Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Переоценка заемщиков

29.09.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.29.09.11-180x160.jpg

Ипотека стала совсем доступной, но и это не предел. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

Российские банки один за другим делают ипотечные условия все более привлекательными. Банкиры уверены, что на рынке ипотеки все хорошо, а объем выдачи кредитов в этом году достигнет показателей пикового 2008 года. Также сравняются по уровню доступности с 2008 годом условия для заемщиков. Однако в данном случае сравнение с 2008 годом пугает.

Ведь кроме «пика» спроса и выдачи этот период «отличился» обострением мирового экономического кризиса. А сейчас на глобальных финансовых рынках и отечественных площадках волнения нарастают. Неизвестно, чем это все закончится. Только вот все больше экспертов склоняются к тому, что вторая волна кризиса началась.

В такой ситуации становится интересно, сделали ли банки выводы из предыдущей волны кризиса, поработали ли над ошибками, стали ли более внимательны, оценивая и принимая положительные решения по заемщикам. Продукты с 10% взносом уже предлагает ряд кредитных организаций, а вот стали ли их заемщики более надежными?

Как-то пугает, что банки все чаще даже при выдаче ипотеки используют скоринг, может быть, и не на всех этапах. Но эта технология подразумевает нечто массовое, типовое. А разве может быть выдача ипотеки поставлена на поток? Вряд ли, ведь все-таки каждый заемщик — это отдельная история со всеми его белыми и не очень доходами, не самыми радужными перспективами по финансовому положению, трудным в оценке имуществом.

Но, похоже, российские банки все-таки могут учиться на ошибках. Скоринг и «фабрики» применяются практически всеми кредитными организациями даже в ипотеке. Однако такая автоматическая оценка заемщика, как правило, теперь представляет всего лишь один из этапов, за которым следует более тщательный анализ потенциального клиента. Беспокоит лишь то, что условия для заемщиков все более смягчаются, но ведь рынок ипотеки не единственный сегмент, где клиента пытаются «брать» демпингом.

Опыт

У кредитных организаций отличаются технологии оценки ипотечных заемщиков. Практически никто из банкиров не отрицает, что на каком-то этапе оценки применяется скоринговый метод. Большинство опрошенных Ipocredit.Ru экспертов говорят о смягчении условий для заемщиков и более либеральной оценке потенциальных клиентов в 2011 году.

«Применение скоринга при оценке ипотечных заемщиков, конечно же, оправдано», – говорит Дмитрий Леус, председатель совета директоров банка «Западный». Во-первых, по его словам, скоринг-система помогает значительно сократить время для принятия решения по предоставлению кредита». Во-вторых, работа скоринга как раз и заключается в том, чтобы выявлять недостающие составляющие для получения положительного решения.

К примеру, список документов для выдачи кредита банка «Западный» таков: справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, копии паспорта и трудовой книжки. Изменения по требованиям к заемщику в этой кредитной организации произошли, в основном, в пользу клиентов. «Условия кредитования стали более мягкими, процентная ставка ниже, и к вопросу оценки потенциального заемщика в банке относятся более лояльно», – подчеркивает Леус.

«Оценка ипотечных заемщиков проводится в несколько этапов, в том числе с использованием скоринговой процедуры, – продолжает Юлия Аникина, заместитель руководителя дирекции продуктов ОТП Банка. – Значительную роль в оценке заемщиков играют наши автоматизированные системы принятия решений и информация, получаемая из кредитных бюро, с которыми сотрудничает ОТП Банк». По словам эксперта, требования банка к заемщикам и пакету предоставляемых документов в последнее время становятся все более мягкими.

В Абсолют банке применяется многоступенчатая процедура оценки заемщиков. Об этом Ipocredit.Ru рассказала Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют банка. На первом этапе заявка проходит предварительный скоринг, результатом которого является определение соответствия потенциального заемщика основным требованиям банка. В их числе возраст, общий стаж работы и наличие средств для минимального первоначального взноса.

Вторая ступень – проверка заемщика на наличие негативной кредитной истории и контроль службы безопасности. Третий этап – анализ всех факторов, способных оказать влияние на платежеспособность заемщика: уровня образования и профессиональной квалификации, информации о трудовой деятельности, наличия подтвержденных доходов, активов, действующих кредитов. «В совокупности негативные и компенсирующие факторы определяют решение по кредитной заявке, которое будет принято банком», – заключает Галина Костышева.

В Альфа-банке при рассмотрении заявок на ипотечный кредит также используют индивидуальные методы принятия решений. «Банк учитывает совокупность факторов, определяющих как величину будущего кредита, так и характеризующих заемщика на предмет платеже- и кредитоспособности, – рассказали Ipocredit.Ru в пресс-службе банка. – Обладая значительными ресурсами, мы можем обеспечить скорость принятия решения, аналогично скоринговой модели, и минимизировать ее минусы, ошибки и консервативность».

Банк всегда стремился к либерализации требований и выработке наиболее комфортных решений для клиента. Так, в Альфа-банке уверяют, что в период кризиса не переставали выдавать кредиты, в том числе собственникам бизнеса и клиентам, способным подтвердить свои доходы лишь по справке по форме банка. «Сейчас банк активно внедряет различного рода изменения, в том числе, в части андеррайтинга дохода, приступил к кредитованию нерезидентов России», – пояснили в кредитной организации.

«Безусловно, в посткризисный период все банки пересмотрели рисковую политику, – поясняет Галина Костышева. – Кредитные организации стали более взвешенно подходить к оценке потенциальных заемщиков». Такая тактика привела к положительному результату – в 2010 году уровень просроченной задолженности начал снижаться. Сейчас эта тенденция сохраняется. Сами потенциальные заемщики стали осторожнее оценивать свою платежеспособность и осмотрительнее принимать решение об ипотечном кредите.

Страхование

Одним из способов минимизации рисков, а также одной из возможностей сделать ипотеку доступнее являются различные страховые инструменты. Хотя, конечно, при принятии положительного решения по ипотечному заемщику банк учитывает совокупность факторов: минимальный и максимальный возраст заемщика, способ подтверждения и уровень дохода, стаж работы, характер кредитной истории (при ее наличии). Но банкиры в свете прошедших событий начали активно применять ипотечное страхование.

По словам Юлии Аникиной, принятие положительного решения по ипотечному заемщику проходит в три этапа. Во-первых, проверяется соответствие потенциального заемщика параметрам целевой группы кредитного продукта. Условия, предъявляемые к клиентам, как правило, являются открытой информацией, с которой клиент может ознакомиться на сайте банков, в отделениях и дополнительных офисах банков, а также уточнить по телефону. Список требований (гражданство, место работы и проживания, возраст, стаж работы и т.д.) может изменяться для каждого кредитного продукта.

Во-вторых, в ход идет кредитная история потенциального заемщика как в банке, куда подана заявка, так и в других кредитных организациях. Клиентам с хорошей кредитной историей, как правило, предлагают более низкие процентные ставки по кредитам, чем для остальных заемщиков. В-третьих, оценивается платежеспособность потенциального заемщика. Для любого банка важно понимать, сможет ли клиент своевременно и в полном объеме вносить платежи. В связи с этим иногда заемщику предлагают взять кредит на меньшую сумму, чем он изначально запрашивал, исходя из его платежеспособности.

Страхование не является лишним при принятии решения банком. Как правило, клиенты страхуют три вида риска: жизнь, имущество и титул, хотя обязательным по закону является только один – имущество. В линейке ипотечного страхования ряда организаций, в частности, Альфа-банка, есть еще один вид полиса – страхование риска финансовой ответственности. Оно является обязательным по продукту с первоначальным взносом 10%. Мотивация здесь такая. Ипотечное страхование является  гарантом как для клиента, так и для банка. Кроме того, оно дает новые возможности в минимизации рисков всех участников сделки и толчок к развитию дополнительных видов продуктов, условий.

«Клиент может выбрать как продукт со страхованием с пониженной ставкой, так и без страхования, но с другой стоимостью, – рассказывает Юлия Аникина об ипотеке в ОТП Банке. – Таким образом, страхование не является обязательным». При выборе продукта со страхованием, по ее словам, страхуются жизнь и здоровье заемщика либо созаемщика, а также титул (риск утраты права собственности).

Другой пример – условия в банке «Западный», где страховка от невыплаты не требуется даже при минимальном первоначальном взносе в 10%. «Насколько это может влиять на развитие рынка ипотеки, сказать трудно, – отмечает при этом Дмитрий Леус. – Далеко не все банки готовы отказаться от страхования ответственности заемщиков, но раз мы выходим на рынок с такими условиями, значит, придаем ему подвижность».

Свобода выбора, либеральные требования — это, безусловно, хорошо, но страховка для ипотечного заемщика может сослужить хорошую службу даже в момент получения кредита. По мнению Галины Костышевой, страховое покрытие значительно облегчает жизнь заемщику в случае непредвиденных обстоятельств. Все риски, которые страхует заемщик, можно свести к двум основным, которые будут влиять на возврат ссуды – это потеря дохода и утрата залогового имущества.

«Расходы на страхование рисков – это необходимость, уже давно принятая за практику во всем мире», – подчеркивает Галина Костышева. В Абсолют банке действуют три классических вида страхования: личное страхование заемщиков (жизнь, утрата трудоспособности), страхование залоговой недвижимости (утрата, повреждение), титульное страхование на 3 года (потеря права собственности на приобретенный объект недвижимости).

Перспективы

С оценками все понятно: несмотря не привлекательные ипотечные условия, банки, и правда, стали более внимательны к заемщикам. То есть ипотеку сегодня надо брать, но не каждому дадут. Но вот что удивительно. Многие твердят, что ипотечные условия будут смягчаться и далее. Однако в нынешних условиях такие оценки выглядят более чем странно.

Неопределенность в макроэкономической ситуации в России, Европе и, тем более, США с их гигантским госдолгом. Высокая волатильность на финансовых рынках. Плохая «статистика» по всем социальным направлениям. Все это не может стимулировать выдавать дешевую ипотеку всем подряд. Однако большинство банкиров все равно продолжает настаивать на том, что дальше ипотека будет только ближе к народу.

«В России процент людей, берущих ипотеку, в разы меньше, чем в других странах. Наш ипотечный клиент еще не сформировался, – рассказывает Дмитрий Леус. – У людей, берущих кредит под покупку жилья, существует ряд психологических барьеров. Наша обязанность – донести до людей экономическую целесообразность такого шага».

Во-первых, по словам эксперта, стоит заглянуть в налоговое законодательство и убедиться в том, что выплаты по ипотеке снижают налоговую нагрузку. Во-вторых, сегодня приобретение жилья (даже в кредит) – лучшая защита от инфляции. Проценты по инфляции соизмеримы с процентом по ипотеке. Кроме того, большое количество семей живет в съемных квартирах, ежемесячно тратя немалые деньги на аренду. Вместо этого можно приобрести такую же квартиру, погашать ежемесячно долг, выкупая ее для себя и своей семьи.

По словам Дмитрия Леуса, смягчение условий для заемщиков будет происходить и далее, ведь конкурентность рынка ипотечного кредитования постоянно растет. «В целом по России к концу 2011 года большинство экспертов ждет серьезного увеличения спроса на ипотечные кредиты. К концу 2012 года объемы ипотечного кредитования восстановятся до докризисного уровня», – продолжает Юлия Аникина.

Вместе с этим большинство экспертов прогнозирует дальнейшее снижение процентных ставок, но, правда, медленное и, возможно, совсем не существенное. По словам Юлии Аникиной, государственные банки будут наращивать портфель на базе действующих с марта 2011 года условий, а коммерческие кредитные организации станут стремиться снизить ставки максимально близко к государственным.

«Развитие ипотечного рынка в России – гибкий экономический процесс, – считают в Альфа-банке. – Банки вводят и реализуют новые направления ипотечного кредитования, расширяя спектр возможных программ, удовлетворяющих всем возможным запросам клиентов». Вывод опять же: постепенное улучшение экономической ситуации в стране влияет на периодическое снижение банками процентных ставок.

«Банки сейчас возвращаются к докризисным объемам кредитования, а значит – вновь конкурируют за клиента, предлагая более выгодные предложения, – заключает Галина Костышева. – Например, сегодня у большинства кредитных организаций ставки по ипотеке достигли минимальных отметок. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным займам физических лиц в рублях в 2011 году стремится к показателям пикового 2008 года».

Однако, по словам Галины Костышевой, понятно, что рано или поздно перед банками встанет вопрос прибыльности, а значит, бесконечно процесс смягчения условий кредитования протекать не может. Это все-таки правильно. Ведь ипотечный кредит — долгосрочное обязательство. Поэтому обе стороны – и банк, и заемщик – должны осознавать все последствия и риски этого мероприятия.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество