Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Опять проблема выбора

19.07.2007  PRO Недвижимость
"Летайте самолетами Аэрофлота, храните деньги в Сберегательной кассе, страхуйте жизнь и имущество в Госстрахе!" Сегодня, к счастью, все по-другому. Страховых компаний в России теперь много - есть из чего выбрать. Но и ответственность за свой выбор клиенты теперь несут самостоятельно.

В ожидании интервенции

Накануне саммита Большой восьмерки в С. Петербурге министр финансов Алексей Кудрин объявил о том, что РФ на переговорах с США по вступлению во Всемирную торговую организацию согласилась открыть рынок страхования для филиалов иностранных компаний. В свою очередь, США отказались от требования доступа филиалов иностранных банков в РФ. Вот оно, "соломоново решение": доступ иностранцев на страховой рынок его не подорвет, а вот российские банки не выдержали бы конкуренцию иностранцев.

Несмотря на то, что именно о такой конструкции компромисса в правительственных кругах неофициально говорили давно, это известие прозвучало для страховых компаний как гром среди ясного неба.

А что же рядовые потребители страховых услуг? Их, безусловно, привлекут громкие имена западных страховых групп (Lloyd’s, AIG, Allianz, AXA и т.д.), в которых застрахованы миллионы людей по всему миру. Но у чрезмерной свободы есть свои недостатки: на рынке могут появиться и не вполне добросовестные компании, поскольку филиалы, как известно, не подконтрольны ни Росстрахнадзору, ни антимонопольной службе.

Впрочем, крупные западные страховые компании, похоже, не торопятся "захватывать" наш рынок. Прежде всего потому, что среднестатистический россиянин пока что не слишком хорошо представляет, зачем ему нужно страхование. Именно поэтому массовый приход западных страховщиков может отложиться на неопределенное время.

Хотя в дальнейшем спрос на страховые услуги западных филиалов может быть весьма высоким - это показали примеры с рынками Восточной Европы, где вытеснение национальных страховщиков филиалами заняло порядка четырех-пяти лет. После такого "переходного периода" российские страховые компании, скорее всего, будут зарабатывать в основном на обязательных видах страхования: ОСАГО, промстрахование, ипотечное страхование, а также страхование внутри промышленно-финансовых холдингов. А в сегменте добровольного страхования отечественным страховщикам придется конкурировать с фирмами, история и капиталы которых ковались на Западе десятилетиями.

Кто не рискует

Применительно к инвестиционной деятельности известная поговорка "Кто не рискует, тот не пьет шампанского" действует с точностью "до наоборот" - у тех, кто застраховал свои финансовые риски гораздо больше шансов на успех.

Инвестирование в "новостройки" привлекательно с точки зрения выбора оптимального варианта расположения и планировки, меньшей стоимости, а также в случае приобретения объекта недвижимости с целью выгодного вложения капитала. Но, так как средства передаются на стадии, когда объект недвижимости не достроен, т.е. "де-юре" не существует, а зачастую строительство еще и не начиналось, объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различных обстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствия достаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действиях подрядчика и субподрядчиков, и др.

В основе системы страхования финансовых рисков инвестора при покупке строящегося жилья лежит инструмент возврата инвестиций при крахе инвестиционного проекта. Страхование по этой схеме стоит значительно дешевле, чем при кредитовании под залог недвижимости (т.е. при ипотеке), что уменьшает расходы, связанные с получением кредита. Кредитный договор предусматривает два этапа. На первом из них (строительство объекта) страхуется только финансовый риск инвестора, что является обязательным требованием банка. На втором этапе (когда объект уже построен и стал предметом залога) страхуется риск физического уничтожения квартиры и жизнь заемщика. При этом отпадает необходимость в самом дорогом страховом продукте, который применяется при ипотеке, - страховании риска утраты права собственности на квартиру (титульном страховании).

Документы, необходимые для заключения договора страхования финансовых рисков жилищного инвестора:

- постановление правительства Москвы (местной администрации) о строительстве объекта;
- договор аренды земли под строительство;
- договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком;
- договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций;
- договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика, если они являются разными юридическими лицами;
- платежные документы об оплате инвестиций.

 

Все в одном флаконе

С помощью ипотеки многие россияне смогли приобрести жилье, не дожидаясь пока накопится нужная сумма. Но, обратившись в банк, счастливый обладатель квартиры получает очень существенный довесок - страховую компанию. Хотите получить ипотечный кредит, извольте приобрести страховые полиса. И хорошо бы один раз, при оформлении покупки. Да не тут то было. Срок страхования равен сроку кредитования, и переоформлять полиса нужно будет каждый год, пока кредит не будет полностью выплачен.

В соответствии с принятой в июле 2006 года поправкой к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения и уничтожения. Но поскольку на заре ипотечного кредитования риски банков были достаточно высоки, кредиторы стремились обезопасить себя по максимуму. Так возникло понятие "комплексного ипотечного страхования", включающее страхование не только объекта залога, но еще и жизни, трудоспособности заемщика (иногда и созаемщика), а также права собственности на недвижимость - титула.

Так что на сегодняшний день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков: страхование недвижимости от ущерба, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула.

1. Страхование недвижимости от ущерба. Купленная недвижимость страхуется на случай пожаров, протечек, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий и т. д. Поскольку жилье страхуется в размере задолженности перед кредитной организацией на текущий момент, то с каждым годом величина взноса должна уменьшаться. Стоимость страхования квартиры составляет в среднем 0,2-0,5% от ее цены и зависит во многом от качества и категории жилья. Не считаются страховыми случаями нанесение вреда имуществу по умыслу или грубой неосторожности; конфискации, реквизиции, аресты или уничтожение застрахованного имущества по распоряжению государственных органов; ситуации, когда разрушение, гибель или повреждение имущества произошли вследствие строительных дефектов.

2. Страхование жизни и здоровья заемщика. Страхуя свою жизнь и здоровье, заемщик защищает себя и свою семью от риска непогашения кредита в случае, если по каким-то причинам он будет не в состоянии вернуть банку ссуду (получит травму или заболеет и вследствие этого потеряет работу).

В данном случае подразумевается и утрата трудоспособности, в том числе временная, то есть получение больничного листа на длительный промежуток времени. Страхование этого риска, как правило, увеличивает величину тарифа еще на 0,25%.

3. Титульное страхование. Этот вид страхования особенно актуален в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Поэтому внезапно возникшие претензии на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жильця, становится неприятной неожиданностью.

С помощью титульного страхования банк защищает себя от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц. В среднем страхование этого риска обходится заемщику в величину около 0, 25%.

Суммы, которые необходимо выплачивать в счет страховой компании, немаленькие и представляются нам совершенно излишними до тех пор пока все нормально. Но, ипотечный кредит выдается не на один год, а за 20 лет всякое может произойти.

Особенно это важно при страховании жизни и потери трудоспособности заемщика. Ведь жизнь идет своим чередом, и на ее ход очень часто мы никак не можем повлиять. Возможны случаи, когда у владельца квартиры наступит инвалидность, вследствие которой он не сможет продолжать работать на прежнем месте и, соответственно, расплачиваться по кредиту в том же режиме. Страховая компания будет обязана заплатить по кредиту, банк получит свои деньги, а квартира остается в собственности заемщика и его семьи.

А ведь есть парящее над житейской суетой понятие "memento mori". Обычный человек в повседневной жизни не часто задумывается о "бременности бытия". Но есть люди, для которых это самое "memento" является частью их профессиональных обязанностей. Это работники страховых компаний. Правда, они "memento" не о своей "mori", а о "mori" своих клиентов. И если наступает смерть заемщика, а семья не может в дальнейшем расплачиваться по кредиту, то квартира, приобретенная по ипотечному кредиту переходит в собственность банка. Но если жизнь заемщика застрахована, то расплатиться по кредиту должна страховая компания.

Можно сколь угодно возмущаться требованием банка оформить страховки при том, что он и без того предъявляет жесткие требования к возрасту и работоспособности заемщика. Но у банков на то есть серьезные причины.

Во-первых, деньги, которые мы берем в банке на покупку квартиры это не совсем деньги банка. Это в основном деньги вкладчиков, деньги на счетах клиентов банка, заемные деньги самого банка. Да, есть там и деньги владельцев банка, но, скорее всего они давно уже выданы в виде кредитов этим самым владельцам и вместо денег в чистом виде в балансе банка отражены обязательства по выданным кредитам. То есть в банке в основном "чужие" деньги и банк априори должен в первую очередь думать о возвратности, а уж затем о доходности.

Во-вторых, банкам абсолютно не с руки превращаться в риэлтеров и самим заниматься выселением должников и продажами квартир. Продажа квартиры облагается НДС в размере 18%. Да и процесс этот долгий - изъять жилье можно только по суду. Кроме того, в случае если заемщик должен банку незначительную часть кредита, скажем 10% суммы, то суд, скорее всего, не разрешит продавать жилье, а обяжет заемщика выплачивать долг и пени за просрочку.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество