Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Потенциал на послезавтра

18.01.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.18.01.11.180x160.jpg
Ипотека становится финансовым инструментом будущего. // Фаина Филина, специально для IpoCredit.Ru

В 2010 году делали все возможное, чтобы оживить ипотеку. Это удалось, тут не поспоришь – объемы выданных кредитов говорят за себя. В 2009 году рынок сжался в 4,2 раза. Объем выданных жилищных займов cоставил всего 152,5 млрд. рублей. А в 2010 году ипотечный сегмент уже показал рост в 2,2 раза до 335,5 млрд. рублей. Однако возникла другая интересная тенденция. Параллельно с развитием ипотечного кредитования, участники этого рынка все чаще стали поднимать вопросы долгосрочного фондирования.

Ипотека – социальный сектор, в который вовлечены не только федеральные кредитные организации, но и частные банки разного масштаба, а также компании из многих других отраслей – строительство, страхование, ритейл, и, конечно же, масса частных лиц – россиян. По подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в России порядка 22% граждан, еще не охваченных, но потенциально желающих зайти в ипотеку.

Дальнейшее снижение ставки и первоначального взноса расширит круг вероятных заемщиков. Хотя смягчение условий кредитования – не единственный драйвер роста ипотечного рынка. Есть еще качественное направление развития – надлежащее управление рисками, а также развитие финансовое – эффективные инструменты фондирования для активных ипотечных кредиторов.

Закон о секьюритизации, значительно расширяющий финансовые возможности кредитных организаций, пока не принят, но, говорят, это событие не за горами. Банки получают доступ к действительно длинным деньгам. Между тем, секьюритизация, как медаль, имеет оборотную сторону. Кризис в США произошел, по сути, не из-за гипер-потребления в долг, а по причине того, что эти самые долги бесконечно перепродавались и перестраховывались. Вот и вышел саб-прайм (sub-prime).

Может быть, потому российские законодатели до сих пор еще думают над тем, как именно должен работать секьюритизационный инструмент у нас в стране. Ведь российской ипотеке важно не наступить на те же американские «грабли»: избежать трагических последствий по типу краха Fannie Mae и Freddie Mac.

Но если вернуться к банкам, то их тоже очень даже можно понять. Им говорят: «Выдавайте ипотеку!», «Сделайте ипотеку доступнее!», «Наращивайте кредитный портфель!». А как можно говорить об активном жилищном кредитовании по низким ставкам, когда долгосрочное фондирование банкам доступно, дай Бог, под 8–10%?

Что такое и с чем едят

Секьюритизация – это один из способов привлечения финансирования через выпуск ценных бумаг, обеспеченных работающими активами. Работающими – значит, приносящими стабильный денежный доход. В качестве активов может выступать портфель ипотечных кредитов, автокредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т.д. В рамках этой публикации интересна ипотека.

Выпущенные по завершению секьюритизации активов ценные бумаги свободно обращаются на рынке, тем самым предоставляя их эмитенту возможность получить поток дополнительного финансирования. Отличительная особенность ипотечных ценных бумаг – их высокая обеспеченность и прямая связь с объектом залога. Покупатель таких бумаг защищен от большинства возможных рисков. Причем, защита получается двухуровневая – во-первых, ипотечный кредит, во-вторых, объект недвижимости в залоге.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ обязывает банк, эмитирующий такие бумаги, сформировать ипотечное покрытие. С одной стороны, инвестор получает стабильный доход от ценных бумаг, с другой – ипотечное покрытие является обеспечением, то есть гарантом выплат приобретателю на случай дефолта.

Можно выделить два вида секьюритизации: классическая и синтетическая. В рамках классической или традиционной секьюритизации происходит передача активов. Под ними понимаются права требований по предоставленным банком кредитам. При этом пул активов (портфель кредитов или закладных) отделяется от основного бизнеса компаний путем их передачи в специализированную SPV-компанию.

Пул списывается с баланса оригинатора. Поэтому эмитентом новых ценных бумаг является не сам банк, а именно SPV-компания. Далее она передает активы в доверительное управление оригинатору. Им может выступать как кредитная организация, которой непосредственно принадлежат секьюритизируемые активы, так и сторонний банк. SPV осуществляет рефинансирование активов на фондовом рынке через выпуск ценных бумаг. При этом малоликвидное имущество – кредитный портфель становится ликвидным финансовым инструментом финансового рынка. В рамках синтетической секьюритизации не происходит передачи активов, но есть передача рисков с помощью специфических секьюритизационных бумаг.

Как можно легко догадаться, основной интерес банка-оригинатора в данном случае обеспечивается юридической самостоятельностью и независимостью SPV-компании. Банк передает кредитные требования со своего баланса на баланс SPV, соответственно, вместе с кредитным риском, связанным с банкротством банка-оригинатора. Таким образом, надежность кредитного портфеля, ставшего уже ипотечными ценными бумагами, не зависит теперь от уровня предпринимательского риска. Так достигается эффект «внебалансового» финансирования.

Удается избежать и того, что переуступленные активы вследствие консолидации вновь должны будут отражаться на балансе оригинатора. Это важно, например, для тех случаев, когда в роли оригинаторов выступают банки, осуществляющие секьюритизацию собственных кредитных портфелей. Через работу с SPV им удается смягчить нормативные требования ЦБ к собственному капиталу. Особенно это актуально в свете ужесточения банковских нормативов, а именно – грядущего увеличения минимальной планки по капиталу.

Важно также, что путем передачи активов банк-оригинатор передает в SPV часть важнейших рисков, например, риск неисполнения обязательств и риск ликвидности, а также связанные с рефинансированием валютный риск и риск изменения процентных ставок. При этом, вероятность банкротства SVP-компании, которая просто выпускает и обслуживает ипотечные ценные бумаги, как инструмент секьюритизации, совсем небольшая.

Безусловно, в России инструменты секьюритизации, в первую очередь, актуальны сегодня именно на ипотечном рынке. Они позволят банкам, активно кредитующим население на покупку недвижимости, получить удобное рефинансирование. Секьюритизация, по сути, является тем последним недостающим звеном для построения целостной системы ипотечного кредитования.

«Чтобы выдавать ипотеку, банку нужен капитал, необходимы соответствующие пассивы, – говорит Сергей Архипов, глава секьюритизационного структурирования «Ренессанс Капитал». – Для тех же банков, кто не обладает таким мощным капиталом, секьюритизация, как инструмент привлечения финансирования, вполне подойдет». Данный инструмент может быть интересен как коммерческим организациям, имеющим значительные портфели однородных кредитов, например, ипотечных, а также девелоперам.

Все бы хорошо

Секьюритизация при определенных условиях позволяет достичь важных для банковского бизнеса целей, например, повысить доходность на собственный капитал; диверсифицировать источники финансирования, причем, привлечь именно длительное фондирование; снизить стоимость привлекаемых средств. Ведь рейтинг секьюритизационных ценных бумаг может быть выше, чем рейтинг эмитента.

При этом будут соблюдены требования к достаточности собственного капитала от ЦБ, а также снижен ряд рисков. Уровень риска кредитного портфеля упадет за счет перевода кредитных рисков на широкий круг инвесторов – владельцев ценных бумаг, выпущенных на основе секьюритизации.

Банк-оригинатор получает в рамках секьюритизации прибыль от своего же кредитного портфеля в виде маржи между средней ставкой размещения кредитного портфеля и более низкой ставкой процента по выпущенным ценным бумагам. Кроме того, секьюритизация позволяет создать публичную кредитную историю как на российском, так и на международном финансовых рынках.

Но воспользоваться секьюритизацией не так-то просто, ведь единого «рецепта» для этого нет. По словам Сергея Архипова, изначально у секьюритизации масса преимуществ, но следует учитывать и много разных нюансов. Так, например, при реструктуризации банк распускает резервы, но сам же оригинатор приобретает младший транш выпущенных в рамках секьюритизации ценных бумаг. И тут уже акционер будет решать, какой объем резервов необходимо сформировать по младшему траншу, он-то прекрасно знает качество своего кредитного портфеля.

Выходит, по сути, ничего не меняется для банка-оригинатора, что провел он секьюритизацию, что нет. То же самое и с SPV. Несмотря на то, что банк передает ипотечные кредиты со своего баланса на баланс специализированного юридического лица, с точки зрения МСФО, после сделки у банка появляется новый выпуск с соответствующим рейтингом. Опять-таки ничего не меняется содержательно. Потому банку, принявшему решение получать финансирование таким образом, нужно понимать, что секьюритизация не есть панацея от всех рисков и проблем.

Если говорить о рынке в целом, то общим условием для проведения секьюритизации является стандартизация всех активов, и, прежде всего, выработка определенных критериев для потенциальных заемщиков. Так, сейчас на рынке востребованы рублевые кредитные портфели, состоящие из целевых займов, выплаты по которым осуществляются в аннуитетном порядке. Конечно же, такие кредиты должны быть подкреплены ипотечными закладными.

По словам Юрия Туктарова, управляющего партнера юридической компании «Линия права», оригинатор (или инициатор) сделки «продает» портфель ипотечных активов, упакованных в ценные бумаги, плюс последующее обслуживание этого портфеля. Помимо всего прочего, ипотечные активы имеют свое юридическое измерение, которое складывается из качества российского права и документации по сделке.

Покупатель и продавец должны четко знать сильные и слабые стороны действующего законодательства и судебной практики. К сожалению, одной из основных проблем в ходе создания в России эффективно работающих схем секьюритизации остается именно неразвитость российского финансового законодательства, слабая нормативно-правовая база.

«Отсутствуют правила об обособлении ипотечного покрытия на случай банкротства кредитной организации (речь идет о балансовых облигациях), – поясняет Юрий Туктаров. – При этом у нас недостаточно проработаны правила о специальной правоспособности ипотечного агента, что сдерживает творчество и создает риски признания сделки недействительной».

Кроме того, в России отсутствует нормативная защита от риска ликвидации и банкротства. «В законе можно предусмотреть, что ипотечный агент не вправе принять решение о ликвидации (реорганизации, банкротстве), если владельцы облигаций на это не дали свое согласие», – говорит эксперт.

Выплата процентов обязательна только по ипотечным облигациям. Дело в том, что закон «Об ипотечных ценных бумагах» устанавливает императивное требование о выплате процентов по ипотечным облигациям. Это не позволяет эффективно использовать механизм субординации и распределять финансовые потоки между владельцами облигаций разных выпусков, обеспеченных залогом ипотечного покрытия. Кроме того, в России просто отсутствует организация владельцев облигаций — некая ассоциация или хотя бы что-то в этом роде.

В общем, помимо принятия закона о секьюритизации, нужно подумать о введении в законодательство новых видов договорных обязательств, которые позволят контрагентам более свободно передавать друг другу кредитные риски. Кроме того, не обойтись без рассмотрения проблем, связанных с банкротством эмитента таких ценных бумаг.

Нужны изменения в федеральный закон «О банкротстве кредитных организаций», которые будут направлены на обеспечение прав владельцев ценных бумаг банка, например, лишенного лицензии. Наконец, никто не отменял проблем оптимизации налогообложения. Понятно, что в Налоговом кодексе секьюритизация не прописана. При возникающих передачах имущества любой инспектор найдет объект налога на добавленную стоимость (НДС). Есть спорные вопросы, касающиеся налогов на прибыль и имущество.

Государственная альтернатива

Покамест секьюритизация недостаточно развита, банкам приходится искать альтернативные пути финансирования. Как признаются банкиры, сегодня нет проблем с долгосрочным фондированием разве что у госбанков. Они и без того нарастили свою долю в кризис и обещают отхватить в ближайшем будущем еще кусочек.

Однако, по словам Александра Егорова, и.о. председателя правления банка «ГПБ-Ипотека», несмотря на кризис, удалось сохранить инфраструктуру рынка за счет государственной помощи заемщикам и девелоперам. Это и различные социальные продукты, например, «Военная ипотека», «Материнский капитал», и программа «Стимул», которая действует сразу по нескольким направлениям. Банкам – рефинансирование, а застройщикам – деньги. Да и заемщикам квартиры в новостройках обходятся по более низким ценам.

АИЖК дает целевое финансирование банкам (возможность его получения), которые, в свою очередь, кредитуют застройку жилья, а также заемщиков-физлиц. Кроме стабильного доступа к ресурсам АИЖК с фиксированными параметрами – 2 года, 8% годовых, банк получает гарант сбыта в случае падения рыночного спроса на квартиры. Ведь они даже при низком спросе в построенном на кредитные средства доме в любом случае будут реализованы.

Кроме того, банк-участник получает гарантию рефинансирования ссуд, то есть выкупа ипотечных кредитов граждан. Программа «Стимул», по сути, позволила многим небольшим региональным банкам возобновить после кризиса кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства, в том числе за счет целевых займов, предоставляемых АИЖК.

Возьмем другой пример – программу инвестиций в проекты строительства доступного жилья 2010–2012 годы Внешэкономбанка (ВЭБ), которая стартовала в апреле 2010 года. Рефинансирование кредитов банков, принимающих участие в этой программе, производится по ставке 3% годовых. Эта программа предусмотрена Концепцией стимулирования строительства доступного жилья.

Объем рефинансирования не может превышать 1/3 средств, предоставляемых банком в рамках реализации упомянутой программы, а кредиты обязаны соответствовать требованиям ВЭБа. Займы должны быть выданы на строительство жилья эконом-класса. Разрешенная ставка кредитования застройщиков – не выше 10% годовых при отсутствии каких-либо дополнительных комиссий в пользу банка. Кроме того, займы должны быть выданы по проектам, включенным Минрегионразвитием в программы субъектов России по строительству недорогого жилья с гарантированным сроком сдачи объектов (стандартизация), позволяющим провести секьюритизацию соответствующих ипотечных кредитов в рамках программы.

Власти заявляют о постепенном сворачивании антикризисных программ. Безусловно, АИЖК останется на рынке, но в дальнейшем его роль, скорее всего, сведется к установлению «правил игры» на рынке. Также за агентством останется механизм рефинансирования через покупку ипотечных закладных у банков-партнеров, ну и, конечно, – социальные госпрограммы и меры помощи в случае форс-мажорных обстоятельств в экономике страны.

Что касается ВЭБ, то в начале декабря 2010 года на заседании наблюдательного совета банка было принято решение о продлении программы до конца 2013 года. По словам главы российского правительства Владимира Путина, «есть предложения расширить участие ВЭБ в жилищных программах, не ограничиваться только стимулированием ипотеки, а в комплексе решать задачу увеличения объемов строительства жилья».

«ВЭБ мог бы предоставлять средства коммерческим банкам для финансирования проектов строительства жилья эконом-класса, – сказал Путин на заседании наблюдательного совета ВЭБ. – Общая сумма таких вложений должна составить 50 млрд. рублей. А источником средств будет прибыль ВЭБ». Логично, ведь банк хорошо заработал на росте стоимости акций российских компаний, купленных в период кризиса. Надо же куда-то вкладывать эти средства. А льготные 3% для российских банков позволят снизить им ставки для конечных заемщиков – физлиц. Поэтому вполне можно продолжать ждать когда-то заданных Владимиром Путиным 6–7% по ипотеке.

Впрочем, господдержка хороша, но теперь стоит задача не столько восстановления рынка ипотеки, сколько перехода его в новое качество. Ведь одними социальными госпрограммами, как говорится, сыт не будешь. В посткризисный период главная роль в развитии ипотеки останется за самим рынком.

Рыночные возможности

Кризис жестко указал банкам на слабые места, в том числе на важность ведения качественной продуктовой политики. «В условиях эйфории от роста и отсутствия собственного опыта прохождения циклов спада и потрясений, ипотечное продуктовое предложение большинства участников рынка эволюционировало без должного внимания к ключевым потенциальным рискам, присущим ипотеке, – говорит Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24. – Такая ипотека стала генератором большинства «проблем» кредиторов, которые в полной мере реализовались в кризисных условиях. Это кратно усилило удар кризиса по рынку ипотечного кредитования».

Часть рисков так и не ушла в прошлое, но в большинстве своем банки, конечно же, пересмотрели политику по оценке заемщиков. Среди ключевых моментов, которые характеризуют российский ипотечный рынок, в первую очередь, следует назвать концентрацию риска дефолта при снижении стоимости жилья. Как только грянул кризис, рухнул рынок недвижимости, а вслед за этим расплодились проблемные ипотечные заемщики. Отсутствие первоначального взноса или его минимальное значение – основной фактор риска в условиях системных потрясений на рынке жилья.

Кроме того, до кризиса кредиторы концентрировали на себе процентные риски по долгосрочным активам. А серьезных попыток их диверсификации с помощью продуктовой линейки не предпринималось. Это стало благодатной почвой для роста убытков в условиях дестабилизации на рынке капитала. По словам Михаила Сероштана, участники рынка не готовы были к системным потрясениям и не располагают продуктовыми решениями реструктуризации.

В свою очередь, ипотечные заемщики не были способны самостоятельно оценивать валютный риск. «Кредит в валюте рассматривался как наиболее дешевый вариант получения ссуды, – говорит эксперт. – Этот риск реализовался в полной мере и усугубил ситуацию с проблемными активами». Высокие риски сконцентрированы и в секторе кредитования строительства жилья.

В кризис ипотечный рынок практически остановился, а система рыночного рефинансирования в России была крайне слаба и до сих пор такой остается. «Это доказала практически полная остановка этого рынка в период кризиса и его повторный запуск только с участием государства», – подчеркнул Сероштан.

По мнению Сергея Озерова, председателя правления банка «Дельтакредит», помочь развитию ипотеки может прямое финансирование граждан по разным госпрограммам. «Это позволит расширить круг потенциальных заемщиков, – говорит он. – Кроме того, следует предоставить одинаковый доступ к фондированию на рыночных условиях всем банкам».

В качестве инструментов, которые будут способствовать развитию ипотеки, а также дадут банкам постоянный поток финансирования, Михаил Сероштан назвал, помимо госпрограмм, продукты с переменной процентной ставкой, системные продуктовые решения по поддержке заемщиков, а также продукты с механизмом страхования.

Напомним, в 2010 году в России появилась Страховая компания АИЖК, которая продвигает ипотечное страхование заемщиков от потери работы, а также занимается перестрахованием ипотечных рисков. Речь идет о страховках на случай от потери работы, на случай дефолта заемщика и недостаточности средств от реализации квартиры, а также о классическом ипотечном страховании. В него входит гибель и повреждение имущества, смерть или утрата трудоспособности должника, а также утрата и ограничение права собственности. Ипотечная страховка на случай дефолта заемщика покрывает и основной долг, и начисленные проценты, и расходы на исполнительное производство. По данным на 1 января 2011 года СК АИЖК перестраховывала ипотечные риски 16 рыночных страховщиков.

«Нам стоит работать на более дешевых ставках, – говорит Александр Егоров. – Также следует добиться снижения издержек в системе. Это можно сделать через унификацию стандартов». Возможно, в скором времени будет создан единый унифицированный стандарт в зоне ответственности государства за поддержку рынка. Банкам же нужно озаботиться своими собственными стандартами работы. Например, стандартом анализа платежеспособности заемщика.

В Европе, к примеру, вообще хотят ввести ответственность кредитора за одобрение рискованных кредитов. Не мешало бы и нам обратить внимание на это новшество. Если говорить о доступе к длинным финансам, то помимо секьюритизации, по мнению Егорова, поспособствовать этому могут крупные рефинансирующие центры. На их роль подошли бы банки с госучастием. Ведь за госбанками и партнерами АИЖК после кризиса закрепилось около 85% ипотечного рынка.

Хотя, конечно, локомотивом роста могут быть и крупные частные кредитные организации. Правда, по словам Сергея Озерова, стоимость фондирования для рыночных участников сегодня составляет порядка 8–10%. Кстати, отсюда и вытекает не самая низкая средняя рыночная ипотечная ставка в 13%.

Заметим, что большинство основных игроков на рынке ипотеки активно наращивали свои портфели в 2010 году. Так, например, только по итогам первого полугодия прошлого года Сбербанк, по данным «РБК. Рейтинг», показал рост ипотечного портфеля на 110%. Объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2010 года у Сбербанка превысил отметку в 78,8 млрд. рублей. Тогда как за аналогичный период 2009 года крупнейший кредитный институт выдал ипотечных займов на сумму 37,6 млрд. рублей.

Почти на 71% вырос объем выданных кредитов и у ВТБ24. По данным «РБК. Рейтинг», за первое полугодие 2010 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 11,3 млрд. рублей против 6,7 млрд. рублей годом ранее. Банк «Дельтакредит», выдавший 4,3 млрд. ипотечных рублей, вообще показал рост на 222% относительно первых шести месяцев 2009 года.

Среди крупнейших игроков ипотечного рынка, помимо бессменных лидеров – Сбербанка и ВТБ24, можно назвать банк «Дельтакредит», ТрансКредитБанк, Московский кредитный банк, Запсибкомбанк, банк «ЖилФинанс», Росевробанк, Инвестрастбанк, Мособлбанк, Росбанк, Райффайзенбанк, Европейский трастовый банк, Газпромбанк. Многие из этих финансовых институтов – либо банки с «рукой» государства, либо организации с участием иностранного капитала. Понятно, что не каждый банк может позволить себе выдавать миллиарды на 20–30 лет вперед. Просто не каждая организация видит свое будущее так далеко.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество