Программа расселения петербургских коммуналок буксует
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Программа расселения петербургских коммуналок буксует

06.10.2008  Эксперт
В октябре прошлого года принят городской закон «О целевой программе Санкт-Петербурга „Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге“». Программа расселения коммуналок рассчитана до 2016 года с объемом финансирования более 75 млрд рублей. Знаменитые петербургские коммуналки – это более 10% жилого фонда города, примерно 113 тыс. квартир, из которых 57 тыс. город намерен расселить в рамках программы к 2016 году.

По данным группы компаний «Бюллетень недвижимости», ежегодно в листингах выставляется до 8 тыс. коммунальных квартир. Из них расселяется только каждая пятая – 1−2 тыс. Остальные (неликвидные) предложения либо снимаются с продажи, либо остаются в листингах годами. В рамках программы город обещал помощь инвесторам (покупателям коммуналок) и переселенцам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, безвозмездными бюджетными выплатами в размере до 30% рыночной стоимости отдельных квартир, в которые переедут жильцы коммуналок.

Однако эта программа отчего-то не заработала, а с цифрами отчетов стали происходить странные метаморфозы. По данным риэлторского сообщества, к началу сентября было расселено чуть больше двух десятков квартир. Тем не менее в сентябре на заседании правительства города Жилищный комитет, отчитываясь о проделанной работе, объявляет, что расселены 992 квартиры, а 345 семей получили социальные выплаты. Похоже, чиновники, не уточнив, как именно расселялись эти квартиры, попытались присвоить себе лавры частного бизнеса. Неделей позже на запрос «Эксперта С-З» Жилищный комитет предоставил другие цифры расселения по программе – 744 коммунальные квартиры. В ГУ «Горжилобмен», которое непосредственно занимается реализацией программы, утверждают, что сейчас в процессе расселения по всем городским программам (помимо «коммунальной» работает программа расселения ветхого и аварийного фонда) находятся примерно 300 квартир. При этом в уполномоченный банк «Санкт-Петербург» поступило из бюджета на социальные выплаты 800 млн рублей.
Ни продать, ни купить

Неработоспособность созданной чиновниками схемы обусловлена несколькими причинами. Одна из самых существенных – низкая инвестиционная привлекательность предназначенных для расселения коммуналок. Привлекательными, по оценкам риэлторов, можно считать не более 10−15% квартир из перечня. Наиболее интересные коммуналки – по фасадам первой линии на центральных магистралях, на пешеходных улицах и др. – расселены еще в прошлом веке. Оставшиеся квартиры, как правило, расположены в непрестижных местах, населены большим количеством семей и имеют огромные размеры.

Между тем в Петербурге невелик спрос на крупногабаритные квартиры. По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АР), на протяжении последних лет ежегодный объем спроса на многокомнатные квартиры составляет 6−7 тыс. объектов. Причем покупатели предпочитают первичный рынок, более интересный по качеству и планировкам. «Центр застраивается. Зачем коммуналки покупать?» – рассуждает генеральный директор АН «Магазин квартир» Эдуард Гоголев.

Немало проблем и с приобретением жилья для переселенцев. Объем предложения малогабаритных квартир, которые, как правило, используются для расселения коммуналок, в Петербурге невелик как на первичном рынке, так и на вторичном. При запланированном объеме расселения (до 7 тыс. квартир в год), по словам вице-президента АР Павла Созинова, необходимо 20−25 тыс. небольших одно— и двухкомнатных квартир. Сегодня это примерно треть всех сделок на вторичном рынке за год. Объем предложения в сегменте небольших квартир – 40−50 тыс. объектов в год. Из них до 90% завязаны в цепочках сделок на вторичном рынке, то есть обременены встречными сделками. Это очень усложняет их использование в программе.

Если предложения нет на вторичном рынке, надо искать его на первичном. Но программа ограничивает такую возможность двумя условиями. Во-первых, квартиру (для расселяемых жильцов) можно приобретать лишь по договору долевого участия, во-вторых, только в доме, построенном на 70%. Между тем, по данным АР, более 90% строящегося жилья сейчас приобретается на основе предварительных договоров купли-продажи, вексельных схем, облигаций, схемы фондирования, с помощью паев ЖСК – то есть вне рамок Закона о долевом строительстве. В основном будущие квартиры раскупаются, едва дом дорастает до третьего этажа. Соответственно, в листингах почти нет квартир, готовность которых 70% и выше и ясен срок сдачи. Если такие предложения встречаются, речь, как правило, идет о перепродаже. Цена в этом случае намного выше, чем на аналогичный объект вторичного рынка.

В нормативных документах «коммунальной» программы нет упоминания о маневренном фонде, то есть не предусмотрена возможность расселить квартиру, покупая строящееся жилье, а до завершения строительства поселить жильцов в маневренном фонде. Ввиду всех этих обстоятельств указанные в программе условия приобретения квартир на первичном рынке невыполнимы.
Человеческий фактор

Кроме проблем, обусловленных реалиями рынка, есть другие факторы, усложняющие процесс. Например, неумеренные аппетиты жильцов, которые за комнату в коммуналке хотят получить большую по площади квартиру. По данным АР, так называемый коэффициент расселения составляет 1,8, т.е. для расселения квартиры площадью 100 кв. м необходимо несколько квартир совокупной площадью 180 кв. м.

«Некоторые имеют второе жилье (купили, унаследовали и т.д.), которое сдают в аренду и получают доход, – рассказывает еще об одной проблеме директор Горжилобмена Сергей Филимонов. – И очень не хотят лишиться этого дохода. Тем более что их жилье все время растет в цене – происходит, так сказать, рост капитализации имущества. Хотя теоретически может найтись инвестор, который заплатит им не только за комнату, но и за упущенную выгоду».

Частый случай – нежелание обитателей коммуналки выезжать из квартиры в принципе. По словам Филимонова, в основном это пожилые, одинокие люди, которые рассчитывают на помощь соседей в критической ситуации и боятся остаться одни. Их можно было бы переселять в социальные дома, но таких домов крайне мало, сожалеет Филимонов.

С упорством жильцов связан самый большой риск инвестора при расселении: если хотя бы один вдруг откажется переехать, вся сделка теряет смысл. При этом нормативные документы не предусматривают возмещение инвестору затраченных средств, не говоря уже о времени. Вне правового поля и вопрос о возвращении в собственность инвестора квартиры, которая передана под расселение в собственность города на основе договора мены, если сделка сорвалась. Не предусмотрен и возврат залога для инвесторов, участвующих в конкурсе на расселение (залог составляет 5%, для большой квартиры это 10−25 тыс. долларов). То есть нет механизмов компенсации частным инвесторам напрасных затрат.

Еще одна головная боль связана с субсидиями переселенцам. Они рассчитываются на основе данных Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Мало того что цены ГУИОН, по утверждению риэлторов, как правило, на 10−15% ниже рыночных, но при расчетах управление исходит еще и из усредненной цены, хотя стоимость 1 кв. м в разных районах Петербурга и на объектах разного типа различается в полтора-два раза. Таким образом, исключается возможность приобрести квартиры под расселение в центральных районах, хотя многие жильцы коммуналок хотели бы остаться в своем районе – иногда это главное условие переезда.

Если недвижимость по-прежнему будет расти в цене, рассуждает Павел Созинов, а трехстороннее соглашение на расселение (между банком, жильцом и городом) действует в течение года, необходимо индексировать социальную выплату. Опыт показал, что она за несколько месяцев обесценивается на 30−40%.

Помимо всего прочего, районные чиновники, по словам риэлторов, в редком случае могут квалифицированно проконсультировать граждан и инвесторов, желающих участвовать в программе расселения. Это порождает дефицит необходимой информации.
Деньги не в тех руках

Механизм взаимодействия участников программы не проработан, даже на уровне районов риэлторы и чиновники жилищных отделов общаются неэффективно. В результате реализация программы пока сосредоточена главным образом на выкупе комнат у соседей – стихийном расселении, которое непредсказуемо по срокам.

Большие проблемы создает и крайне негибкая финансовая схема, затрудняющая использование в программе квартир, участвующих в цепочке сделок. В таких цепочках применяется особая схема расчетов, но ее очень трудно распространить на бюджетные средства, предназначенные для социальных выплат переселенцам. Они существуют как безналичные средства на счете уполномоченного банка «Санкт-Петербург» и до окончания сделки никому в руки попасть не могут. В банке пояснили, что договор с Жилищным комитетом заключен недавно, поэтому схема движения средств пока в разработке. «Комитет использовал схемы, наработанные в других программах, – говорит Гоголев. – Но тут другая философия. Получается, что деньги дают не в те руки: по аналогии с предыдущими программами их получают жильцы, хотя должны получать инвесторы. Субсидия нужна, чтобы компенсировать разницу между ликвидной и неликвидной квартирой. Но люди решили, что субсидии – это деньги, предназначенные им лично. Поэтому сразу повысили требования. А компенсация должна предназначаться инвестору, чтобы сделать объект более привлекательным».

По словам генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, деньги в бюджете заложены только на социальные выплаты, а затраты на переселение не учтены совсем. Кроме того, отмечает Павел Созинов, компенсации привязаны к площадям, а не к количеству жильцов, хотя в одинаковых по площади и количеству комнат квартирах может проживать разное число людей, для расселения которых потребуется разное число квартир. В результате обычному инвестору предложенные схемы невыгодны и все ждут, когда придет инвестор с большими деньгами.
Банкам невыгодно

В условиях нынешней дороговизны жилья и низкой востребованности крупногабаритных квартир реализации программы могло бы помочь ипотечное кредитование. Среди людей, готовых купить на свои сбережения трехкомнатную квартиру, наверняка найдутся те, кто не отказался бы от сравнительно недорогого (с 30−процентной скидкой) крупногабаритного жилья, будь у них возможность взять кредит. Однако схема ипотеки при расселении коммуналок очень затруднена. Суммы, которые нужны заемщикам – от 500 тыс. до 1 млн рублей, – для банков слишком малы, а потому не представляют интереса. При этом банки не могут учитывать социальную выплату: ее будто бы и нет, во всяком случае до завершения всей сделки, которая может продлиться и полгода, и год. Между тем выплата могла бы послужить первоначальным взносом по кредиту. Но нет ее – нет и первого взноса. Вариант, когда для первого взноса в ипотечном займе используется потребительский кредит, сегодня слишком дорог для заемщиков.

Помимо этого на начальном этапе расселения с точки зрения банка отсутствует залог – коммуналка обременена несколькими владельцами и находится в их долевой собственности. «Для банков эта программа предполагает повышенные риски, поскольку квартира состоит из долей, принадлежащих большому количеству собственников, – подтверждает управляющий филиалом Абсолют Банка в Петербурге Виталий Демидов. – При этом проследить историю квартиры практически невозможно, соответственно, повышается риск утраты титула. Значит, кроме того что сам процесс расселения достаточно трудоемкий, вероятность утраты собственности после продажи квартиры остается высокой. Поэтому банки неохотно участвуют в таких программах».

Кредиты на расселение коммунальных квартир есть, хотя далеко не все банки имеют в арсенале такие программы, да и требования к объектам очень строги. Однако количество программ по кредитованию коммуналок вряд ли увеличится. «Сейчас не тот рынок, чтобы выводить новые продукты, – объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка (Москва) Игорь Жигунов. – Возможен кризис банковской ликвидности».

По словам Жигунова, еще одна проблема для банков – неясный итог сделки: «Если банк видит, что нет конца цепочки сделок, он не станет рисковать. Нужен механизм, который бы закрывал сделку. А сейчас – нечеткая цепочка, поэтому велики операционные риски. Для банков это опасно». Кроме того, нет гарантии, что сделка состоится вообще и цепочка не развалится на полпути к цели. Вместе с тем, напоминает Жигунов, есть вполне цивилизованные формы расчетов без применения наличных средств – аккредитивы, которые также используются при оплате ипотечных кредитов.
Коммуналкам объявлена война

Риэлторы хотят участвовать в программе, однако с трудом находят в ней свое место. Они подготовили предложения, которые позволяют сделать расселение коммуналок более эффективным. Помимо упомянутых выше способов АР предлагает использовать неликвидные квартиры как доходные. Для этого придется, конечно, создавать управляющие структуры, да и доходность от сдачи будет невысока, но 4−5% годовых, причем без рисков, – это лучше, чем ничего, считают риэлторы.

По мнению генерального директора АН «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Сергея Дроздова, есть немало коммуналок из разряда неликвидных, которые потенциально интересны в качестве нежилой недвижимости. Однако слишком громоздкая и длительная процедура перевода объектов жилого фонда в нежилой пугает инвесторов. Петербургские чиновники далеко не всегда руководствуются положениями Жилищного кодекса РФ, в котором прописана процедура такого перевода. В городе установлены собственные правила, которые усложняют и удлиняют перевод. По данным риэлторов, в некоторых случаях на согласование требуется год-полтора. Отказать в переводе могут в любой момент по надуманной причине. И все же в листингах ежегодно встречается не менее 700−800 объектов на разных стадиях перевода. Это говорит об интересе инвесторов. Если упростить процедуру перевода в нежилой фонд, увеличится спрос на коммуналки со стороны инвесторов.

Также АР предлагает снизить требования к квартирам первичного рынка, приобретаемым под расселение. Например, готовность дома может составлять не 70, а только 30%. При этом нужны строящиеся объекты, где возможно кредитование по договоренности между застройщиком и банком. Словом, надо допустить к программе застройщиков. Кроме того, по мнению АР, в жилищных отделах районов необходимо создать «единое окно» для работы с риэлторами, разрешить им действовать по доверенности в рамках программы.

Сергей Филимонов отмечает, что Горжилобмен старается работать по новой схеме: дом берется целиком, расселяется, только потом все участники переходят на следующий объект. Некоторые предложения риэлторов поддержаны Горжилобменом, который участвует в программе активнее прочих официальных структур. В частности, риэлторы предлагали расселить часть коммуналок в рамках программы расселения ветхого и аварийного жилья, поскольку есть дома, которые состоят из коммунальных квартир и подпадают под определение аварийных. Филимонов подтвердил, что такие квартиры будут включены в программу расселения аварийного жилья.

По утверждению Филимонова, чиновники стараются упростить процедуры и оформлять документы побыстрее: «Просим написать только общее заявление от жильцов и передать его в райжилобмен. Никаких бумаг собирать не надо. Сейчас в городе 113 тыс. коммунальных квартир. Уже подано 2 тыс. заявлений от жильцов с просьбой расселить их коммуналки». Кроме того, чиновники ведут переговоры с некоммерческими партнерствами мини-отелей, чтобы отдать под малые гостиницы расселенные квартиры, этажи и целые подъезды. Определенные надежды Горжилобмен связывает также с привлечением к программе промышленных предприятий. Некоторые из них, по словам Сергея Филимонова, уже согласились финансировать переселение в отдельные квартиры своих сотрудников, проживающих в коммунальных квартирах.

В результате анализа реализации программы чиновники решили скорректировать ее. Предложены изменения в закон. Смольный сделал вид, что хочет повысить рентабельность расселения для бизнеса – увеличить долю города с 30 до 50%. Правда, власти не хотят повышать общий размер суммы социальных выплат. Из-за этого число субсидируемых сделок, очевидно, сократится. Кроме того, чиновники решили допустить к участию в программе тех жильцов коммуналок, которые не стоят на городской очереди (на улучшение жилищных условий). Но поскольку субсидии по-прежнему будут получать только очередники, на рентабельность расселения эта мера не повлияет.

Квартир, заселенных исключительно очередниками, в Петербурге 7 тыс. 276 – менее 10% от общего количества. Повышение доли города до 50% в денежном выражении, наверное, позволит их расселить. Также некоторые шансы имеют коммуналки, где есть хотя бы несколько очередников. Что касается остальных, то их расселение в обозримом будущем возможно лишь в случае, если власти примут большинство предложений риэлторов.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество