что к ипотеке без первоначального взноса я и относился и отношусь плохо. Это какая-то профанация. - Что делать человеку, который не может больше обслуживать ипотечный кредит? - Если вы чувствуете, что возникла ситуация, когда вы больше не можете платить, то не надо прятаться от кредитора. Нужно сразу идти в банк и искать пути выхода из данной ситуации. Практика показывает, что люди, которые сразу стали что-то делать – пришли и обратились за реструктуризацией, попросили кредитные каникулы – все они на сегодняшний день вошли в график. Людей, которые год скрывались от кредитора, мы нашли в результате. Эти заемщики оказались в самом плохом положении, потому что у них накопились пени, штрафы (а они накопились в размере примерно 50% от той суммы, которую они должны были вернуть). Безусловно, выбраться из этой ситуации им будет достаточно сложно. Заемщики должны помнить, что банки заинтересованы в том, чтобы найти какое-то компромиссное решение. Торговля недвижимостью для банков – крайний случай. Если вы чувствуете, что ситуация временная, и вы можете вскоре найти работу, то лучше обратиться с просьбой о реструктуризации. Если же вы понимаете, что не по сеньке шапка, и вы взяли непосильные долговые обязательства, то нужно искать способы продажи этой недвижимости и покупки квартиры меньшей площади. Здесь можно воспользоваться программой АРИЖК. У людей, которые совсем плохо платят, забирается ипотечная квартира, а они получают новый ипотечный кредит, только меньшего размера, исходя из того дохода, который они сейчас имеют. Есть еще один вариант – добровольная реализация квартиры. Раньше многие люди покупали инвестиционные квартиры – то есть не для своего проживания, а в целях последующей продажи. Вот таким заемщикам нужно помнить, что затягивание времени на судебные решения, на исполнительное производство, на организацию торгов – это все деньги, которые, в конечном счете, будут списаны с ответчика. Затягивать и надеяться на то, что суд признает правоту заемщика, который не платил деньги, или что квартира будет продана за миллионы долларов, наверное, не стоит. Игра в прятки с банком ничего хорошего для заемщика не принесет. - Проблемный заемщик может сдавать ипотечную квартиру в аренду, чтобы продолжать как-то обслуживать кредит? - Здесь нет никаких запретов. У нас только договоры свыше года подлежат обязательной регистрации, а если вы сдаете по краткосрочному договору аренды, то банк может об этом никогда не узнать. Но, думаю, что даже если вы принесете зарегистрированный договор аренды, то банк не скажет: «Давайте лучше будем судиться, но сдавать квартиру в аренду мы вам не позволим!». Другой вопрос, что на сегодняшний день ставки аренды ниже, чем ипотечный платеж, поэтому возможности полностью покрывать за счет аренды аннуитетные платежи нет – все равно придется доплачивать. - Уже не первый год ведутся разговоры о скором принятии закона о банкротстве физлиц. Если это все-таки произойдет, то какое влияние окажет на финансовый рынок? - Закон о банкротстве, который сейчас стараются провести, – неоднозначный. Он изобилует нормами, которые, с одной стороны, защищают заемщиков, но, с другой – ставят банки не в очень приятную ситуацию. Принятие закона может сильно повлиять на развитие ипотечного процесса. В случае объявления себя банкротом физическим лицом все его имущество переходит в общую конкурсную массу. В таком случае право залога становится никому неинтересным. Я могу создать фиктивное банкротство: соберу своих друзей, напишу расписки, что я им должен денег, потом возьму ипотечный кредит и скажу: «А теперь давайте делить мое имущество на всех». О каком кредитовании физических лиц можно будет говорить, если право залога станет ничтожным? Наверное, наш закон частично списан с американского. Но в Америке – достаточно развитая система мировых судей, старая история банкротства. А советский человек не мог быть банкротом по определению, поэтому никто не понимает, что вкладывается в это понятие и чем это человеку грозит. Например, в Израиле банкрот – это недочеловек, он даже не имеет права выезжать за территорию страны, покупать машины. У нас же этот закон принимает некий «социальный окрас». Как будто это детство: раз – я в игрушечном домике закрылся, спрятался ото всех, и мне неплохо. Также и здесь: я просто сказал, что я банкрот и при этом ничего не потерял в жизни. - Насколько сейчас удачное время для получения ипотеки? - Если говорить о ставках, то еще месяца два – самое хорошее время. После выборов ставки вырастут на 2–2,5%, потому что сейчас бюджет достаточно напряжен, еще на выборы мы потратимся, потом надо будет выполнять предвыборные обещания. Думаю, ипотека станет выдаваться под 12–14%, которых она, в общем-то, и стоит, исходя из темпов инфляции. Я всегда считаю реальную стоимость ипотеки следующим образом: это инфляция за год плюс 4–5%. С чего ставки будут 5 или 7% – непонятно. Если только с помощью датирования со стороны государства. Не исключаю, что после выборов останутся некоторые социальные программы, связанные с отдельными категориями граждан – но это, повторюсь, будут датированные программы в рамках политики государства. А в целом ипотека для всех подорожает. Так что если у вас есть сейчас возможность взять кредит – берите сейчас. Но при этом следует помнить, что ипотека должна быть продиктована некой необходимостью. Я бы сейчас не советовал брать ипотеку на покупку инвестиционного жилья, сейчас не то время. Но если нужно, если вы, например, понимаете, что скоро должен родиться ребенок, и надо как-то расширить свое жилье, то почему бы и не взять кредит. Просто соизмеряйте свои потребности со своими возможностями.
|
Добавить комментарий: