Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Роман Слободян: «Люди любят брать кредиты, но стараются быстрее их погасить»

Ipocredit.19.12.12_270x240.jpg
О тенденциях на рынке ипотеки, нюансах получения жилищных кредитов, а также о том, чем удобны программы с комбинированными ставками, рассказал начальник Управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян

– Роман, сейчас многие банки выдают ипотеку, и, как правило, при наличии выбора клиенту не так просто принять решение. На что, кроме ставок, нужно обращать внимание потенциальному заемщику?

– Сегодня банкам довольно сложно конкурировать на уровне ставок, большинство  игроков рынка предлагают примерно одинаковые ставки плюс-минус 0,5–1 процентный пункт, поэтому банки придумывают все новые и новые неценовые, сервисные составляющие продукта, которые помогают им отличаться от конкурентов. На первый план выходят индивидуальный подход к заемщику, гибкость при принятии в залог тех или иных объектов недвижимости, требования к размеру первоначального взноса, скорость принятия решения по заявке клиента и другие.

Но, безусловно, ставка была, есть и будет для клиентов основным критерием при выборе банка.

Кстати, подход к формированию ставок у банков тоже может быть разным. Наш банк, к примеру, предлагает ипотеку с комбинированными ставками: клиент может зафиксировать ставку на определенный срок, по окончании которого по кредитному договору установится плавающая ставка. Мы давно реализуем эту программу, и она очень хорошо себя зарекомендовала. Клиенты разобрались в ней и прекрасно понимают, что такое комбинированные ставки и сколько можно сэкономить, взяв кредит по таким ставкам.

– Что это за программа?

– В Нордеа Банке ставка может быть зафиксирована на определенный период времени – на 1 год, 3, 5, 7, 10, 15, 20  лет, а также на весь срок кредитования. Самый популярный срок фиксирования – на 5 лет. В течение этого срока ставка будет составлять 11,5% в рублях.

– Что происходит со ставкой через пять лет?

– Она будет определяться как ставка MosPrime Rate 6 мес. плюс 5 процентных пунктов. Например, на сегодняшний день MosPrime 6m составляет 7,67, следовательно, ставка составила бы 12,67%.

Как была разработана такая программа, и насколько она востребована среди заемщиков?

– Мы были первым банком, который предложил такую систему расчета ставок. Мы проанализировали, в какие сроки в среднем гасится ипотечный кредит. Менталитет российских заемщиков таков, что они, в отличие от европейцев или американцев, не любят долго жить с долгами. Мы берем кредиты, но стараемся быстрее их погасить.

Проведенный анализ рынка показал, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 5–7 лет. Соответственно, под этот среднестатистический период и была выстроена наша линейка. Кредиты с комбинированной ставкой учитывают то, что в первые пять лет обслуживания долга клиент гасит либо всю сумму кредита, либо ее основную часть. По истечении пяти лет заемщик берет на себя часть процентного риска. Но так как сумма долга к этому времени становится уже значительно меньше, то клиенты готовы на это. Тем более, что благодаря выбору программы с комбинированными ставками с самого начала действия кредита они уже получили более низкий процент, чем  средняя фиксированная ставка по рынку.

Если клиенты рассчитывают расплатиться по кредиту еще быстрее, они могут выбрать меньший срок фиксации. У нас достаточно много таких случаев – когда заемщики продают какую-то другую недвижимость, получают наследство, премии и бонусы и досрочно гасят кредит.

Комбинированные ставки очень любят клиенты-бизнесмены. Предпринимателям в определенный момент времени может быть невыгодно и неудобно изымать деньги из бизнеса – им проще взять ипотеку. Но потом, предположим, года через два, они смогут достаточно заработать, чтобы досрочно рассчитаться с банком. 

– В каком случае при получении ипотеки нужны созаемщики и поручители?

– У нас есть только одно обязательное условие: чтобы супруги всегда были созаемщиками, вне зависимости от того, есть ли у них брачный контракт.

Созаемщиками при необходимости могут быть и другие лица – родители, дети, братья, сестры. Если, допустим, дети хотят купить квартиру на имя родителей, то родители будут выступать созаемщиками, даже если они не участвуют своими доходами в погашении кредита.

– Какова степень ответственности созаемщиков и поручителей в случае дефолта основного заемщика?

– Созаемщик является таким же должником по кредиту, что и основной заемщик, и должен исполнять все обязательства, предусмотренные кредитным договором. Помимо оплаты кредита и процентов, такие обязательства могут быть установлены в части страхования, целевого использования кредита, предоставления сведений о доходах и иной информации, которая может повлиять на исполнение обязательств перед банком. Поручитель несет солидарную ответственность с заемщиком по кредитному обязательству, то есть в случае дефолта заемщика банк предъявит поручителю требование о погашении кредита на всю сумму долга.

– В этом году очень много говорят о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. От чего реально оно защитит покупателя? Насколько станет дороже оформление кредита для заемщика в случае принятия этой весьма сомнительной инициативы?

Оформить кредит станет дороже, но насколько – это пока вопрос.

Все нотариальные услуги включаются в расчет полной стоимости кредита. Сейчас средняя сумма кредита в Москве составляет 5 млн. рублей, то есть ипотечная квартира стоит как минимум 6–7 млн. За подготовку нотариально заверенного договора купли-продажи придется заплатить не меньше 1% от суммы сделки. Это 60–70 тыс. рублей.

Я думаю, что ипотечные сделки с учетом комплексного страхования и так защищены достаточно серьезно. В основном банки и страховые компании очень внимательно относятся к залогам и ко всем документам заемщика. Поэтому, я думаю, что в отношении ипотечных квартир нотариальное заверение сделок – это скорее дополнительная финансовая нагрузка, чем какая-то реальная защита. Введение таких изменений станет для банков дополнительной проблемой. По моему мнению, нотариальное заверение сделок не должно быть обязательным. У клиентов должен быть выбор, совершить сделку в нотариальной форме или в простой письменной.

– Одобрение кредитной заявки обычно действует три месяца. Если за это время подходящая недвижимость так и не будет найдена, клиент должен будет обращаться в банк повторно?

– Да, но повторное обращение менее трудоемко, чем первое. По сути, заемщику нужно  предоставить только документы с места работы и справку, подтверждающую его платежеспособность.

Хотя и первичное рассмотрение заявки на ипотечный кредит у нас нельзя назвать трудоемким. Еще в конце лета Нордеа Банк сократил перечень документов, необходимых для оценки кредитоспособности заемщика и одобрения ипотечного кредита.

Обычно, когда мы видим, что сроки кредитного решения уже проходят, а клиент не успевает на сделку, мы предлагаем ему продлить действующее решение, чтобы он мог спокойно продолжить искать объект недвижимости. Но следует учесть, что если к моменту «переодобрения» заявки банк изменил условия кредитования, то клиент будет одобряться уже по новым параметрам. Если, например, ставки были повышены, то сумма кредита может быть уменьшена.

– Насколько должны упасть ставки, чтобы заемщику стало выгодно рефинансировать кредит?

– Рефинансирование становится интересным, когда разница в ставках составляет как минимум 1,5–2 процентных пункта. Через рефинансирование заемщик может изменить сроки и валюту кредита, уменьшить размер процентной ставки, ежемесячный платеж и, соответственно, кредитную нагрузку.

– Сейчас многие банки предлагают так называемые нецелевые ипотечные кредиты – кредиты под залог имеющегося жилья. На что лучше не брать такие займы?

– Их лучше не брать в том случае, если в этом нет реальной необходимости. В случае с нецелевым кредитом мы все равно предварительно проговариваем с заемщиком, на какие цели ему нужны средства. При выдаче кредита, прежде всего, оцениваем платежеспособность клиента – выясняем, есть ли у него доход для последующего обслуживания долга.

– Как должно быть оформлено окончание ипотечного договора, когда заемщик внес последний платеж по кредиту?

– После внесения последнего платежа заемщик обращается в банк с просьбой о снятии обременения с залога. Банк выдает ему закладную с отметкой о погашении долга. Далее заемщик подает заявление о снятии обременения с недвижимости вместе с полученной закладной в регистрирующий орган, и в течение 3-х рабочих дней обременение будет снято. Также желательно взять в банке справку о том, что кредит погашен полностью.  

– Есть ли шанс получить ипотеку человеку с испорченной кредитной историей?

– Для нас критично, чтобы на момент выдачи нового кредита у заемщика не было просроченных долгов. Действующая просрочка очень негативно влияет на принятие решения о выдаче денег: получить кредит с действующей просрочкой практически невозможно.

Если просрочки были допущены год, два, три назад, то мы абсолютно нормально кредитуем таких заемщиков. Мы понимаем, что 2008–2010 годы были для многих граждан очень тяжелыми, и рассматриваем все случаи индивидуально. Мы стараемся разобраться, каковы были причины просрочки. Они должны быть связаны не с тем, что клиент не хотел возвращать деньги банку, а с тем, например, что он по объективным обстоятельствам не мог исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. При этом заемщик не уходил в длительную просрочку, а все равно пытался как-то, исходя из своих финансовых возможностей, погашать кредит.

– А если человек просто забывал внести очередной платеж?

– Здесь нужно смотреть, сколько раз он забывал и по какой причине. Если он один раз уехал в командировку и не оплатил, это одно. А если заемщик за один год несколько раз забывает своевременно внести деньги, то это уже совсем другая история, и она оценивается негативно.

– Представим себе, что завтра наступит кризис, и большое количество заемщиков столкнется с проблемами при обслуживании ипотеки. Подскажите, есть ли какие-то готовые программы реструктуризации для заемщиков? Готов ли ваш банк к подобной ситуации?

– Мы все решаем в индивидуальном порядке. Могу сказать, что мы очень хорошо пережили прошлый кризис, доля просрочки тогда была минимальной: в 2009 году она составляла лишь 2–3%. Это было связано, прежде всего, с нашим достаточно консервативным подходом к оценке платежеспособности.

– Спешить ли брать ипотечный кредит в этом году? Что будет со ставками в следующем?

– В данном случае все зависит от потребностей клиента. В этом году ставки росли, с лета они повысились в среднем на 1–1,5 процентных пункта и сейчас составляют в среднем 12,2–12,3% в рублях.

Начало этой тенденции было связано с тем, что Центральный Банк поднял ставку рефинансирования, ситуация с ликвидностью стала напряженной. В результате госбанки, а вслед за ними и коммерческие банки повысили ставки. Сегодня ситуация несколько успокоилась. Деньги по-прежнему достаточно дороги, но они есть, и это самое главное. Также стоит отметить, что сейчас можно найти привлекательные условия по ипотечным программам.

Судя по всему, в ближайшее время ставки не снизятся. Скорее всего, произойдет небольшая коррекция вверх – на 0,5%.

Если люди уже задумались о получении кредита, то я рекомендовал бы им все-таки поспешить. Даже если еще не найдено никакой недвижимости для покупки, то можно просто получить решение в банке, которое будет действовать три месяца. И, скорее всего, несмотря на повышение ставок, данное решение продолжит действовать на старых условиях до истечения этого периода.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество