Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Питерское жилье хотят сделать доступнее

02.06.2006  Интерфакс
Власти Санкт-Петербурга раскритиковали федеральную программу "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" за отсутствие конкретики и разработали собственный проект обеспечения жителей города на Неве квартирами. В его основе - увеличение объемов строительства, ограничение административных барьеров и повышение покупательной способности населения. И хотя ясности в городской программе больше, чем в федеральной, участники рынка утверждают, что в ней не предусмотрено исчерпывающих мер для решения жилищных проблем петербуржцев.

Поиск равновесия

В 2006 году в Санкт-Петербурге планируют построить 150 тыс. кв. метров муниципального жилья, а к 2009 году увеличить этот показатель до 500 тыс. кв. метров. Всего, по расчетам администрации, до 2010 года на рынок поступит 12,5 млн. кв. метров жилплощади, из них 1,8 млн. кв. метров, возведенных за счет бюджетных средств. По оценкам чиновников, ежегодно будет строиться 2,5-2,6 млн. кв. метров жилья (в рекордном для Петербурга 2005 году введено 2,27 млн. кв. метров, в том числе за счет бюджета - 103,9 тыс. кв. метров), что позволит обеспечить равновесие на рынке. В обеспечении баланса между спросом и предложением видит задачу администрации вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, курирующий сройкомплекс. "Затоваривание рынка опасно, - говорит он. - На фоне снижения цен застройщики получают меньше прибыли, и компании перестают развиваться. А если спрос превышает предложение, у строителей нет мотивации сооружать комфортное жилье".

Стимулом для застройщиков должны стать торги на право застраивать кварталы, в которых инженерная инфраструктура подготовлена за счет бюджета. Городской комитет по строительству предлагает площадки в трех кварталах Приморского района, двух - в Красносельском, жилом районе в Пушкине и некоторых других территориях.

В бюджете 2006 года на инженерную подготовку площадок предусмотрено 302 млн. рублей. На эти средства будет осуществлена прокладка сетей, а также строительство подстанций в кварталах 56А и Б, а также 59А Северо-Приморской части, квартале 50 Ржевка-Пороховые, квартале 9А севернее улицы Новоселов во Фрунзенском районе, кварталах 15, 18, 20 Юго-Запада и др.

Еще 3,3 млрд. бюджетных рублей предполагается выделить на реконструкцию имеющихся объектов инженерной инфраструктуры: 1,5 млрд. рублей - на реконструкцию и развитие головных источников (трансформаторных подстанций, газораспределительных станций и пр.) и 1,8 млрд. рублей - на реконструкцию систем водоснабжения и водоотведения.

Участники рынка считают, что этих средств недостаточно. По оценке главного инженера ООО "МонтажНеваСтрой" Сергея Михайлюченко, выделяемых средств хватит лишь для поддержания существующих систем в рабочем состоянии.

Площадки без упаковки

Потенциальные инвесторы и застройщики позитивно оценивают инициативы администрации, однако отмечают, что ожидать выхода подготовленных площадок на рынок, как правило, приходится долго. Например, в Приморском районе администрация города начала готовить документы еще в 2004 году, а отдельные лоты будут выставлены на продажу в лучшем случае в этом.

По словам депутата Законодательного собрания Петербурга Михаила Амосова, при комитете по строительству действует управление инвестиций, специально созданное для подготовки документов к торгам. "Но на эти цели у города обычно нет денег, поэтому существует практика проведения конкурсов на право подготовки пакета документов (так называемую упаковку пятен - "ИФ")", - говорит М.Амосов. Среди условий - сроки подготовки документации и размер комиссионных (в среднем 5% от конечной стоимости пакета). Однако и это не решает всех проблем: с одной стороны, комиссионные не всегда покрывают расходов, а с другой - во время подготовки документов часто меняется законодательство, поэтому их приходится постоянно переделывать и обновлять.

По мнению М.Амосова, "бюрократические проволочки тормозят проведение конкурсов, что может повлечь за собой значительное снижение объемов строительства уже в ближайшие два года". Точку зрения парламентария разделяет вице-президент "Союзпетростроя" Лев Каплан. Он рассказал "Интерфаксу", что за полтора года управление инвестиций заключило 360 договоров на подготовку участков, большинство из них затем расторгло. В настоящее время действует 48 договоров. Торги проведены только по 8 участкам под жилищное строительство, причем попавшие на аукционы территории предназначались для крупных инвесторов, а 95% земли вообще отдано целевым назначением. "В результате, - говорит Л. Каплан, - в этом году закладывается в 4-6 раз меньше домов, чем в предыдущие годы".

Застройщики давно выражают недовольство торгами по так называемому "короткому пакету". Согласно этой процедуре потенциальный инвестор, получая в аренду неподготовленный участок, должен провести изыскательские работы, разработать бизнес-план, самостоятельно решить проблемы имущественно-правовых обременений, построить за свой счет и передать в собственность городу инженерную инфраструктуру. Лишь после выполнения этих условий компании выдается разрешение на строительство.

Генеральный директор ЗАО "М-Индустрия" Денис Тихонов рассказал "Интерфаксу", что в среднем процесс освоения территории до начала строительства занимает около 3,5 лет, а затраты на инженерию оцениваются в $20 за кв. метр. "Проект квартальной застройки - одновременно и привлекательный и рискованный, - отмечает Сергей Михайлюченко. - С одной стороны, открываются долгосрочные перспективы для развития компании, с другой - сегодня никто не даст стопроцентных гарантий, что компания сможет самостоятельно завершить проект".

В вопросах подключения к источникам питания у питерских застройщиков проблем в последнее время только прибавилось. Еще в прошлом году инвестконтракт закрывался после приемки дома госкомиссией, которая требовала подключения жилья к сетям. Таким образом, администрация наряду с застройщиком была заинтересована в обеспечении домов энергоресурсами. Согласно новым территориальным строительным нормам (ТСН) по приемке объектов в эксплуатацию, вступившим в действие в декабре прошлого года, процесс разбит на два этапа. На первом - сдается коробка и инвестдоговор закрывается, поскольку считается, что строители выполнили свои обязательства перед городом. Второй этап предполагает сдачу готового дома. Причем, без соответствующего акта дольщики и покупатели квартир не могут зарегистрировать права собственности, поэтому вправе предъявлять финансовые претензии к строительной компании.

В настоящее время из-за дефицита мощностей в Санкт-Петербурге насчитывается около 40 построенных корпусов, которые не обеспечены энергоресурсами. Новый проект постановления "О подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" находится в стадии разработки.

Требование горадминистрации снять административные барьеры и создать "одно окно" пока тоже носит декларативный характер. После того, как губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подвергла критике подчиненных за многочисленные проволочки, в профильных комитетах было подготовлено несколько постановлений, которые должны облегчить участь застройщиков - в частности утверждено положение, согласно которому срок подготовки документов по планировке территорий не должен превышать 14 дней. Однако участники рынка обращают внимание, что "подобные документы принимались не раз, но в отведенные сроки чиновники все равно не укладывались".

Специальные программы

Стимулировать спрос на жилье, по замыслу питерских властей, должны специальные жилищные программы, которые действуют для ряда категорий граждан. Так, в рамках проекта "Молодежи - доступное жилье" питерские власти обещают к 2010 году улучшить жилищные условия примерно 1 700 молодоженов. Участвовать в программе могут только очередники в возрасте от 18 до 30 лет. Им необходимо накопить 30% стоимости будущей квартиры, а оставшуюся сумму они должны выплатить в течение пяти лет - ежемесячно равными долями. При этом процентов за рассрочку не взимается. В 2006 году беспроцентные ссуды должны получить 132 семьи, в 2007 году - 232 семьи, в 2008 году - 283 семьи.

Городская программа "Жилье - работникам бюджетной сферы" предполагает предоставление до 2015 года квартир 7000 семьям очередников. По данным жилищного комитета Петербурга, сегодня в очереди на улучшение жилищных условий стоит 278 200 семей (660 400 человек), или 14,4 % от общего количества жителей города. Среди них - 2 900 семей врачей, 1600 - работников учреждений соцзащиты и 2 700 - учителей. Всего в улучшении жилищных условий нуждаются 7 200 семей работников бюджетной сферы.

Рассчитывать на государственную помощь могут лишь те бюджетники, которые в соответствии с Жилищным кодексом признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, проработали в этой сфере не менее пяти лет и могут внести первоначальный взнос в размере 30% стоимости новой квартиры. На остальную сумму город предоставляет рассрочку на 10 лет. Предусмотрена субсидия на первый взнос в зависимости от трудового стажа. За каждый проработанный в бюджетной отрасли год положена компенсация - 1% от стоимости жилья (но в сумме не более 20%).

По расчетам городских властей, первый взнос за жилье для семьи из трех человек составит $11 тыс., ежемесячный платеж - $230. Для одиноких граждан - $6000 и $130 соответственно. При этом средняя заработная плата учителей составляет сегодня $300 в месяц, а воспитателей детских садов - $170. Тем не менее, заявки на получение квартир по такой схеме подали уже около 3000 семей.

Еще один способ стимулирования покупательского спроса - ипотека (программа, утвержденная в 2002 году, рассчитана до 2012 года). В 2005 году в Санкт-Петербурге было выдано 4200 кредитов под залог недвижимости (около 90% - на вторичном рынке). В 2006 году администрация рассчитывает, что ипотечным займом воспользуются не менее 7000 семей.
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество