Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Самый проблемный год. Итоги работы банков на ипотечном рынке в 2007 году

07.04.2008  realtypress.ru
2007 год стал самым проблемным годом для молодой истории российского ипотечного рынка. Это был год контраста, перехода от плюса к минусу, от взлета к... кризису.

До переломного момента в 2007 году ипотека развивалась полным ходом. Благодаря активной пропаганде российские граждане стали понемногу привыкать к жизни "в кредит", условия и параметры предоставления ипотечных кредитов динамично менялись, а количество кредитных игроков увеличивалось в арифметической прогрессии.

Бери - не хочу!

В течение только первого полугодия сроки кредитования увеличились до 20-30 лет, размер первоначального взноса сократился до 10%, а в некоторых случаях даже до 0%, ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и по отношению к 2006 году снизились на 1-2%.

Значительно упростился и сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сроки рассмотрения заявок сократились, процедуры оформления документов во время ипотечных сделок ускорились, различного рода комиссии снизились на несколько пунктов.

"Большинство банков все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов", - рассказывает Кирилл Шилинцев, заместитель директора Департамента розничного бизнеса Росбанка.

"На рынке в этот период развернулась настоящая битва за клиента: одна за другой проходили акции о снижении процентной ставки, появлялись новые банковские программы", - подтверждает начальник управления ипотечного кредитования банка "Союз" Павел Дядин.

Кроме того, банки начали охотно продвигать новые ипотечные продукты. "Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости - говорит Кирилл Шилинцев - Активно развивалась программа рефинансирования ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам". Многие Банки предусмотрительно продвигались в регионы, увеличивая и укрепляя свои позиции на рынке ипотечного кредитования.

Как гром среди ясного неба

Вот тут и грянул гром под названием "американский ипотечный кризис", который стал переломным моментом для российской ипотеки. Влияние его было (и остается) настолько серьезным, что изменилась не только ситуация на рынке, но и политика основных участников этого рынка. "Часть банков фактически ушла с рынка, приостановив или сократив до минимума свои ипотечные программы, лояльная политика остальных банков сменилась на жесткий андеррайтинг".

"После кризиса в США иностранные инвесторы стали уделять серьезное внимание качеству ипотечных портфелей, ужесточать требования, а также подняли цены на заемные средства. Банки, для которых привлечение средств необходимо для продолжения работы по ипотеке, вынуждены теперь прибегать к дорогой секьюритизации", говорит руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев.

События 2007 года показали, насколько ипотека зависима от долговых финансовых рынков – стоимости денег на них, ликвидности и т. д., - говорит Елена Шилина, старший вице-президент "ИпоТек Банка". Такая зависимость четко прослеживается в США и Европе, но до последнего времени не была очевидна в России – банки выдавали кредиты на баланс, фондировались зачастую более короткими деньгами и не реагировали вместе на колебания стоимости фондирования на мировых рынках.

Оптимистичный взгляд на проблему

Разумеется, рост ипотечных ставок на этом не закончен, но большого оттока клиентов из-за этого, по-мнению специалистов, ожидать не стоит. Проведем аналогию с рынком недвижимости. Цены на квартиры как росли, так и продолжают расти с каждым годом. Тем не менее, квартиры покупаются и продаются, рынок не стагнирует, считает Илья Зибарев. Кроме того, в кризисе можно разглядеть не только отрицательное влияние на российский рынок ипотеки. "Например, в сложившейся ситуации можно прогнозировать повышение здоровой конкуренции, а следовательно, качества кредитов у всех российских банков, что выгодно как клиентам, так и самим игрокам рынка, поскольку такие портфели легче рефинансировать".

"Год выявил слабость российского рынка ипотечного рефинансирования и показал необходимые тенденции на 2008 год. Появились интересные продукты, связанные с различными видами валют, соотношением кредита к залогу превышающим 100% и т. д., что свидетельствует об усилении конкуренции на банковском ипотечном рынке. 2007 год был некоей передышкой перед новым качественным и количественным взлетом ипотечного рынка в 2008–2010 годах", – признается Николай Корчагин, генеральный директор компании "Кредитмарт".

Не даром, слово "кризис", написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов - "опасность" и "благоприятная возможность". А китайские изречения всегда считались самыми мудрыми.

Безвозвратные изменения рынка

"Во многом негативные последствия кризиса уже преодолены, но рынок претерпел безвозвратные изменения, и будет развиваться абсолютно по другому сценарию", - считает Павел Дядин, начальник управления ипотечного кредитования Банка Союз.

С Павлом соглашается первый заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Руслан Исеев. "Объёмы кредитования снизились пока незначительно, но если кризис будет углубляться, они могут снижаться и дальше, а условия выдачи кредитов - становиться всё жёстче. Всё это - последствия одного простого факта: стоимость привлечения ресурсов для банков повысилась достаточно серьезно".

Ну, это все детали, а в целом, стандарты предоставления ипотечных кредитов всегда были достаточно жесткими. В начале 2008 года банки скорректировали ставки по ипотечному кредитованию в соответствии с тенденциями рынка. Увеличение ставок произошло по всем программам ипотечного кредитования. В Альфа-Банке, например, повышение коснулось, в основном, процентов по займам, выдаваемым в рублях. По кредитам в долларах рост был незначительный, в основном он затронул займы, выдаваемые на срок 5-10 лет. А ставки, в среднем, увеличились на 0,5-1%.

По мнению Руслана Исеева, первого заместителя председателя правления Городского Ипотечного Банка, ипотеку нужно брать сейчас! В дальнейшем требования могут быть ужесточены. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры, как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности самого заёмщика однозначно изменятся.

С ним не во всем согласен Павел Дядин: "Пережив с помощью поддержки ЦБ и разумных ограничений по развитию несколько волн ухудшения ликвидности, большинство банков готовы двигаться дальше и сейчас происходит не ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, а, правильнее сказать, приведение их к разумным нормам, которые позволяют банкам контролировать риски и сохранять приемлемый уровень доходности".

В период обострения кризиса (октябрь-ноябрь 2007 года) российские банки оказались в неравной ситуации с точки зрения доступа к источникам ликвидности. Одни участники уменьшают свою долю на рынке или уходят с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличивают свои ипотечные портфели. Уже сегодня подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 25% рынка. Но если анализировать ситуацию на рынке в целом, то выход с рынка ряда игроков не оказал влияния – основные игроки продолжают наращивать свои портфели, создавая положительную динамику роста объема ипотечного кредитования в целом.

Если сравнивать рост рынка ипотеки с прошлым годом, он будет меньшим, но, тем не менее, достаточно сильным - 35-50%. Насколько изменятся процентные ставки, зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. - считает Руслан Исеев. - Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг - а его эффективное функционирование является необходимым условием для успешного наращивания объёмов ипотечного кредитования, а следовательно, и повышения привлекательности ипотеки для потребителя.

Учитывая постоянный рост стоимости недвижимости, средневзвешенный размер ипотечных кредитов в различных банках все же растет. На текущий момент он составляет порядка 150 000 долларов США в банке "Союз", свыше 150 000 долларов США по Москве и Санкт-Петербургу; 50 000 долларов США в регионах (в зависимости от уровня цен на региональном рынке недвижимости) в Росбанке. Самый популярный, по параметрам портфеля Альфа-Банка, сформированного за 2007 год, является кредит на срок 15 лет в размере 98 000 долларов. Среднемесячный размер платежа при таком кредите составляет 1300 долларов, его доля в доходе заемщика (средний возраст - 30-35 лет) составляет около 40%.

Научившись пользоваться краткосрочными потребительскими кредитами, большинство заемщиков психологически не готово выбирать длительные сроки кредитования, но все-тот же рост цен на недвижимость, и не поспевающий за ним рост доходов населения, диктуют свои условия при выборе срока кредитования: при одном и том же доходе, можно рассчитывать на большую сумму кредита лишь при увеличении срока кредитования, который в свою очередь может быть ограничен лишь наступлением пенсионного возраста заемщика, поясняет Павел Дядин.

Решительные планы и прогнозы

В перспективе на 2008 год, аналитики делают положительные прогнозы. Хотя, называют замедление роста развития рынка ипотечного кредитования основным направленем в развитии ипотеки. Часть игроков уйдут с рынка, более сильные будут диктовать условия, вероятнее всего ужесточатся требования к потенциальным Заемщикам и предмету залога, что повлечет за собой увеличение сроков рассмотрения заявок и количества отрицательных решений по кредиту. - считает Кирилл Шилинцев. Банки будут более тщательно подходить к формированию своих ипотечных портфелей, кроме того, не исключена возможность увеличения процентных ставок по предлагаемым ипотечным продуктам.

По прогнозам Павла Дядина, размер процентной ставки в 2008 году, скорее всего, останется на уровне лета 2007 года, хотя во многом изменение ставок зависит того, как весной разрешится кризис ликвидности в США. Между тем, существенного снижения ставок в 2008 году ожидать не стоит. Не надо забывать и о том, что уровень инфляции на 2008 год заложен в размере 10 процентов. Рынок ипотечного кредитования и в 2008 году продолжит свой рост. Причем основной прирост дадут именно регионы.

С таким прогнозом согласен Илья Зибарев: "Развитие рынка ипотеки будет происходить в основном за счет регионов – городов "второго эшелона". Перспективными направлениями будут развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов (перекредитование), а также рынка коммерческой недвижимости.

Специалисты прогнозируют также начало, так наываемой, "войны сервисов". "Кризисы или не кризисы, но новые заемщики банкам по-прежнему нужны. Соответственно, далее начнется борьба сервиса, в которой победит тот, кто лучше обучит персонал, предложит адресные программы, создаст максимально комфортные условия обслуживания клиентов. Сегодня реклама ипотеки в любом проявлении содержит четкий подтекст: "Вам денег не хватает? Приходите — мы одолжим!". В развитых странах расклад совершенно иной, там банки уговаривают: "Возьмите у нас деньги. Вам понравится…". Российским банкам тоже придется сменить позу благодетеля, в которой они привыкли себя изображать сейчас, и вырабатывать новую линию поведения. Придется перестраивать психологию персонала, пока все не осознают, что банк не одалживает "деньги на бедность", а просто предоставляет услугу. И выяснится, что обе стороны, как кредитор, так и заемщик, имеют равные права и должны относиться друг к другу с взаимным уважением. И даже больше — со стороны банка. Потому что сегодня пришел черед потребителя капризничать: "Вас много, а я один", - комментирует начальник управления ипотечного кредитования банка Союз.

Кажется, банки вернулись к пониманию того, насколько важны тщательная оценка платёжеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заёмщика и насколько адекватен предмет залога. Потому что раньше банки уделяли больше внимания росту кредитных портфелей, а теперь больше пекутся об их надлежащем качестве. Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух "столпов" ипотеки может вызвать трудности с рефинансированием портфеля, не говоря уже о ярком примере США.

Что касается планов российских ипотечных банков на 2008 год, то они довольно стандарты и прозаичны: нарастить кредитные портфели; открыть новые и расширить старые региональные офисы; усовершенствовать сервисную и информационно-техническую платформы, что позволит повысить качество обслуживания клиентов; наладить более тесные контакты с кредитными брокерами и агентствами недвижимости, что позволит банкам существенно снизить свои операционные расходы; возобновить интерес инвесторов к ипотечным активам, обеспеченным закладными для возможной секьюритизации ипотечного портфеля; и, наконец, усовершенствовать систему управления рисками и контроля качества, что актуально в условиях такого увеличения объёмов кредитования и усложнения структуры ипотечного рынка.

Что ждет ипотеку в России в 2008 году? С точностью не берется прогнозировать ни один эксперт. Говорят только, что проблем с фондированием все же не избежать. А значит, и понижения процентных ставок ожидать не стоит.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество