Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Привыкаем жить в кредит

20.01.2006  Новая квартира
Сыр был - российский и плавленый. И колбаса двух сортов плюс редкая полукопченая. Потом оказалось, что их бывает гораздо больше. Проблему "как достать" сменила проблема "что выбрать".

За год рынок ипотечного кредитования преобразился до неузнаваемости. Требования к заемщикам стали мягче: официально подтверждать доход уже не обязательно; регистрацию в Петербурге требуют не всегда и не все; занять денег можно и на пять лет, и на тридцать; первый взнос - уже не треть суммы, а лишь 10-15%. В долг можно купить не только квартиру, но и долю в новостройке, и коттедж в пригороде. И даже ставки постепенно снижаются.

За девять месяцев этого года петербуржцы заняли у банков 3 миллиарда рублей. Если допустить, что кредиты будут выплачиваться 15 лет (для Запада - нормальный срок), то отдавать при действующих у нас ставках кредитования придется вдвое больше - около шести миллиардов. Зато примерно три тысячи человек купили себе квартиры, большинство - на вторичном рынке, меньшая часть - в строящихся домах. При этом, пока новоселы не рассчитаются, квартиры будут числиться в залоге у банков.

По расчетам городской администрации, к концу года в Питере будет выдано около пяти тысяч ипотечных кредитов.

Может, наконец наступила вожделенная стабильность, граждане уверены в завтрашнем дне и могут прогнозировать свои будущие доходы - в перспективе на 10-15 лет?

Как говорил в "Белом солнце пустыни" красноармеец Сухов, "это вряд ли".

Просто ипотека перестала быть экзотическим финансовым инструментом из книг и фильмов, герои которых уверенно носят смокинги или разоряются, играя на бирже, и подделывают закладные. А наши сограждане научились считать и сравнивать.

Например, 14% годовых - это много? Наверное, много. Но если учесть, что уровень инфляции - 11%, то не так чтобы очень. А если случится приятное и инфляция резко снизится, а ставки по кредитам упадут - всегда есть шанс перекредитоваться. То есть переоформить заем в этом же банке или взять в долг в другом, более гуманном, а первый кредит погасить досрочно.

Другая популярная схема расчета: каждый месяц выплачивать по $400-450 за купленную в кредит "двушку". Дорого? Конечно. Если вам до этого не приходилось годами ежемесячно отдавать хозяину $300-350 за аренду такой же "двушки". Потому что, частями возвращая ссуду, вы все-таки платите за собственное жилье, а в случае аренды - за пользование чужим.

Эти несложные соображения становятся весомыми аргументами для сограждан, озабоченных решением жилищных проблем.

Если говорить именно об ипотеке, то, может быть, главный итог уходящего года - перемены в массовом сознании. Постепенные, а потому незаметные.

Для подавляющего большинства (и автор этих строк - не исключение) "жилищный вопрос" долгое время не имел решения. Жилье нужно? Нужно. Значит, нужны деньги. Сколько? А вот столько! И сопоставляя требуемую сумму с месячным заработком, с унылой перспективой годами откладывать и экономить, мы упирались в мрачный тупик.

Что квадратные метры - товар, мы поняли довольно быстро. Но вот что деньги - тоже товар и его можно купить на рынке, это еще не стало привычным явлением.

Как говорит директор Городского ипотечного центра компании "Петербургская Недвижимость" Максим Ельцов, "главная проблема в работе с потенциальными заемщиками - не подбор кредита с наиболее подходящими ставками и сроками и не собственно покупка жилья, а борьба с заблуждениями, плотно укоренившимися в нашем сознании".

По мнению Максима Ельцова, отрицательную роль в развитии ипотеки сыграли не только неготовность граждан к новому, но и "мифы первоначального периода". Вспомните "высокие проценты", "необходимость большого легального дохода", "сложность процедуры" и пр.

Движение идет с двух сторон. Граждане привыкают; банки меняют условия.

На протяжении этого года на петербургском ипотечном рынке появилось несколько новых участников. К пионерам ипотеки - Городскому ипотечному банку, Северо-Западному Сбербанку, ПСБ, DeltaCredit и др. - присоединились "Сосьете Женераль - Восток", "Абсолют Банк", "КИТ Финанс".Стало много участников - обострилась конкуренция.

Отчасти - но не сразу и не так уж существенно - это сказалось и на процентных ставках. Но в первую очередь конкуренция вызвала перемены в условиях предоставления кредитов. Особенно заметно это стало осенью.

Финансовые новости редко попадают в городские газеты; обычно их печатают мелким шрифтом. Но если собрать тематическую подборку - картинка получится любопытная.

Увеличился срок предоставления займа. До 30 лет - по программе Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. (В этой программе участвуют десятки банков.) До 15-20 лет - по самостоятельным коммерческим программам банков. Значит, можно уменьшить размер регулярных выплат, хотя платить при этом придется дольше. Параллельно некоторые банкиры сократили и минимальные сроки кредитования (например, от 5 лет).

Снизился размер собственного первого взноса. В начале года обычно банки предлагали заем на 70% нужной суммы (стоимости жилья), 30% нужно было внести самому. К концу 2005-го многие банки готовы были удовлетвориться первоначальным взносом в 10-15%. А руководители "Абсолют Банка", например, в октябре заявили о кредитовании вообще без первоначального взноса.

Если точнее, то клиенту предлагают оформить две ссуды: одну стандартную - на срок до 20 лет под залог приобретаемого жилья, и вторую краткосрочную - до одного года, под залог того жилья, которое у заемщика есть. То есть не за дорого закладываешь свою надоевшую "хрущевку" и покупаешь роскошную квартиру в новом доме - правда, тоже в долг. Тут главное - все правильно рассчитать…

Банки перестали шарахаться от новостроек. В начале 2005-го дольщикам давали в долг лишь редкие финансисты и лишь под тщательно отобранные объекты от известных застройщиков. У австрийского Райффайзенбанка был договор с компанией "Петербургстрой Skanska", у строителей из "Петербургской Недвижимости" - соглашения с несколькими банками.

Осторожность банкиров можно понять: жилищное строительство - дело рискованное, нередко - связанное с разнообразными неприятностями в виде банкротств, срыва сроков, "двойных продаж" и т.п. Случись ЧП - и зачем банку неясные права на квартиру в недостроенном доме? Но конкуренция подгоняет, механизмы проверки совершенствуются.

Не прошло и полугода, как соглашение между банком и девелопером стало обычным делом. Банк "Сосьете Женераль - Восток" согласился кредитовать покупателей "ЮИТ Лентек", компания "Северный город" подписала договор со Сбербанком (и за месяц в рамках этой программы было выдано тридцать займов)…

В адресной программе ПСБ - уже полтора десятка застройщиков, 25 строительных адресов. В общем, процесс пошел. Обычно процентная ставка по недостроенным домам несколько выше, чем по готовым квартирам. Но этот разрыв сокращается, а иногда (например, у Сбербанка) его и вовсе нет.

Менее жесткими стали требования к подтверждению легального дохода заемщика. Первоначально этот фактор мешал многим. Ну, такая у нас экономика: если, по экспертным оценкам, до 40% национального продукта производится в теневом секторе, то вряд ли с зарплатой картинка будет другая. С другой стороны: если у банка и так жилье в залоге, зачем ему пристально интересоваться источниками дохода?

Конечно, банк заинтересован получать регулярные платежи, а не торговать арестованной за неуплату недвижимостью. Почему бы не учесть и имеющуюся собственность, и поручительство - в общем, оказалось, что компромисс возможен.

Началось кредитование загородной недвижимости - например, строящегося коттеджа. Здесь пионером выступил Городской ипотечный банк. Картинка та же, что и в других сегментах: пока финансовый продукт редок, те, кто его предлагает, и ставки держат повыше, и условия выдвигают пожестче. Как только на пятки начинают наступать конкуренты - условия постепенно смягчаются.

Риэлтеры отмечают еще один важный момент: ипотечное кредитование стало возможным элементом встречных сделок и даже расселения. Год назад речь шла только о покупке квартиры в прямой продаже, да и то не всякой.

Осенью коммерческие банки начали поочередно сообщать о понижении ставок: Городской ипотечный, Внешторг-банк, Промсвязьбанк и др. Пока - на процент, на полтора, и не по всем видам кредитов, но все же…Наконец, в увлекательный процесс покупки жилья в долг включились городские очередники. Тем, кто не хочет годами дожидаться бесплатной муниципальной квартиры, город готов помочь, профинансировав до 35% стоимости жилья. При условии, что остальную сумму составят собственные средства очередника и банковский кредит.

С момента старта программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования…" (в конце 2004-го) получили субсидии и улучшили жилищные условия более 350 семей. По расчетам специалистов Жилищного комитета, начиная с 2006 года, с учетом увеличения финансирования программы, получить ипотечные субсидии смогут не менее 570 семей в год.

Практически на протяжении одного года аскетически суровая ипотека расцвела многообразием оттенков. В десятках банковских офисов и отделений вам предложат сотни финансовых схем. Теперь главная проблема - какую выбрать.

Именно поэтому в городе появляются специализированные ипотечные центры и пользуется повышенным спросом новая профессия - ипотечный брокер. Проще говоря - консультант по покупке денег. Но об этом "Новая квартира" расскажет вам уже в новом 2006 году.

Автор: Дмитрий Синочкин
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество