Плата за индивидуальный подход
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Плата за индивидуальный подход

02.12.2011  // Екатерина Шохина, «Expert Online», 10 ноября 2011 года
Ipocredit.02.12.11180x160.jpg
Доходность инвестиций в строительство складской недвижимости в России выше, чем в других странах мира.

Чтобы заработать на инвестировании в строительство складской недвижимости нужно предложить потребителю индивидуальное решение за приемлемые деньги

Девелопмент сегодня – локомотивная отрасль российской экономики. В то время как ряд других отраслей после посткризисного подъема вновь сбавили обороты, строительство продолжает демонстрировать уверенный рост.

Так, рост жилищного строительства за первый осенний месяц текущего года, по данным Росстата, достиг отметки 21,7% по сравнению с показателями прошлого года и 39,9% по сравнению с предыдущим месяцем. К концу третьего квартала 2011 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 6,5 млрд долларов, что превзошло годовые показатели рекордного 2008 года (5,8 млрд долларов), говорится в отчете компании Cushman & Wakefield.

И лишь один строительный сектор – складской – оказался аутсайдером. По прогнозу Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем спроса превысит ввод новых складских помещений примерно в три раза и составит 1,3 млн кв. м.

«По итогам 2011 года, по нашим оценкам, в Московском регионе будет построено наименьшее с 2005 года количество складов - не более 430 000-470 000 кв. м», - отмечают в компании. Начальник отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий считает, что этот сектор пока так и не отошел от кризиса, спрос тут несколько ниже, чем в других секторах – офисах и жилье, а проектное финансирование весьма высоко.

 «Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота портов, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д», - говорит Зарицкий.

Вопреки распространенному мнению об инертности складского сегмента недвижимости девелоперы оперативно отреагировали на кризисную конъюнктуру. Сроки ввода многих складских комплексов (СК) с начала осени 2008 года стали переноситься на 2009-й, ряд проектов были заморожены, от некоторых девелоперы вскоре вообще отказались. По различным оценкам, в 2008 году введено только 30-40% заявленных СК классов «А» и «В».

Сегодня ситуация изменилась, но, по сравнению с докризисным временем, психология покупателей и арендаторов складов поменялась. За время кризиса они научились считать деньги, минимизировать издержки и получать максимальную выгоду от инвестиций. Стандартное предложение - универсальный склад по баснословным ставкам - перестал их устраивать. А отсутствие гарантий своевременной сдачи объектов со стороны девелоперов развернул многих в сторону хранения продукции «где угодно, лишь бы были стены и крыша». «Там где есть стены и отопление, там и хранят продукцию, в заброшенных промзонах, бывших заводах и фабриках, АЗЛК, например», - говорит Зарицкий. Потребитель готов ждать не более 9-10 месяцев, тогда как срок сдачи объекта может составлять 1.5-2 года. «Проблем с хранением продукции сейчас нет. Вариантов разных много –есть и собственные склады и сторонние предложения», - говорит представитель одной из крупных косметических компаний.

По словам главы РЖД Владимира Якунина, сельхозпредприятия, например, вообще не утруждают себя – вместо складов используют железнодорожные вагоны, создавая тем самым их дефицит.

В то же время, отмечают эксперты и сами девелоперы, изменение подходов к строительству складов и покупателям-арендаторам, могло бы вновь открыть весьма выгодную нишу инвестирования, которая имеет весьма неплохие перспективы роста. Основное требование - увеличивать долю объектов, строящихся под конкретного арендатора. Склад – это не просто коробка, это различные инженерные решения, режимы хранения, месторасположения и множество других нюансов. По словам представителя немецкой мясной компании Westfleisch, правильное хранение продукции увеличивает срок ее годности, что в итоге влияет на финансовые показатели компании и может даже компенсировать сами расходы на хранение.

«Современная система пожарной безопасности, уникальные инженерные решения и, безусловно, месторасположение складского помещения – факторы, которые повлияли на наш выбор. Для нас также было важно расположение склада на федеральной трассе при несущественном удалении от столицы», - так весной прокомментировал сделку аренды складских площадей в ПЛК «Северное Домодедово» генеральный директор ООО «Неопринт» (полиграфический комплекс) Дмитрий Скорчеллетти.

«Потребители стали значительно более квалифицированными. Кризис научил оценивать эффективность склада, затраты, риски. Сегодня потребители точно знают, чего хотят. По этому все более популярным становится формат build-to-suite, когда потребности конкретного клиента учитываются еще на стадии проектирования», - отмечает исполнительный директор крупнейшего складского девелопера PNK Group Олег Мамаев.

Финансовые расчеты показывают – «овчинка стоит выделки» - средняя себестоимость строительства, по словам Зарицкого, порядка 800-1400 долларов за квадратный метр. При этом средняя арендная ставка приближается к 130 - 135 долларам за квадратный метр в складах класса "А".

По информации Cushman & Wakefield, уровень рисков сегодня сопоставим с нынешним европейским, а доходность инвестиций - существенно выше. Например, в Великобритании доходность индустриальной недвижимости в 2011 году составляет 6%, в Германии – 6,6%, во Франции - 7%, а в России - 11%.

Правда, отмечают девелоперы, себестоимость строительства в ближайшее время будет расти, и это значит, что следует более четко подходить к оптимизации данного бизнеса, что, впрочем, не отрицает его привлекательности.

"Выход для девелоперов сегодня - концентрироваться на оптимизации бизнеса, повышении качества – отмечают в PNK Group, - Ведь себестоимость возведения складов растет: строительные материалы, рабочая сила становятся все менее доступными, к лету 2012 года мы оцениваем уровень строительной инфляции в 40%, при этом такими же темпами растут и требования заказчиков к качеству складов. Именно поэтому PNK Group начинает производство собственных стройматериалов, переходит на западные стандарты строительства - Factory Mutual Global - становящиеся важным аргументом для инвестора и арендатора в пользу выбора того или иного объекта".

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество