«Прочь из Москвы!»

Подмосковье становится все более популярным у покупателей недвижимости, отметили выступавшие на 2 ежегодной конференции «Рынок жилой недвижимости 2012: строительство, девелопмент, ипотека», организованной ИД «Аргументы и Факты».

Велика вероятность, что мечты о проживании в новом доме в пределах Москвы останутся только мечтами. «Если будут увеличиваться объемы строительства, то только за счет «новой» Москвы. В столице новых проектов уже не будет», – отметила заместитель генерального директора по маркетингу и продажам УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

По ее словам, сейчас новостройки в основном есть в Центральном и Юго-Западном округах столицы, и это довольно дорогая недвижимость. Если говорить о более демократичном Юго-Восточном округе, то здесь представлено всего 1,7% от общего объема первичного рынка жилья.

В Подмосковье ситуация диаметрально противоположная: область  занимает одно из первых мест в России по количеству построенного жилья.

Наиболее популярны у застройщиков, рассказала Ирина Кирсанова, города, расположенные очень близко от Москвы (в радиусе 30 км). Постепенно девелоперские компании начинают осваивать и «среднее» Подмосковье (например, Звенигород), хотя еще 3–4 года назад интерес к таким территориям был невелик.

Сейчас в области начинает преобладать комплексная застройка, а не точечная, как это было ранее. При этом развивается не только рынок новостроек, но и рынок вторичного жилья, на котором сейчас предлагается около 47 тыс. квартир.

Что касается столичной «вторички», то здесь в немалом количестве представлены так называемые «инвестиционные объекты», которые приобретались до кризиса с целью последующей перепродажи.

Так как строительство в Москве ограничено, то «девелоперы строят объекты коммерческой недвижимости и продают их как апартаменты, лофты», – обратила внимание Ирина Кирсанова. Еще одна тенденция  заключается в том, что «люди не хотят покупать много метров (это дорого), но они хотят, чтобы им было комфортно жить в своей квартире. Мы сейчас продаем не метры, а образ жизни, среду обитания», – заключила она.

Средний уровень цен на столичном рынке первичной недвижимости (с учетом стоимости элитного жилья) составляет 354 тыс. рублей/кв.м. Согласно расчетам, сделанным без учета недвижимости Центрального округа, этот показатель составляет 174 тыс. рублей/кв.м. Но это, что называется, «средняя температура по больнице». При желании можно найти однокомнатную квартиру в хрущевке за 4,5 млн. рублей.

В Московской области недвижимость более доступна. Ее средняя цена на первичном рынке составляет 69 тыс. рублей/кв.м, на вторичном – 77 тыс. рублей/кв.м.

«Приобретая недвижимость, люди охотно пользуются ипотекой», – отметила Ирина Кирсанова.

Доля жилья, приобретенного с помощью ипотеки, начала расти, подтвердил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. При этом объем просрочки по ипотечным кредитам составляет примерно 3,1%, что в два раза ниже, чем аналогичный показатель по потребительским займам.

«Сейчас процесс снижения процентов по ипотечным кредитам приостановится, их рост уже заметен и будет еще продолжаться, потому что ресурсы, привлекаемые банками, дороги», – считает Анатолий Аксаков.

Однако это не нужно расценивать как предвестник кризиса. «Я не верю, что будет кризис, я скептически к этому отношусь, просто людям интереснее слушать «страшилки» и людям об этом говорят. Статистика везде позитивная. Кризиса не будет!» – уверен президент Ассоциации региональных банков России.

По прогнозам Анатолия Аксакова, рост ипотечных ставок продлится первую половину года, но это будет незначительное – максимум на 0,5% – повышение. При этом доля Сберегательного банка и ВТБ на рынке ипотеки станет постепенно сокращаться.

Если у правительства будет серьезная программа поддержки строительства, в том числе строительства социального жилья, то «все это подстегнет экономику и создаст благоприятную ситуацию, в том числе для кредитования ипотечных заемщиков», – заявил выступавший.

По мнению исполнительного директора по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марины Малайчик, доступности жилья способствуют не только условия кредитования, но и стоимость недвижимости. По ее словам, если усилия банков и государства будут сфокусированы на этих двух направлениях одновременно, то «динамика кредитования прошлого года будет сохранена».

«Ставка не образуется откуда-то с неба, она складывается из стандартных составляющих: стоимости фондирования и операционной маржи. Если не хватает ликвидности, ставка увеличивается. Сейчас есть некая проблема с долгосрочной ликвидностью», – рассказала Марина Малайчик. При этом «АИЖК не собирается повышать ставки в ближайшее время», – добавила она.

Одна из основных задач Агентства – развитие ипотечного рынка. Помимо действующих программ – «Стимул», «Новостройка» – АИЖК запустило новые проекты.

Например, пилотный продукт «Переезд». Его появление вызвано тем, что сейчас на рынке недвижимости совершается много альтернативных сделок: когда люди продают имеющуюся в собственности квартиру, вносят эти деньги в качестве первоначального взноса и берут ипотеку для покупки нового жилья. Альтернативные сделки и так непростые, а если они происходят с использованием ипотеки, то тем более.

В рамках программы «Переезд» будет выдаваться кредит на короткий срок (до двух лет) под залог имеющегося жилья и «длинный» стандартный кредит для покупки новой квартиры. В этом случае заемщики смогут купить недвижимость, потом спокойно продать старую квартиру, погасить «короткий» кредит, и расплачиваться по «длинным» обязательствам.

Среди новых проектов – и программа «Арендное жилье», направленная на развитие рынка найма жилья. В данном случае цель АИЖК – активизировать строительство доходных домов, предоставляя кредиты застройщикам. Такого рода недвижимость может быть нужна, в частности, крупным корпорациям, заинтересованным в предоставлении служебного жилья своим сотрудникам.

Партнерство банков с застройщиками очень важно для конечного потребителя, который в результате может получить кредит на выгодных условиях для покупки квартиры на начальном этапе строительства (когда цены на жилье наиболее привлекательны).

«Выбирая застройщика, банк должен быть уверен в том, что компания достроит объект. У застройщика должна быть в порядке правовая документация. Хорошо, если у компании уже есть завершенные проекты», – сообщил о некоторых критериях отбора девелоперских компаний эксперт Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Григорий Вовченко.

О проблемах взаимоотношений застройщиков с банками рассказала  заместитель коммерческого директора ФСК «Лидер» Софья Старкова. По ее наблюдениям, в период кризиса, когда строительных проектов было немного, банки сокращали количество своих сотрудников. Сейчас же часто наблюдается недостаток менеджеров, которые качественно обслуживали бы клиентов. В результате нередко банки долго рассматривают заемщика, тем самым затягивая сделку. А ведь для ипотечника, которому нужно зафиксировать стоимость квартиры, очень важна именно скорость одобрения заявки.

Говоря о тенденциях рынка, докладчики отметили следующее.

По мнению Марины Малайчик, продолжат развиваться ипотечные продукты для определенных категорий граждан – учителей, военных. Вместе с тем будет увеличиваться доля ипотеки на первичном рынке; появятся новые виды ипотечного страхования.

Григорий Вовченко считает, что сохранится тенденция расширения продуктовой линейки кредитных организаций.

Спрос на недвижимость не будет сильно падать, особенно учитывая дефицит жилья в Москве, уверена Софья Старкова.

К этому остается добавить, что по статистике, сейчас каждый третий россиянин нуждается в улучшении жилищных условий. Поэтому спрос, действительно, есть. Вопрос в том, насколько он платежеспособен.