Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Печальные долги

24.01.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.24.01.2011-180x160.jpg
Плохих долгов в жилищном кредитовании меньше, чем в других сегментах банковского рынка, но решить проблему ипотечной просрочки все труднее. // Фаина Филина, специально для IpoCredit.Ru

Прошедший год смело можно называть годом посткризисного восстановления рынка ипотеки. Банки начали наращивать свои ипотечные портфели, требования к заемщикам либерализовались, ставки упали вместе с планкой минимального первоначального взноса. В 2010 году рынок вырос в два с лишним раза. Причем прогнозы на 2011 год и далее практически все эксперты дают весьма оптимистичные. Рост, рост и еще раз рост рынка в разы. Возможно, даже дальнейшее снижение ставок. Ведь по программе Внешэкономбанка (ВЭБ) финансирование в конце прошлого года в очередной раз стало дешевле.

По данным Росстата, доходы населения практически вернулись на докризисный уровень: за январь–ноябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 2,6% превысили уровень соответствующего периода 2009 года, а по сравнению с началом 2010 года – увеличились на 4,3%. То есть платежеспособный спрос существует. Работают эффективные госпрограммы, с чем вроде бы не поспоришь. Ну и, конечно, банки активизировали кредитование приобретения жилья и застройщиков. Даже порой кажется, излишне как-то активизировали. По крайней мере, говорят об этом слишком много – больше, чем нужно.

Вообще, все эти благоприятные тенденции настораживают. За бурной эйфорией по восстановлению рынка ипотеки и экономики в целом как-то забываются структурные проблемы – например, дефолтные должники. Да, их не так много в ипотеке, но цена вопроса высока. К тому же, банкиры частенько жалуются, что даже в случае совсем безнадежных долгов взыскать квартиру через суд трудно. Судьи становятся на сторону заемщиков, будь у них хоть малейший повод для этого – период учебы заемщика, дети, новая работа, и т.д.

Ипотека – это некий индикатор состояния экономики страны в целом. Несмотря на то, что в жилищном кредитовании реально отмечается оживление, нельзя сказать, что наступило полное выздоровление. Более того, ситуация выглядит так, будто у больного сбили температуру жаропонижающим, но от этого воспалительный процесс меньше не стал. Да к тому же болезнь хронической оказалась, так что парацетамол пациенту – как мертвому припарка. Но на вид вроде как температура спала, и все хорошо. На пару часов. Потом же, боюсь, больному придется еще хуже. По аналогии и в ипотеке: не ждать ли рынку после радостного, казалось бы, восстановления усугубления проблем?

Дефолтных ипотечных заемщиков не так много в штуках, но по объему задолженности довольно-таки прилично набирается. Банки, Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК) и финансовый омбудсмен предлагают различные схемы работы с такими должниками, но, по сути, и конца и края не видать этой проблеме. Особенно, учитывая все судебные трудности, социальные нюансы, да и довольно-таки трудный рынок с точки зрения реализации дефолтных квартир. Конечно же, ипотечная просрочка в России сама по себе не повлечет мировой коллапс, но не стоит забывать, что на этом рынке «завязано» множество других отраслей.

Старые проблемы

Практика показала, что ипотечные ссуды оказались самым низкорисковым видом кредитования. По данным ЦБ, на 1 ноября 2010 года объем выданных жилищных кредитов в рублях перевалил за планку в 1 трлн. рублей. А если учитывать и валютную ипотеку, то всего выдано 1,25 трлн. рублей жилищных займов. При этом просрочка на этом рынке составила 48,8 млрд. рублей, или около 4% всех выданных жилищных кредитов.

«По нашим экспертным оценкам доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет 10–12%. Если вести подсчет в формате МСФО, просроченная задолженность по российским правилам бухгалтерского учета не превышает 5%, – рассказывает Светлана Крошкина, заместитель председателя правления Инвестторгбанка. – Основная часть просрочки образовалась в 2008 году из-за роста курса иностранной валюты и наступления мирового финансового кризиса».

По оценкам АРИЖК, доля проблемных заемщиков на рынке ипотеки составляет порядка 9–11%. Отметим, что Центробанк учитывает тех, кто вышел на реальную просрочку, а в подсчете проблемных долгов АРИЖК берутся и те заемщики, кто реально испытывал или испытывает трудности, но им помогли друзья, родственники или реструктуризация. «Доля «проблематики» в ипотеке выше – 15–20%, – поясняет Елена Парнюгина, начальник управления по борьбе с проблемной задолженностью Московского кредитного банка (МКБ), – поскольку основной пик неплатежей пришелся на конец 2008 и на 2009 год. Это существенно сказалось на качестве кредитных портфелей банков в 2010 году».

В любом случае уровень дефолтов в ипотеке незначителен, если сравнивать с общими показателями плохих долгов. К тому же, средства от продажи заложенной квартиры, как правило, покрывают задолженность по кредиту. «Нынешний уровень просрочки в ипотеке не критичен для банков, учитывая общий объем плохих долгов в рознице», – говорит Василий Мочалов, заместитель председателя правления Мособлбанка. Однако с проблемами столкнулись банки, которые, например, до кризиса (2007–2008) выдавали кредиты с минимальной оценкой потенциального клиента и с первоначальным взносом 10% и ниже. Ведь примерно таким было падение цен на квадратные метры в крупных городах.

Порядка трети незадачливых должников решили проблемы сами или с помощью семьи и друзей – 35% по подсчетам АРИЖК. 45–50% реструктурировано агентством и, конечно же, самими кредиторами. В острую фазу кризиса банки один активнее другого предлагали программы реструктуризации потерявшим работу должникам. С одной стороны, их подталкивала к этому необходимость формировать под просроченные кредиты резервы.

Нетрудно подсчитать, что под длинные ипотечные долги резервы должны быть весьма объемные. С другой стороны, кредитные организации двигала к реструктуризации работа АРИЖК. В агентстве в самый разгар кризиса объявили о помощи несчастным заемщикам, причем без оглядки на согласие кредитора.

Тем не менее, по оценкам экспертов, реструктуризация ипотечной задолженности глобально проблему просрочки не решает. «И государственная программа, и индивидуальные предложения банкам по реструктуризации задолженности не могут кардинально решить проблемы неплатежей, – считает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства (ПИА). – Реструктуризация помогла только тем, у кого возникли временные трудности с платежами из-за временной потери работы». В любом случае, все отсрочки по кредитам платные и, в конечном итоге, ведут к увеличению общих платежей, уверен он.

Интересно, что по валютным кредитам просрочка гораздо весомее, чем если брать рублевые ссуды. Так, на начало ноября общий дефолт по ипотеке в долларах и евро составил 20,43 млрд. рублей, или 10,2%. Доля же рублевой просрочки всего 2,7% – 28,37 млрд. рублей. Проценты процентами, но в денежном выражении показатели просроченной задолженности не очень радуют. В целом, в кризис основная масса программ реструктуризации касалась именно валютной ипотеки. Банки предлагали перевести долларовые ссуды в рублевый эквивалент.

Такие программы, в целом, были не очень выгодны заемщикам, так как предлагаемые ставки в рублях подросли тогда до более высоких планок (20–22%), чем докризисные ставки по валютной ипотеке (10–12%). Плюс должник нес убыток от курсовой разницы. Напомним, что в острую фазу курс доллара скакнул по отношению к рублю почти в полтора раза: 24,4 рубля за доллар на 1 января 2008 года против 34 рублей за американскую валюту на 1 апреля 2009 года.

Сейчас курс стабилизировался, и ставки упали, потому на сегодняшний момент подобная реструктуризация совсем не представляет интереса. Кроме валютно-рублевых перекредитовок в ход, как правило, идут программы рассрочек, отсрочек на период, пока клиент восстанавливается в доходах. Такие продукты, в целом, актуальны и востребованы как в острую фазу кризиса, так и сегодня – для тех заемщиков, которые оказались без работы или в условиях снижения зарплаты.

Программы дают должникам драгоценное время: предполагается уменьшение ежемесячных платежей на некий оговоренный период или, вообще, их полная отмена на несколько месяцев. Некоторым заемщикам может помочь увеличение срока кредита. В этом случае «тело» займа размазывается по большему количеству месяцев и лет, платеж сокращается. Процентов, правда, выплачивается при этом больше. Но, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Так что за льготы и послабления когда-то нужно платить.

Решения по реструктуризации ссуды каждого проблемного заемщика принимаются индивидуально. Потому общего рецепта реструктуризации нет. Если банки формализуют продукты, например, «ипотечный кредит для молодой семьи», «ипотечный кредит на новостройку», то сделать так с предложениями по реструктуризации не представляется возможным.

Один должник найдет работу за месяц, а другой будет искать ее год. У одного заемщика ипотечный кредит на 500 тыс. рублей, а у другого – на 12 млн. Однако, в целом, реструктуризация действительно не бывает бесплатной. Дополнительных комиссий за это банки не берут. Но за тот период, что кредит будет «простаивать», накопится довольно много процентов, которые заемщику в любом случае нужно будет погасить.

Показатели просрочки стабилизировались во многом благодаря неплохим темпам наращивания ипотечного портфеля банками. Однако цифры, иллюстрирующие проблемные ипотечные долги, ужасают. Только представьте себе порядка 50 млрд. рублей. Пугают такие данные с социальной точки зрения – сколько людей может остаться на улице без крыши над головой. Но и для банковского сектора вряд ли можно назвать просрочку позитивным фактором.

Безусловно, если бы все было так просто, банки давно бы продали все дефолтные квартиры и заполнили бы дыры в балансах. Однако мешает куча опять-таки социальных сложностей в виде единственного жилья для проживания, отсутствия работающего института стабилизационного фонда, а также гуманных судей. Для них заемщик в приоритете, что с точки зрения жизненной справедливости и есть правильно. В общем, все эти нюансы заставляют кредиторов держать довольно-таки большие резервы, что их не может радовать.

Нынешние решения

Банки, конечно, противодействуют нарастанию просрочки, насколько это возможно, – разными способами. Основным средством борьбы является реструктуризация. Но есть и другие инструменты, хотя их набор весьма скуден. Например, ряд банков запустил программы по смене заемщика. В рамках таких программ кредитная организация не взыскивает квартиру через суд, а передает ее новому платежеспособному заемщику. Есть кредитные организации, которые пытаются «упаковать» недвижимость в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), но этот способ имеет ряд ограничений со стороны регулятора.

Что касается реструктуризации, то «некоторые банки разрабатывали самостоятельные программы по реструктуризации задолженности, – рассказывает Василий Мочалов. – Большинство воспользовалось механизмом, который предложило АРИЖК». По его словам, за 2010 год всего в России за реструктуризацией своих кредитов обратилось около 40 тыс. заемщиков. За 2 года работы АРИЖК примерно четверть (около 11 тыс. человек) обратилось в агентство за помощью.

«И сегодня реструктуризация остается востребованным продуктом, ведется работа по второму уровню поддержки АРИЖК, – поясняет Мочалов. – Он позволяет установить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту соразмерно с текущими финансовыми возможностями заемщика без увеличения платежной нагрузки. Также Агентство разрабатывает новые продукты».

Всего в АРИЖК было оказано более 57 тыс. консультаций заемщикам по реструктуризации. 8,5 тыс. заявлений по социальным критериям было одобрено. По словам главы АРИЖК Андрея Языкова, порядка 84% из тех, кому в агентстве помогли, уже восстановились – то есть они вернулись в прежний график своих платежей и успешно погашают кредит далее. Но, тем не менее, 20% заемщиков, получивших поддержку в АРИЖК, все-таки вышли на повторный дефолт.

По словам председателя правления Европейского трастового банка Сергея Гандзюка, по тем должникам, которые получили реструктуризацию на рынке, количество восстановившихся находится на аналогичном с АРИЖК уровне. То есть, выходит, пятая часть дефолтных заемщиков все-таки не смогли справиться за льготный период с финансовыми трудностями. Если учесть, что всего выдано 289 277 кредитов (рублевых и валютных), 20% составит 57 856 штук, а это совсем немало.

АРИЖК в кризис хорошо справлялось с ролью «скорой помощи» для несчастных заемщиков, потерявших работу. Аналитики ожидали, что половина всех «реструктурированных» заемщиков перейдет в категорию безнадежных. Но, как мы видим, цифры далеки от таких пессимистичных ожиданий. И все-таки это не значит, что агентству пора уходить с арены. Количество проблемных должников все еще велико.

К тому же, вне зависимости от кризиса, люди будут терять работу, рожать детей или, напротив, разводиться, а также сталкиваться с иными финансовыми трудностями. Да и, по большому счету, АРИЖК может не только работать с обращениями граждан, но и взять на себя сопровождение всех проблемных ипотечных долгов у банков. Опыт есть, да еще какой! Именно для этого появился новый сервис АРИЖК – «Активная реструктуризация».

С помощью этого инструмента помогут тем, кто не справился с финансовыми трудностями за отведенное на то время, то есть – повторно дефолтным должникам. Второй уровень поддержки будет более доступен заемщикам. Если в 2009–2010 годы в агентстве мог получить помощь только заемщик, подпадающий под особые социальные критерии, то в рамках активной реструктуризации для любого должника, столкнувшегося с финансовыми трудностями, в АРИЖК разработают индивидуальное решение.

Ранее среди основных критериев для оказания помощи были: единственность жилья, эконом-вариант ипотечной квартиры. В рамках активной реструктуризации ряд социальных условий отменят, например, что жилье должно быть непременно единственным для проживания. Еще откажутся от того, что повторную помощь могут получить исключительно семьи с детьми и жители моногородов.

Кроме того, пересмотрят оценку «элитности» жилья. По словам Андрея Языкова, много отказов ранее происходило именно по этой причине. Помогут также тем, кто уже попал со своим кредитом в суд. По прежней программе АРИЖК не работало с займами в стадии судебного взыскания. При положительном решении об оказании помощи исполнение новых обязательств заемщика, безусловно, будет контролироваться, а банк будет ежемесячно получать детальный отчет.

Механизм работы довольно прост и нацелен на банки. Ведь им сейчас нелегко. Наращивать ипотечный портфель надо, но старые долги мешают. Кредитор будет передавать АРИЖК просроченную задолженность, а в агентстве заемщику поставят свой диагноз: сможет ли он восстановить платежеспособность или нет. Каждому должнику предложат индивидуальный комплекс мер.

За сопровождение проблемной задолженности банкам, конечно, придется заплатить. Однако тариф будет, очевидно, ниже, чем потенциальные потери от плохих долгов. Вполне возможно, что ипотечные закладные, переданные АРИЖК, перейдут на баланс агентства. Правда, это не единственный возможный путь. Есть еще варианты с SPV-компаниями и упаковкой в ЗПИФ. Ну и, конечно, может быть, кредиты так и останутся на балансах банков.

Отметим, что у АРИЖК есть все возможности для работы в активном режиме. Сегодня работают 644 точки, куда могут прийти заемщики. Рассматриваются заявки оперативно – не дольше пяти дней. Банкиры до сих пор у несчастных должников вызывают только ненависть и страх. Другое дело – государственное АРИЖК. Да и инструментов у агентства на порядок больше, чем у банков. В ход пойдет и пресловутый льготный период, и, например, локальный переезд. Это новый инструмент, актуальный для тех россиян, кто приобрел в ипотеку элитное жилье, но в сложившейся ситуации не смог обслуживать мощный жилищный кредит. По договоренности с должником его просто переселят в квартиру подешевле.

Такая программа двух зайцев бьет. Заемщику полегче тянуть ипотечную лямку, а банку не нужно формировать дополнительные резервы. Кредитные организации давно бы уже сами к этому пришли. Однако, по словам Сергея Гандзюка, такой вот обмен квартирами – очень тяжелый продукт. А у АРИЖК накоплен опыт, существует соответствующая инфраструктура. Вероятно, данная программа стартует в ближайшее время.

Хотя, не все так оптимистично настроены относительно продуктов АРИЖК. «Активные разговоры в прессе о реструктуризации задолженности имеют одну цель – снять социальную напряженность, дать понять должникам, что об их проблемах знают и стараются решить, – говорит Максим Ельцов. – Дело в том, что любая помощь осуществляется на платной основе, и когда люди понимают, что за такую помощь придется все равно платить, они самостоятельно стараются решить свои проблемы».

Будущее омбудсмена

Одни банки разработали собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов: переводили валютный долг в рублевый, давали отсрочки по погашению основного долга и увеличивали сроки кредитования. «Другие кредитные организации активно используют механизм обращения взыскания на предмет ипотеки. Этот путь трудоемкий и длительный, так как судебная практика зачастую встает на сторону заемщика. Суд руководствуется политической волей государства, а не экономическими интересами банков, – отмечает Светлана Крошкина. – Ряд банков активно работает по программам, разработанным АРИЖК».

Но есть и еще один инструмент работы с проблемными кредитами, в том числе жилищными, – институт финансового омбудсмена. Хотя в силу формальных ограничений деятельность омбудсмена на рынке не такая полноценная, как того же АРИЖК, но польза, по крайней мере социальная, от него, безусловно, есть.

Вообще, говорить о том, что проблема проблемных ипотечных долгов решена, еще очень рано. По большому счету, наличие просрочки является основным показателем того, что финансовая ситуация не стабилизировалась. Далее объем проблемных долгов все равно будет расти, хоть и уже меньшими темпами, чем в кризис. Да и накопилось к настоящему моменту немало ипотечных задолженностей с разного рода трудностями.

Если АРИЖК работает уже 2 года, то депутат Госдумы Павел Медведев функционирует в качестве финансового омбудсмена всего 3 с лишним месяца (с октября 2010 года). На 1 января 2011 года было подано письменно 177 заявлений. Большинство «прошений» связано с потребительскими кредитами, но встречаются и ипотечные дела.

Регламент работы финансового омбудсмена с заявками прописан довольно-таки длительный. Потому дела по существу начали разрешаться лишь в декабре 2010, спустя 2 месяца от начала работы депутата Медведева в качестве омбудсмена. В настоящий момент содержательно разрешено 77 случаев. При этом количество решенных дел растет не так быстро, как бы хотелось, потому как очень трудно, порой, найти консенсус между проблемным должником и банком. И кстати, в случае с ипотекой здесь чаще всего на помощь приходит то самое АРИЖК.

Суть дел принято не разглашать, чтобы деятельность АРИЖК и финансового омбудсмена не стала школой борьбы недобросовестных заемщика с кредитными организациями. Да и у честных заемщиков может возникнуть иллюзия, что позволительно просто взять и перестать обслуживать кредит, назвав в качестве причины, например, то, что не хватает денег на жизнь. «Банки идут на разные уступки в конкретных случаях, – рассказал Ipocredit.Ru Павел Медведев. – Мы опасаемся, что гражданин, не зная обстоятельств конкретного чужого дела, будет введен в заблуждение относительно того, на что он может рассчитывать».

В этом случае заемщик может начать затягивать переговоры, а его дело перерастет в безнадежное. Некоторые должники вообще переоценивают либо свою значимость, либо свои силы. Первые хотят от банков море послаблений, ведь им же так тяжело, а последние просто не ориентируются во времени. «Реструктуризация до сих пор востребована, заемщики обращаются с подобными заявлениями, но не всегда этот инструмент бывает оправдан, – поясняет Елена Парнюгина. – Заемщики не всегда верно ориентируются на срок, в течение которого они могут восстановить свое финансовое положение, что снова приводит к возникновению просрочек по кредитам».

Тем не менее, не все уверены, что финансовый омбудсмен может сколько-нибудь разрешить проблему плохих долгов в ипотеке. По словам Василия Мочалова, финансовый омбудсмен – это орган внесудебного рассмотрения споров, возникающих между финансовыми организациями и их клиентами – физическими лицами на сумму до 300 тыс. рублей. «Омбудсмен и сотрудники его секретариата разъясняют заявителю (физическому лицу) его права и обязанности в связи с предъявляемыми им претензиями (требованиями) и дают рекомендации о форме разрешения спора», – указано в Положении о финансовом омбудсмене.

«Ипотечное же кредитование по своей сути оперирует другими суммами», – говорит Мочалов. Получается, ипотека не полностью входит в зону ответственности финансового омбудсмена. Потому и помочь в разрешении проблемы ипотечных долгов в целом деятельность финансового омбудсмена действительно не сможет. Здесь, правда, можно поспорить. По словам Павла Медведева, 300 тыс. рублей не были ни разу ограничением, так как проблема возникает не со всем кредитом, а с некоторым количеством очередных платежей.

«Вопрос не в том, что банк обманул ипотечного заемщика и накрутил тройные проценты, – говорит, в свою очередь, Максим Ельцов. – Проблема дефолтного заемщика в том, что он взял в долг большую сумму под минимальные проценты, но не смог платить и нарушил договор». Так что, ни прокуратура, ни ЦБ, ни мировые судьи не помогут решить эту проблему экономического характера. «Банк-то кредитовал клиентов на деньги, за которые несет ответственность, поэтому он станет добиваться погашения кредита», – подчеркивает Ельцов.

«Проблемные заемщики будут вынуждены продать свои квартиры, если не восстановят платежеспособность, – заключает Максим Ельцов. – По-крайней мере, заемщики коммерческих банков. Хотя в реальность планов по выкупу дефолтных квартир в рамках федеральной ипотечной программы на государственные средства с последующей сдачей заемщикам в аренду слабо верится». «В целом проблема просрочки не решена, поскольку невозможно реструктуризировать все кредиты», – подытоживает Елена Парнюгина.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество