Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Павел Перепелица: «Наше строительство в чем-то опережает Европу»

Ipocredit.04.06.13_270x240.jpg
О планах развития «новой Москвы», экологии строительства и нюансах ценообразования на рынке недвижимости в интервью Ipocredit.Ru рассказал заместитель руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы Павел Перепелица. 

– Павел Степанович, Москва все-таки оказалась «резиновой»: в прошлом году к столице присоединились новые территории. Что изменилось в жизни людей, которые на них проживают?

– Территория, которая сейчас называется «новой Москвой», жила, работала и до присоединения к столице. В настоящее время требования к этим территориям изменились, в частности, иными стали нормы при проектировании строительства, которые раньше несколько отличались от московских стандартов.

Сегодня разрабатываются территориальные схемы Новомосковского и Троицкого административных округов, а к концу 2014 года будет завершена работа по корректировке генерального плана Москвы с учетом присоединенных территорий.

Новая территория должна стать максимально удобной для проживания и работы. На ней должны появиться объекты социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, офисы.

Конечно, реализация задач, которые поставлены перед Департаментом развития новых территорий Москвы, это не один и не два года системной работы. Это долгосрочный проект. Люди, которые проживают на присоединенных территориях, должны понимать, что позиция руководства города направлена на улучшение их жизни.

Развитие новых территорий (появление новых рабочих мест, увеличение налоговых платежей и т.д.) со временем начнет приносить деньги в бюджет города, что в свою очередь даст дополнительные возможности для повышения качества жизни, в том числе и жителей «старой Москвы».

– Вы сказали о разных строительных нормативах в Москве и области. Что это означает?

– Нормативы Москвы отличаются от нормативов Московской области тем, что имеют более высокие показатели обеспеченности населения объектами социальной и транспортной инфраструктуры.

Сейчас наш Департамент совместно с заинтересованными городскими службами и застройщиками ведет работу по изменению технико-экономических показателей проектов по ранее заключенным инвестиционным контрактам.

Основной целью упомянутой работы является достижение уровня обеспеченности жителей новой Москвы объектами социальной и транспортной инфраструктуры в соответствии с городскими нормативами, что, в свою очередь, позволит создать благоприятную комфортную среду для проживания.

– Если говорить об экологических нормах в сфере строительства, то здесь Россия сильно отстает от западных стандартов?

– Я думаю, что наше строительство не только не отстает, но в чем-то даже опережает Европу. Посмотрите: во многих развитых странах и крупных городах дома строятся, что называется, «окно в окно». У нас такого практически нет. Поэтому говорить о том, что где-то там хорошо, а у нас – плохо, нельзя. И по количеству зеленых насаждений Москва, если сопоставлять ее с другими столицами, не является отстающим городом.

– К вопросу о плотности застройки. Я знаю, будут три градостроительных пояса в зависимости от этого.

– При разработке территориальной схемы проектировщики разбили территорию «новой Москвы» на три пояса. Это населенные пункты, которые прилегают к МКАД, средняя зона и территория, которая граничит с Калужской областью. Конечно, интенсивность застройки и ее плотность во всех этих случаях будет различаться.

Чем ближе к Москве – тем плотнее будет застройка. Здесь будет больше офисных, логистических центров. На большем удалении от столицы появятся агропромышленные кластеры, которые будут развиваться с учетом потребностей сельского хозяйства.

– На территориях будет преобладать комплексная застройка?

– Комплексная застройка присоединенной территории будет осуществляться на основании Генерального плана, который еще не утвержден. Он разрабатывается на 20–25 лет. За этот период на данной территории должно быть построено около 100 млн. кв. м недвижимости (офисной и жилой). Об окончательных сроках строительства всего объема жилья пока говорить преждевременно. Ведь присоединенные территории в полтора раза больше «старой Москвы». Я думаю, дел по развитию «новой Москвы» хватит на несколько десятков лет вперед.

Плотность и этажность застройки на присоединенных территориях будет меньше, чем в Москве. Многие территории вообще не будут застраиваться. Они станут основой для создания крупных национальных парков (их здесь появится более 40) и многочисленных природных и рекреационных объектов.

– Малоэтажное строительство будет активно развиваться?

– Да, ведь сегодня этот формат жилья довольно востребован. Будут появляться новые коттеджные поселки. Что касается имеющихся поселков, где уже давно живут люди, то им никто не будет запрещать строить на месте старых домов новые.

– Незаконного строительства на присоединенных территориях много?

– Нет, не очень. Незаконное строительство там – это в основном небольшие объекты площадью до 1,5 тыс. кв.м. Есть некоторое количество многоквартирных домов, которые построены на землях ИЖС и дачного строительства.

– И что с этими домами: они будут сноситься?

– На это есть суд, который изучит все обстоятельства дела и примет соответствующее решение.

Я думаю, что если вы много лет живете на даче, и вдруг ваш соседний участок, который не предназначен для строительства, выкупается, и на нем строится многоквартирный дом, что не входило ни в ваши планы, ни в планы ваших соседей, то, наверное, вы будете возражать против этого. Поэтому и должны проводиться общественные слушания, которые позволяют согласовать позиции всех людей, которые проживают на той или иной территории. Все должно делаться в соответствии с законодательством.

– Что планируется сделать для того, чтобы люди стали работать на территории «новой Москвы»?

– На присоединенных территориях предполагается формирование так называемых точек роста. В них планируется создание кластеров, объединяющих в единую комплексную структуру организацию новых рабочих мест по видам трудовой деятельности в том количестве, которое необходимо городу.

В Концепции градостроительного развития новых территорий города Москвы предполагается 12 центров градостроительной активности с формированием точек роста на территориях, прилегающих к следующим населенным пунктам: Румянцево, Мосрентген, Внуково, Коммунарка, Рязаново, Троицк, Киевский, Ярцево, Щапово, Вороново, Кленово, Рогово.

Размещение точек роста базируется на анализе существующего положения территории с учетом наличия трудовых и земельных ресурсов, состояния инженерной и транспортной инфраструктур, планировочных ограничений и других факторов.

Точки роста формируются с учетом нескольких принципов. Во-первых, это наличие свободных, незастроенных земельных участков, прилегающих к населенному пункту. Во-вторых, учет транспортного каркаса территории с возможностью организации транспортного обслуживания. В-третьих, обеспеченность территории инженерной инфраструктурой, а также прилегание территории к крупным лесным массивам, которые могут использоваться для организации рекреационных зон, парков, скверов и т.д.

– Транспортная проблема – очень острая для Москвы. Она решаема? Будут ли появляться новые станции метро?

– В 2014 году на участке Сокольнической линии от станции «Юго-Западная» планируется построить 7,6 км линий метро со станциями «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево» с электродепо и транспортно-пересадочным узлом.

На этот год в городском бюджете выделены лимиты капитальных вложений в размере 5,19 млрд. рублей на строительство (реконструкцию) транспортной инфраструктуры на территории «новой Москвы». Правительством Москвы уже принято решение о расширении и строительстве нескольких дорог. В частности, реконструкции трассы от Киевского до Боровского шоссе (от Рассказовки до поселка Московский), от Коммунарки до Остафьевского аэродрома, реконструкция автодороги в Коммунарке, Внуковского и Калужского шоссе.

Нужно учитывать, что пробки возникают, в том числе, и в результате так называемой трудовой маятниковой миграции. Это означает, что утром поток автомобилей едет в центр (люди едут на работу), вечером – из центра (люди возвращаются домой). Создание достаточного количества рабочих мест на территории «новой Москвы» позволит снизить количество транспортных средств, ежедневно въезжающих в пределы МКАД, что в свою очередь повлияет на улучшение транспортной ситуации в городе.

– Недвижимость какой ценовой категории будет преобладать на территории «новой Москвы»?

– В перспективе «новую Москву» планируется застраивать жильем эконом-класса для массового потребителя со средним уровнем дохода. Конечно, будет присутствовать и премиум-сегмент, но, на мой взгляд, его доля будет незначительной.

– Есть перспективы по выравниванию стоимости недвижимости в Москве и «новой Москве»?

– Это отрегулирует рынок, соотношение спроса и предложения на тот или иной вид жилья.

Средняя цена 1 кв. м недвижимости в Москве сейчас составляет 160 тыс. рублей. Стоимость недвижимости в «новой Москве» почти в два раза меньше – примерно 80 тыс. рублей/кв. м.

– К сожалению, у нас не только спрос влияет на стоимость недвижимости. Чаще всего квартиры в доме еще на стадии котлована скупают инвесторы, а потом перепродают их в несколько раз дороже.

– Ненамного дороже. Да, там появляется определенная маржа по сравнению с себестоимостью строительства, но она не слишком велика.

У стоимости недвижимости есть и более объективные факторы. Смотрите: мы хотим продать землю дороже, хотим, чтобы рабочие, работающие на предприятиях строительной индустрии, получали достойную зарплату, хотим создавать хорошую инфраструктуру. Складываются все эти компоненты: стоимость строительных материалов, зарплата сотрудников, стоимость земли, кредитных денег, привлеченных у банков, и получается конечная цена недвижимости. Не бывает так, чтобы затраты были большие, а конечный продукт – дешевый!

– Но почему в европейских столицах цена недвижимости выглядит более адекватной, чем в Москве?

– Нужно учитывать и себестоимость жилья. Москва находится в определенной климатической зоне, в домах обязательно должно быть отопление, горячая вода, определенная теплопроводность стен. Часто в европейских квартирах нет даже батарей. В некоторых южных странах толщина стены дома может составлять 10–15 см, а у нас – 75. Это уже означает разные финансовые затраты застройщиков.

– После того как новые территории присоединились к Москве, на них наблюдался резкий скачок цен на недвижимость?

– Где-то цена подошла к отметке 100 тыс. рублей за кв. м, но какого-то резкого повышения не было. Сегодня я проезжал в районе Троицка: там строится поселок, цена за квадратный метр – 80 тыс. под чистовую отделку.

– Планируют строить доходные дома?

– Я считаю, что рынок арендного жилья должен развиваться.

Сегодня у нас основной вид собственности на жилье – это частная собственность. Отсюда и проблемы, в том числе транспортные. Ведь человек, однажды приобретя недвижимость, проживает в ней уже независимо от места работы, он привязан к своей квартире. Сегодня только 25% людей работает рядом с домом. Это очень мало.

Если люди смогут арендовать квартиры по доступным ценам рядом с местом своей работы, то это несколько разгрузит транспорт.

– Территория Москвы будет еще прирастать новыми территориями?

– Я не располагаю такой информацией.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество