Покупать, продавать или подождать?

Недвижимость как объект инвестиций: риски, выгоды, прогнозы. // Марина Корф, специально для Ipocredit.Ru

В России каждый, кому больше 20-ти, знает, что август – самый опасный месяц в году. Именно в этом месяце у нас происходят политические события с долгоиграющими последствиями, техногенные катастрофы и природные катаклизмы.

В 2011 году восьмой месяц принес неприятности, как ожидаемые (снижение кредитного рейтинга), так и внезапные (землетрясение магнитудой 5,8 баллов по шкале Рихтера), на противоположный континент. Но если о влиянии подземных толчков на настроения инвесторов говорить пока рано, то демарш Standard & Poor`s уже аукнулся и на фондовом, и на сырьевом, и на валютном рынках; причем не столько американских, сколько на рынках бывшей шестой части света.

Цены на нефть падают; курсы валют и золота скачут так, что просто страшно становится; ставки по банковским депозитам, напротив, смешат; ценные бумаги больше не внушают доверия… И куда в такой ситуации податься бедному… в смысле, богатому инвестору?

В недвижимость, видимо.

Однако прежде чем принимать такие серьезные решения, стоит послушать специалистов. Он-лайн конференция «Новый кризис на фондовом рынке: что будет с ценами на недвижимость?»  прошла на сайте IRN.RU 23 августа.

На вопросы отвечали руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, заместитель генерального директора по инвестиционному анализу Церих Кэпитал Менеджмент Андрей Верников и аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Фондовые индексы, курсы доллара и евро, нефть, динамика роста ВВП – оказывают ли эти показатели влияние на цены на рынке недвижимости? На какие из них следует ориентироваться «неквалифицированному инвестору»?

Нефть – всему голова, уверен Андрей Верников. От цен на нефть зависит и динамика ВВП, и цены на жилье, и реальные доходы населения.

По мнению Олега Репченко, макроэкономические показатели не влияют на сегменты рынка сами по себе. «Они, скорее, отражают общую ситуацию в экономике, от которой зависит, в том числе, и рынок недвижимости», - поясняет эксперт. Так, динамика роста ВВП является показателем уровня развития экономики, тех денег, которые реально обеспечены производством товаров и услуг. Поэтому он отчасти иллюстрирует тот объем денег и спроса, который может выйти на рынок недвижимости.

Стоимость нефти – важнейший показатель для нашей страны, подчеркивает Репченко: она говорит о том, насколько выгодным или невыгодным будет торговый баланс. Поэтому, чем нефть дороже, тем больше денег в стране. «Нефть, конечно, влияет и на рынок недвижимости, но связь эта непростая, запутанная и неоднозначная», - рассуждает он.

Курсы валют, по словам Олега Репченко, технически влияют на показатели изменения цен на недвижимость, так как сейчас большая часть предложений выставляется на рынок в рублях. Но есть и те, кто называет цены в долларах и евро. Поэтому, когда курсы начинают плавать, начинает плавать и средняя цена.

И, наконец, фондовые индексы. Сами по себе на стоимость жилья они не влияют, но иллюстрируют ситуацию на смежном рынке. «Поэтому, если фондовый рынок падает, значит, на нем остается меньше денег. Они куда-то уходят, и нередко именно в недвижимость», - резюмирует эксперт.

Главное влияние на цену недвижимости оказывает, так или иначе, наличие денег, их рабочий объём, воздействующий на квартирный рынок, уверен Юрий Кочетков. Резкое увеличение денежной массы ведет к инфляции и росту цен. Отток капитала, наоборот, работает на снижение цены. Стоимость нефти на мировых рынках работает опосредовано: на неё ориентирована российская монетарная политика, а вот ВВП вообще напрямую влияние не оказывает. «Очень важный фактор для столицы – цикличность спроса, которую вообще мало кто учитывает», - напоминает аналитик.

Большая игра

Стоит ли сейчас продавать квартиру? А если продавать, то за какую валюту? Или нужно, наоборот, покупать недвижимость? А может быть, лучше подождать? А если ждать – то чего именно?

Торопиться с продажей пока не стоит, советует Олег Репченко. Согласно одному из сценариев, недвижимость может активно расти в цене раз примерно до весны. Это связано как с возможным перетоком капитала с фондовых рынков, так и с традиционным предвыборным ралли. «Однако ждать до осени я бы тоже не советовал, - предупреждает эксперт. - После выборов на перегретом рынке может начаться стагнация и даже коррекция, тогда цены могут вернуться к нынешним показателям». Поэтому продажа недвижимости весной выглядит наиболее предпочтительным вариантом.

Однако не стоит расценивать это как прямое руководство к действию, предупреждает Репченко. Сейчас никто не может точно сказать, что случится с мировой экономикой в ближайшие полгода – год. Предпосылки для нового кризиса есть – это и долговые проблемы США и Европы, и низкие темпы реального роста экономики на фоне перегретых финансовых рынков. Поэтому не исключен вариант, что экономику начнет «трясти по полной программе».

Прогноз о существенном росте цен на жилье в ближайшие месяцы действителен, только если удастся избежать полномасштабного кризиса, и падение фондового рынка не распространится на другие сферы экономики, подчеркивает Репченко.

Андрей Верников считает, что сейчас сложно оценить масштаб проблем, потому что они идут со многих сторон одновременно: Китай (скрытые проблемы), США (замедление роста экономики), дефолты банков Европы. Возможен и такой сценарий, что начнется гонка обесценения валют – гиперинфляция. «Квартиру вы продадите, но деньги будут обесцениваться с космической скоростью. Все возможно! – предупреждает аналитик. - Проблемы, которые были до сегодняшнего дня – банкротство фонда недвижимости в Дубае, долговые проблемы Греции – пришли неожиданно. И новые проблемы придут неожиданно».

До выборов в марте 2012 года власти будут стабилизировать ситуацию, полагает Верников, «а после выборов всякое может быть».

Все зависит от той цели, которую вы ставите, объясняет Юрий Кочетков. «Если хотите поменять квартиру на более подходящую, то вообще не следует обращать внимание на общую ситуацию. Главное – достичь понимания между покупателем и продавцом и сформировать цепочку, устраивающую по условиям всех. Если собираетесь просто продать, а потом посмотреть, что делать дальше, то это очень скользкий путь. Если же срочно нужны деньги, то продавайте в той валюте, в которой вы собираетесь тратить. И помните главное правило мировых и российских кризисов (91, 98 и 08 годов): в конечном итоге рубль неизбежно падает, а доллар растёт».

Есть одно правило для непрофессионала на рынке недвижимости, делится Кочетков: покупайте или продавайте тогда, когда у вас возникает реальная необходимость. «Не пытайтесь выгадывать, - советует аналитик. – В любом случае срок экспозиции средней квартиры на рынке – от полугода и больше. За это время всякое может произойти».

Но если не недвижимость, тогда что?

Земля

Как показал кризис, падение цен на земельные участки было наиболее глубоким, отмечает Олег Репченко. Земельный участок – это еще не жилье, в отличие от квартиры или даже загородного дома; это некий полуфабрикат, от которого люди отказываются в первую очередь, когда приходится «затянуть пояса». Поэтому, если жилье за время кризиса подешевело на 20-30%, то падение цен на земельные участки в самые острые фазы составило 50% и более. «Таким образом, если нынешняя ситуация превратится в полномасштабный кризис, цены на землю могут упасть сильнее, чем на квартиры», - прогнозирует эксперт.

Тем не менее, по мнению Репченко, новый кризис – не самый вероятный вариант развития событий. Главная беда в настоящее время и в ближайшей перспективе – это инфляция. «Все активно печатают деньги, чтобы закрыть свои долговые проблемы, - констатирует Репченко. - Это приводит к обесцениванию денег и росту цен. Поэтому может оказаться, что земля лишь подорожает вместе со всем остальным».

Если вы покупаете участок в строящемся поселке, то его судьба в дальнейшем будет строго зависеть от состояния застройщика (что предугадать невозможно), предупреждает Юрий Кочетков. Если это просто участок (скажем, в деревне или готовом поселке), то это достаточно надежный актив, так как всегда можно построить там жильё.

Для подмосковных новостроек главная опасность – не финансовый кризис, а собственный, внутренний кризис перепроизводства при падающем спросе, уверен Кочетков.

Фондовый рынок

Раз на недвижимость надежда слабая, может быть, все же стоит обратить внимание на ценные бумаги? На кризисе 2008 года многим удалось «подняться», скупая акции по дешевке и потом просто наблюдая, как они растут. Может, и сейчас эта тактика сработает?

Эксперты единогласны: на фондовом рынке «чайникам» в кризис делать нечего. «На нем зарабатывают профессионалы, - объясняет Кочетков. – Либо контролирующие ситуацию, либо имеющие инсайд, либо имеющие по копеечке с каждой трансакции».

«Рынок акций сейчас или боковой, или снижающийся, - говорит Верников, - и это рынок профессионалов». Выигрывают единицы, утверждает аналитик; разжиться (купил и держи) – нельзя.

По мнению Олега Репченко, фондовый рынок является более предпочтительным для любителей «быстрой прибыли», чем вложения в недвижимость. Однако далеко не факт, что ваши активы на нем будут расти сами по себе без активных операций, предупреждает эксперт.

Возможно, граждане, обладающие неким оборотным капиталом и желающие получить достоверные прогнозы о поведении рынков, останутся разочарованными после прочтения этого материала. Ничего страшного – любители полезных советов на тему «как вести себя во время финансового кризиса» обязательно найдут их  на нашем сайте. А коли не найдут (их полезными) – тем лучше: раз уж вы сумели заработать свои деньги, то и распорядиться ими, скорее всего, сможете без посторонней помощи.