Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Плюс населению - государство придумало, как помочь ипотеке

10.10.2005  Накануне.RU
Почти четыре года я не имела своего угла, переезжая из одной съемной квартиры в другую. Поэтому я очень хорошо понимаю тех, для кого счастье измеряется наличием или отсутствием собственных квадратных метров. Тот, кто никогда не испытывал неловкости от того, что назвал квартиру, где он живет, своим домом, поистине счастливый человек. По статистике, каждая вторая молодая семья нуждается в собственном жилье. Обрести же дорогостоящий одно- или двухкомнатный "рай" удается немногим. Ключом к заветной двери собственной квартиры может стать ипотека. Однако ипотечное кредитование в России развивается в час по чайной ложке - главным тормозом этого процесса являются неприемлемые условия кредитования. Впрочем, государство, кажется, изобрело механизм, который, если верить его обещаниям, позволит к 2010 году довести объем ипотечного кредитования до 1 млн кредитов в год.

* * *

Утверждать, что ипотека окончательно и бесповоротно зашла в тупик, было бы, наверное, неправильно. Определенные подвижки все-таки есть - если верить официальной статистике. Количество выданных ипотечных кредитов на 1 октября равнялось 23 тысячам, общая сумма кредитов - более 10 млрд рублей. В Свердловской области, например, за девять месяцев этого года было выдано на 47% кредитов больше, чем в прошлом году. В 2004 году с помощью ипотеки на рынке первичного жилья было куплено 10% квартир, в 2005 году - уже 27%. То есть, положительная динамика налицо.

Однако говорить о том, что до того светлого дня, когда каждый россиянин будет жить в собственной просторной квартире с ванной, теплым туалетом и горячей водой, рукой подать, рановато. В новых квартирах сегодня нуждаются 60% российских семей. А лучший показатель обеспеченности жильем в расчете на одного человека зафиксирован на Чукотке - 28,4 кв м (обеспеченность метражом обитателей "Рублевки" не в счет), тогда как в Европе этот показатель в среднем составляет 40-70 кв м.

На то, что ипотека так и не стала массовой, в процессе прямого общения с народом посетовал недавно и российский президент. Он назвал три причины - низкие доходы населения, высокую инфляцию, которая не позволяет банкам снизить процентную ставку и отсутствие правовой базы. В то же время Владимир Путин дал понять, что государство намерено всерьез заняться развитием ипотеки - благо "возросшие возможности" государства позволяют это сделать. Ранее на встрече с элитой страны Путин определил жилищную политику как один из так называемых национальных проектов.

В серьезных намерениях государства пока что сомневаться не приходится. На прошедшем накануне в Екатеринбурге Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечных кредитов представитель администрации Президента РФ Александр Плутник сообщил, какие именно шаги государство намеревается предпринять. Один из шагов будет сделан в сторону поддержки сельских специалистов - им выдадут жилищный сертификат на оплату 30% ипотечного взноса.

Вообще, необходимость заплатить в банк сразу 30% от стоимости квартиры является одним из серьезных препятствий на пути развития ипотечного кредитования. Судите сами: однокомнатная квартира в Екатеринбурге стоит в среднем 800-900 тысяч рублей, а средняя зарплата, даже если исходить из амбициозных (и сильно сомнительных) расчетов местных властей, едва дотягивает до 8 тысяч рублей в месяц. 300 тысяч рублей на дороге не валяются, а накопить их при такой зарплате крайне проблематично.

Впрочем, иллюзий по поводу того, что первоначальный взнос в скором времени снизится, питать не стоит. "Первоначальный взнос побуждает людей вносить последующие платежи. Во всем мире есть статистика, что при соотношении 70 к 30 не более трех заемщиков из 100 перестают платить по кредитам. Если банк выдает 80% , то не платят уже 10 из 100. Поэтому я системных предпосылок для снижения размера первоначального взноса не вижу. Если появится конкуренция и изменится статистика, тогда будет видно", - заявил на совещании в Екатеринбурге директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Семеняка.

Послабления в виде субсидирования коснутся нескольких категорий граждан, в том числе и молодых семей. Правда, обязательства по субсидированию лягут преимущественно на плечи регионов. К слову сказать, в некоторых регионах УрФО субсидирование в том или ином виде уже имеет место быть.

В ХМАО, к примеру, действует такая схема: бюджет выделяет фонду развития жилищного строительства "Жилище" кредит под 5% годовых, фонд строит жилье и продает его в рассрочку под 7% годовых на 15 лет. А с нового года, рассказал Накануне.RU заместитель исполнительного директора фонда по экономике и финансам Арсен Межломов, ряд категорий граждан (переселенцы из ветхого жилья, молодые семьи, бюджетники, представители коренных народов Севера) будут получать субсидии из окружного бюджета на выплату первоначального взноса и компенсацию части банковского процента. Население будет платить банку 5% годовых, а 10% будет компенсировать округ. В сравнении с установленной Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) процентной ставкой в 15% - 5% годовых выглядят почти сказочно.

Однако государство тоже намерено планомерно снижать процентную ставку. В конце июня правительство одобрило Концепцию рефинансирования ипотечного кредитования, которая, как утверждают эксперты, является базовым документом для развития всей ипотечной системы. Если следовать этому документу, в 2006 году ставка снизится до 12% годовых, в 2008 году - до 10%, а в 2010 году - аж до 8% годовых в рублях. Одновременно перед государством стоит задача к 2010 году довести объемы ипотечного кредитования до 415 млрд рублей в год, а количество выданных кредитов - до 1 млн. Механизм рефинансирования кредитов как раз таки направлен на достижение этих параметров.

* * *

Принцип действия этого механизма таков: человек идет в банк, берет ипотечный кредит, скажем 500 тысяч рублей, а закладную на квартиру, как и полагается, оставляет в банке (до того момента, пока полностью не расплатится). Банк перепродает эту закладную региональному оператору АИЖК, то есть возвращает свои 500 тысяч рублей, но и проценты по кредиту заемщик платит уже не банку. Региональный оператор, когда у него накапливается определенное количество выкупленных у банков закладных, перепродает их АИЖК. АИЖК, через которое государство оказывает ипотеке поддержку, накапливает еще больший пул кредитов и выпускает облигации с тем, чтобы продать их инвестору - будь то Пенсионный фонд или страховые компании (схема ). Получив деньги от продажи облигаций, АИЖК вновь покупает на них закладные и так до бесконечности.

Смысл столь мудреной операции довольно прост. Большинство банков не в состоянии выдавать долгосрочные кредиты - у них просто нет на это средств. Тех денег, которые граждане, вынув из-под подушки, несут в банк, недостаточно, тем более что депозиты в нашей стране краткосрочные. АИЖК, перекупая кредиты, избавляет банки от лишней головной боли. К тому же, банки не остаются в накладе. Они неплохо навариваются на комиссии, взимаемой за оформление кредита.

С другой стороны, АИЖК, рефинансируя закладные, стимулирует увеличение объемов кредитования. "Банки и региональные операторы могут быть уверены, что все кредиты, которые они надумают продать, будут выкуплены. Будет кредитов на 400 млн рублей - на 400 млн выкупим, будет на 600 млн рублей - и на 600 млн выкупим. То есть им не надо думать о том, кто выкупит большой объем закладных", - пояснил Накануне.RU Александр Семеняка.

На сегодня АИЖК рефинансировано уже 22 тысячи закладных на сумму около 10 млрд рублей. В 2006 году объемы выкупа закладных агентство планирует увеличить в 2,5 раза. Однако чтобы АИЖК могло выполнить взятые на себя обязательства, оно, как хороший автомобиль, должно обладать подушкой безопасности в виде госгарантий и увеличивающегося год от года уставного капитала. Уже в 2006 году уставный капитал АИЖК вырастет на 3,7 млрд рублей - он станет в пять раз больше, чем сейчас. 14 млрд рублей поступят из бюджета в виде госгарантий. Причем, впервые в законе агентство прописано в качестве получателя этих средств - иначе пришлось бы проводить конкурсный отбор.

Госгарантии будут направлены и на покрытие рисков тех, кто вложит деньги в ипотечные облигации - вдруг получится так, что АИЖК не сможет выплачивать по ним проценты или вернуть заплаченные за облигации деньги. Поэтому ипотечные облигации по надежности будут равны госдолгу. Кстати, в Концепции рефинансирования ипотечного кредитования процедура выкупа долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг значится впервые. Первые ипотечные облигации будут выпущены в 2006 году, и цикл рефинансирования кредитов будет полностью завершен.

Правда, прежде предстоит утрясти ряд законодательных вопросов. Вопрос с хранением средств Пенсионного фонда и страховых компаний в ипотечных ценных бумагах, например, - перечень облигаций, куда они могут вкладывать деньги, ограничен законом.

"Если у АИЖК будет солидный капитал, то за счет своих оборотных средств оно сможет спокойно рефинансировать кредиты. В противном случае деньги на механизм рефинансирования придется брать с рынка. Взять деньги у банка по рыночной ставке 15%, а предоставить кредит по ставке ниже рыночной – означает, что мы послезавтра в трубу улетим", - считает директор ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" Александр Комаров.

Однако само по себе увеличение объема оборотных средств АИЖК вряд ли сильно повлияет на процентную ставку по ипотечным кредитам. Параметры ее снижения, заложенные в Концепции, основаны, прежде всего, на прогнозах сокращения инфляционных показателей. Учитывая то, как редко в последнее время сбываются эти прогнозы, высока вероятность, что ставка останется на прежнем уровне, а если и снизится, то незначительно. Попутно отмечу, что если ставка все-таки снизится, то те, кто взял ипотечный кредит под 15% годовых, смогут взять новый и использовать его на погашение прежнего кредита. Такое правило, со слов Александра Семеняки, действует уже сейчас.

Размер ставки, возможно, способен сдвинуть с места процесс наращивания объемов кредитования – если банки будут активнее бороться за каждого клиента. К тому же, в будущем на рынке ипотечного кредитования появятся новые игроки - ПИФы и другие инвесторы, которые будут привлекать деньги с рынка и выкупать закладные у банков. То есть, будет сформирована конкурентная среда. Кстати, одной из первых компаний, кто создал ипотечный паевый фонд, была московская компания "НВК".

"У региональных операторов деньги не бесконечны, им тоже надо продавать закладные. И у АИЖК мешок не бездонный. Это раз. Во-вторых, много банков, которые не работают в системе АИЖК. Мы покупаем закладные у этих банков, размещаем их в ипотечном паевом фонде. 12 октября мы запускаем торги на межбанковской бирже по этим паям", - рассказал Накануне.RU генеральный директор УК "НВК" Салават Халилов.

В новой системе АИЖК по-прежнему будет выполнять функцию организатора сделок и выступать в роли гаранта выкупа закладных - на тот случай, если других желающих выкупить у банка закладные не найдется (схема ). А рассчитанные на годы вперед госгарантии, предсказуемость господдержки окажут целительное воздействие на развитие строительства жилья, считает г-н Семеняка.

О том, что рынок ипотеки мало-помалу, но все же развивается, свидетельствует и появление на нем ипотечных брокеров, которые предлагают заемщику освободить его от бумажной волокиты, связанной с оформлением кредита. В Москве их услуги стоят порядка 17 тысяч рублей. В регионах, поведала Накануне.RU начальник клиентского управления брокерской компании "Мой дом" Юлия Пузакова, вознаграждение за труды будет на порядок дешевле. “Заемщик один раз приходит к брокеру, выбирает программу кредитования, второй раз приходит на подписание договора в банк, правда, квартиру подбирает себе тоже сам”, - пояснила она.

Конечно, до того момента, когда услуги ипотечных брокеров станут также привычны и обыденны, как и услуги туроператоров, еще далеко. Впрочем, не стоит ждать и того, что в 2006 году все скопом бросятся вкладывать свои деньги в ипотечные облигации – рынок он на то и рынок, чтобы развиваться поступательно. Но главное, чтобы государство его направляло и контролировало. Без господдержки, и об этом уже неоднократно говорилось, поставленных целей достичь уж точно не удастся. Тот факт, что деньги на поддержку ипотеки (после долгих прений и препирательств) все же оказались заложены в бюджете, настраивает на оптимистичный лад. Каким будет конечный счет, пока трудно сказать, но население все же получило один, но очень весомый плюс. В свою пользу и пользу будущего своих детей
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество