Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

"Сбивание" государством процентных ставок по ипотечным кредитам в погоне за увеличением доступности жилья также сдерживает развитие ипотеки

06.07.2005  Дайджест Недвижимости
Принятые в конце прошлого года законы из так называемого пакета доступного жилья вызвали немалый ажиотаж среди участников рынка недвижимости. Причем сфера ипотеки была затронута не только профильным законодательным актом, но и наделавшим шума законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». И это закономерно, поскольку немало потенциальных ипотечных заемщиков рассчитывают получить кредит именно на покупку квартиры в строящемся доме. Новое законодательство и перспективы рынка в связи с ним обсуждались на заседании Московского Ипотечного клуба (МИК), на конференции МАГР «Рынок недвижимости в условиях измененного законодательства» и на «круглом столе» по проблемам развития ипотеки, организованном одним из крупнейших операторов столичного рынка новостроек СУ-155.

Шаг вперед и два назад
За 4 года существования ипотеки в России покупка жилья в кредит стала намного доступнее, чем раньше: по крайней мере, сегодня прежний уровень процентных ставок в 19 – 22% годовых в валюте кажется пережитком эпохи дикого капитализма. Динамика роста количества выданных кредитов тоже внушает оптимизм: за последний год их стало больше на 46%. И тем не менее, по оценкам вицепрезидента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, только 20 банков могут похвалиться портфелем с более чем сотней выданных кредитов – притом, что банков, заявляющих о своем присутствии на рынке ипотеки, на порядок больше – около 200.
Разнообразие кредитных продуктов, проявившихся за последние годы в России, создает впечатление бурного развития ипотеки. Однако банки, активно кредитующие покупку жилья гражданами и благодаря этому имеющие четкое представление о нуждах потенциальных клиентов, говорят: большинство заемщиков интересуется стандартными программами, где минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а процентная ставка зафиксирована на уровне 10 – 11% годовых в валюте. По словам Ирины Радченко, проведенное среди посетителей проекта «Улица ипотеки» на выставке «ДОМЭКСПО» мини-исследование показало, что 56% из них ищут кредитные схемы с зачетом имеющейся недвижимости в качестве первоначального взноса – то есть хотели бы заложить имеющееся жилье, взять кредит и купить квартиру в новостройке или на «вторичке».

Выступая на организованном СУ-155 «круглом столе», руководитель федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Аверченко заявил, что ключевой проблемой развития банковской ипотеки в России является проблема рефинансирования кредитов. А она, в свою очередь, упирается в проблему неразвитости фондового рынка и неготовности институциональных инвесторов покупать в необходимых объемах ипотечные облигации. Именно поэтому ипотека в России до сих пор не стала массовой, и если в развитых странах доля ипотечных кредитов составляет около 50% ВВП, то в России сегодня – менее 0,1%. Причем, по мнению Аверченко, изменение этой ситуации возможно только по мере развития экономики – то есть не скоро.

Недавно российское представительство Всемирного банка опубликовало доклад, в котором целый раздел посвящен проблеме развития ипотечного кредитования в России. В нем говорится, что «сбивание» государством процентных ставок по ипотечным кредитам в погоне за увеличением доступности жилья также сдерживает развитие ипотеки. «Государство никогда не сможет позволить себе субсидировать ипотеку для всего малоимущего населения, – говорит председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина в докладе, подготовленном для заседания МИК. – Те российские регионы, которые бодро рапортуют о том, что у них ставка по кредитам составляет всего 5%, почему-то скромно умалчивают, что количество выданных кредитов ограничено несколькими десятками семей и жестко определенными категориями граждан».

По мнению главы экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, опыт стран Восточной Европы свидетельствует: без так называемой «небанковской ипотеки» – например, без строительно-сберегательных касс – создать эффективную систему привлечения «длинных» и «дешевых» денег на рынок строительства жилья невозможно. «Для того чтобы, согласно намерениям правительства, к 2010 – 2011 годам удвоить объем строительства, требуется около 50 миллиардов долларов, а вторичный рынок ипотечных закладных способен принести только приблизительно 3 миллиарда долларов. Зато строительно-сберегательные кассы могут привлечь в строительство жилья порядка 30 миллиардов долларов», – говорит Грачев. Между тем проект закона «О строительно-сберегательных кассах» находится лишь на этапе разработки.

Впрочем, хорошие новости на рынке ипотеки хоть и редко, но появляются. На заседании МИК первый заместитель председателя правления Городского Ипотечного банка Владимир Гасяк сообщил, что не исключена возможность отмены обязательного страхования титула при заключении договора ипотеки. По его словам, за все время существования ипотеки в России не было ни одного случая оспаривания титула собственности, поэтому банковское сообщество готово пойти на такой шаг. В этом случае заемщик выиграет порядочно – от 1,5 до 2% от суммы кредита.
А по мнению директора подразделения «Центр кредитов и займов» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Владимира Лопатина, как только появится реальная практика выселения неплательщиков из их единственного жилья, можно будет ожидать упрощения требований банка к заемщикам. «На Западе жесткие требования банк предъявляет не к заемщику, а к предмету залога, то есть к квартире, – сказал он. – Правда, там существуют кредитные бюро, которые облегчают получение сведений о заемщике».

Застройщики и риэлторы, заинтересованные в массовом развитии ипотеки не меньше самих покупателей, не рассчитывают на банки как на единственный локомотив ипотеки и предлагают собственные схемы рассрочки платежа и кредитов, а также широко используют нетривиальные маркетинговые методы. На конференции МАГР Владимир Лопатин отметил, что его корпорация сама предлагает банкам кредитные схемы, в которых первоначальный взнос снижен до 10%. Причем возможным это становится благодаря активному участию страховых компаний в этом процессе. Кроме того, «БЕСТ-Недвижимость» в расчете на заинтересованность в ипотеке не только среднего класса, но и покупателей недвижимости категории «премиум» создала специализированное «ипотечное» отделение, а также ввела в структуру корпорации новых специалистов – ипотечных консультантов, которые параллельно с риэлторами будут работать с нацеленными на кредит покупателями. Однако приз за креативность стоит отдать санкт-петербургской строительной компании «Дорстройснаб», решившей пойти по пути популяризации ипотеки в массах. Своей целевой аудиторией компания считает заемщика, чей доход не превышает $1.500 в месяц. Чтобы сделать такого потенциального клиента реальным, они намерены оказывать помощь заемщикам в оптимизации расходов, чтобы те имели возможность выкроить из своего скромного бюджета средства на обязательства по кредиту. Помимо этого, компания предлагает клиентам дисконтные карты своих партнеров, чтобы они смогли сэкономить сумму, адекватную выплатам по кредиту.

По подсчетам Ирины Радченко, около 60% потенциальных заемщиков хотели бы получить кредит именно на покупку квартиры в строящемся доме. Однако рассчитывать им особенно не на что. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается неплохими темпами (в прошлом году кредиты были выданы на сумму 400 миллионов долларов, в этом году планируется удвоить этот показатель), с новостройками он по-прежнему завязан слабо. И, как считают в группе компаний СУ-155, застройщики, вполне вероятно, и не заметят спрогнозированного удвоения объема ипотеки. Изменить отношение банков к кредитованию покупки строящегося жилья пока что не представляется возможным: банки всегда высоко оценивали свои риски на этом рынке, а с принятием закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» эти риски только возросли.

Защита проиграла
Этот закон вызвал одинаково негативную реакцию у всех участников рынка недвижимости – не только у застройщиков и банков, которые безоговорочно проигрывают из-за установленных законом ограничений, но и у риэлторов, которые на первый взгляд получили в этой ситуации конкурентное преимущество из-за вынужденной переориентации покупателей на вторичное жилье. В ходе обсуждений этого закона профессиональным сообществом выяснилось, что практически все жилье в Москве – по разным оценкам, от 75 до 90% – строится на деньги тех самых дольщиков, которые стали объектом защиты законодателей.

Условия работы застройщиков приближены к экстремальным, поскольку «дольщик» благодаря закону наделен настолько широкими правами, что использовать долевые схемы строительства застройщикам становится не только невыгодно, но и опасно. Авторы закона предприняли определенные меры, чтобы заставить застройщика привлекать деньги не физических лиц, а банков, однако при этом установили солидарную ответственность кредитной организации вместе со строительной компанией перед «дольщиком». А в этих условиях интерес банков к кредитованию застройщиков свелся к минимуму. «Если теперь банк будет кредитовать застройщика, он об этом пожалеет, – эмоционально высказался на конференции МАГР советник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Виктор Минц. – Если покупатель решит предъявить претензии к качеству приобретенной им квартиры, угадайте, кому он их адресует – малоизвестной строительной компании или же Внешторгбанку?». Виктор Минц зая вил, что закон ставит банки в такие условия, что они вынуждены либо вовсе отказаться от кредитования строительства, либо блокировать заключение договоров долевого участия по финансируемым объектам.

Застройщики же сетуют на то, что и в прежних условиях финансировать строительство целиком за счет банковских кредитов было невозможно. Во-первых, из-за дороговизны этих кредитов, а вовторых, из-за того, что банки были готовы финансировать «сторонних» строителей разве что в небольшом объеме – по словам застройщиков, банки соглашались на выделение лишь 40% запрашиваемых средств.

На «круглом столе» по проблемам развития ипотеки председатель правления «ПИК-Холдинг» Артем Эйрамджанц заявил, что этот закон может спровоцировать снижение объемов строительства и рост цен на жилье. Замгендиректора группы компаний СУ-155 Екатерина Непочатова, высказав опасение, что некоторые нормы закона могут негативно повлиять и на развитие рынка жилья, и на его доступность, отметила: «Есть один, на первый взгляд, хороший пункт закона, который прямо ведет к удорожанию квартир. В нем законодатель, защищая права граждан, предусмотрел в законе гарантийный срок на объекты капитального строительства. Этот срок должен быть не менее 5 лет. Но раз так, строители будут просто вынуждены предусматривать в сметах на строительство расходы будущих периодов».

Реакция участников рынка вылилась в срочную работу над поправками к закону, которые начали обсуждаться на разных уровнях с начала февраля. Результатом стал пакет поправок, подготовленный вице-спикером Госдумы Георгием Боосом и депутатом Владиславом Резником.
Законопроект должен был обсуждаться на пленарном заседании Госдумы 30 марта, однако изза необходимости внести в него изменения этого не произошло, и на момент подписания номера в печать оставалось неизвестным, когда он будет включен в повестку заседания.
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество