Перепланировка: улучшить и не навредить

При перепланировке квартиры собственник обязан считаться с законом и интересами других жильцов дома

С правом владельца распоряжаться своей недвижимостью так, как ему хочется, трудно не согласиться. Это касается и вопроса перепланировки.

Канули в Лету те времена, когда еще не было приватизированной жилплощади, а любое переустройство на ней было запрещено. Сегодня никто не станет препятствовать собственнику «квадратных метров» реконструировать жилое помещение – чтобы сделать его более функциональным и удобным.

Но нужно иметь в виду, что все жилищные изменения требуют предварительно соответствующего разрешения. А получить его нередко бывает еще более проблематично, чем снести ненужную перегородку.   

Согласовать нельзя провести

У каждого собственника свой взгляд на то, какой должна быть его квартира, поэтому и вариантов ее переустройства существует великое множество.

Но есть то, что их объединяет: все они должны быть разрешены. А это значит, что независимо от степени планирующихся преобразований – будь то ликвидация дверного проема или перенос батарей – инициатору метаморфоз придется пройти процедуру согласования.

По словам адвоката Олега Сухова, заявитель должен предоставить в Жилищную инспекцию следующие документы:

* заявление о перепланировке;
* правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
* документы БТИ (поэтажный план и экспликация);
* подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;
* письменное согласие всех собственников жилого дома, или договор признания гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью, или имуществу в результате перепланировки.

«Без соблюдения вышеуказанных оснований, перепланировка считается самовольной и влечет за собой наложение административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей», – предупреждает Олег Сухов.

Чем проще – тем быстрее

Процесс получения разрешения на квартирное переустройство может быть менее мучительным и долгим, чем представляется большинству жильцов. Впрочем, все будет зависеть от кардинальности ожидаемых перемен.

 «Если речь идет о проведении незначительной реконструкции – например, перенести или разобрать межкомнатные перегородки, устроить или, наоборот, заделать дверные проемы, сделать новые перегородки без увеличения нагрузок на перекрытия, – то это «простая» перепланировка», – разъясняет Олег Сухов.

Она согласовывается по эскизу (то есть схематичному изображению квартиры). Для этого, «сначала нужно пригласить техника из БТИ, чтобы он нанес так называемые «красные линии» – обозначил на плане квартиры все изменения, – рассказывает ведущий эксперт «Московского Агентства Недвижимости» Ольга Репринцева. – После этого жилец отправляется в Департамент проектирования и согласований со всеми необходимыми документами».

Сломать и построить

«Если собственник решил перенести дверные проемы, увеличить размеры кухни, объединить комнаты или разукрупнить квартиру, сделать проемы в несущих конструкциях – то есть провести существенные преобразования, то мы говорим о «сложной» перепланировке», – добавляет Олег Сухов.

К ней же относятся и установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических приборов, остекление балкона и даже монтаж кондиционера.

Основной нюанс: в этом случае согласование происходит по проекту, разработку которого осуществляют специальные учреждения. Это может быть как организация, которая проектировала дом, так и сторонняя, важно другое: она должна иметь допуск к проведению всех необходимых испытаний. По итогам обследования составляется техническое заключение о состоянии конструкций, на основании которого выносится решение о возможности согласования.

По информации Ольги Репринцевой, пакет документов в случае «сложной» перепланировки будет выглядеть следующим образом:

* нотариально заверенное свидетельство о собственности на помещение;
* уставные документы;
* технический паспорт БТИ;
* техническое заключение о возможности проведения соответствующей перепланировки (реконструкции);
* проект переустройства и перепланировки нежилого помещения, подготовленный проектной организацией, имеющей лицензию;
* положительное заключение Роспотребнадзора (СЭС);
* положительное заключение пожарной инспекции;
* положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации;
* согласование с балансодержателем (ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющая компания);
* договор на осуществление технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Все по порядку

После того, как определен тип преобразований и собраны необходимые документы, наступает время для прохождения процедуры получения разрешения на перепланировку.

В конце прошлого года были утверждены новые правила, касающиеся  узаконивания квартирной планировки на территории Москвы, информирует директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина. Согласно этому документу, заявителю нужно предоставить в службу «одного окна» полный комплект необходимых документов и ждать. По словам эксперта, получение разрешения на перепланировку происходит в течение 35 дней. После чего жилец может приступать к грандиозному ремонту.

«Заключительным этапом является получение кадастрового паспорта с учетом всех произведенных изменений», – добавляет Инна Игнаткина.

Отказать в согласовании перепланировки могут «в случаях непредставления вышеуказанных документов, представления их в ненадлежащий орган, или если проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства», – предупреждает адвокат Олег Сухов.

Строго-настрого

В некоторых домах перепланировка запрещена в принципе. Речь идет об аварийных строениях или о тех, что предназначены к сносу в ближайшие три года, плюс о зданиях, представляющих историческую ценность.

Помимо этого, следует учесть еще и то, что во всех квартирах не допускается реконструкция систем, от которых зависит прочность конструкции и жизнеобеспечение всего дома, констатирует Ольга Репринцева.

В список запретных действий входит, например, демонтирование несущих плит, стен и балок, а также вентиляционных шахт и коллекторов. Нельзя замуровывать в стены газовые стояки и разводку, оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей, а также демонтировать противопожарные устройства. Есть ограничения и по размерам комнат (если речь идет о разукрупнении): так, жилая изолированная комната должна быть не меньше 9 кв. м. Кроме этого, запрещается планировка, предусматривающая появление жилой комнаты без окна и батареи. «Нельзя организовывать выход из санузла на кухню и объединять кухню, оснащенную газом, с прилегающей комнатой», – добавляет Ольга Репринцева.

Эти нормы – не простая формальность. Если обнаружится, что действия по перепланировке были произведены, невзирая на запрет, собственника могут обязать привести квартиру в первоначальный вид. А эта проблема уже на порядок выше, чем штраф.

Строгость в этом вопросе вполне резонна: ведь главный принцип перепланировки заключается в том, что она не должна угрожать безопасности остальных жильцов дома.

На то, что несогласованные квартирные переустройства смогут остаться «тайной за семью печатями», уповать не стоит: все может выясниться, например, при сделке купли-продажи недвижимости.

Сомнительная покупка

Квартиры с неузаконенной реконструкцией присутствуют на рынке в немалом количестве.

«Купить квартиру с несогласованной перепланировкой достаточно просто, – уверена Инна Игнаткина. – Ее наличие фиксируется в договоре купли-продажи, а обязанность согласования переходит на покупателя».

«Если красные линии уже нанесены, но не узаконены, Регистрационная палата зарегистрирует сделку только тогда, когда покупатель напишет согласие на перепланировку и возьмет на себя ее последующее узаконивание», – добавляет Ольга Репринцева.

Как правило, в финансовом плане покупатель ничего не теряет: скорее всего, ему будет предоставлена скидка в размере, необходимом для прохождения всех процедур согласования.

Но помимо денег, этот процесс требует немало времени и запаса «моральной прочности». Поэтому очевидно, что приобретать квартиру с неузаконенными переделками, имеет смысл только тогда, когда это чуть ли не единственный ее недостаток, и если есть стопроцентная уверенность в том, что перепланировка будет узаконена.

«Нужно быть осторожным при рассмотрении варианта покупки квартиры с перепланировками, затрагивающими несущие стены, их могут не утвердить, – предупреждает Ольга Репринцева. – Изменение «площади мокрого пола» (ванны, туалета) тоже быстро не согласовать, к тому же это одно из самых дорогостоящих утверждений. Ну, а если затронуты воздуховоды, то такую квартиру не стоит покупать – это, скорее всего, не утвердят и обяжут восстанавливать изначальную планировку».

Ипотечные табу

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с несогласованной реконструкцией почти невозможно, убеждены наши эксперты.

«В случае ипотеки любая уже произведенная перепланировка должна быть узаконена, иначе ни один банк не одобрит такой кредит», – уверяет Ольга Репринцева. «Согласно правилам многих банков, ипотечный заем на жилье с неузаконенными переделками не предоставляется», – подтверждает Инна Игнаткина.

Здесь позиция банков не вызывает больших вопросов. Поскольку согласование перепланировки требует немалых затрат, у банкиров наверняка возникнут естественные опасения, что заемщик может не справиться с финансовой нагрузкой – вдобавок к той, что подразумевает обслуживание займа.

Впрочем, иногда банки идут навстречу заемщикам. Как правило, когда речь идет о каких-нибудь незначительных перепланировках. Но в этой ситуации кредитор, скорее всего, внесет в ипотечный договор пункт об обязанности заемщика узаконить перепланировку в ближайшее время.

Но даже если ипотека уже оформлена, желание сделать квартиру более удобной для проживания может так и остаться для собственника нереализованным. Поскольку жилье будет оставаться заложенным до момента полного погашения кредита, банк вправе сам решать, можно ли ее реконструировать, и как именно.

«В ипотечной квартире перепланировка проводится с разрешения банка-кредитора, если данные условия не прописаны в самом договоре ипотечного кредитования», – сообщает адвокат Олег Сухов.

Важные мелочи

Сроки, в течение которых происходит процедура перепланировки, обычно составляют от 1 до 4 месяцев. «Длительность согласования может зависеть от сложности проектной документации и наличия официального заключения экспертов», – поясняет Олег Сухов.

Что касается стоимости согласования, то она также зависит от упомянутой сложности и может составлять (при обращении в фирму, занимающуюся данным вопросом) от 10 тыс. до 200 тыс. рублей.

С учетом трудозатратности и масштаба задуманной перепланировки, возможно, в некоторых случаях разумнее привлекать специалистов компаний, предлагающих помощь в этом процессе. Обращение к ним намного его ускорит и обезопасит от бюрократических «подводных камней».