Оценка инвестиционной привлекательности московских квартир
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Оценка инвестиционной привлекательности московских квартир

17.11.2006  БН "Агент 002"
Вопрос, будет ли еще дорожать столичная недвижимость и может ли она подешеветь, остается неизменно злободневным. Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что рынок перегрет. Так ли это?

Возьмем среднюю московскую квартиру в панельном доме в спальном районе площадью 80 кв. м и стоимостью $300 тысяч, где квадратный метр стоит $3 750 соответственно. Эту квартиру можно сдать ориентировочно за $1 200 в месяц, что составит $14 400 в год, т.е. 4,8% годовых. Для сравнения – на этих же $300 тыс. в банке можно заработать 9% годовых ($27 тыс.), в среднесрочных гособлигациях 7% ($21тыс.), в закрытых паевых фондах недвижимости 15% ($45 тыс.).

При сдаче квартры в аренду следует учесть и налог 13% на доходы физлиц ($1 872), коммунальные платежи ($100), косметический ремонт ($500), комиссию риелтора ($300), фактор простоя (обычно 10% от годовой аренды, т.е. $1 440). Итого, годовой доход минус $4 112 оставляет владельцу квартиры $10 188. И мы еще не включили в эти расходы налог на недвижимость, стоимость мебели и бытовой техники… Чтобы сравняться с годовым доходом, предлагаемым банком, эта квартира должна стоить $113 тыс., то есть $1 415 за кв. м. Даже по «классической» схеме, согласно которой стоимость недвижимости равна стократной арендной ставке, цена такой квартиры должна быть $120 тыс. Чтобы окупилась квартира стоимостью $300 тыс., ее нужно сдать в аренду хотя бы за $2 500, а это почти нереально.

Вывод первый: сегодня инвесторам нет смысла высвобождать средства из других инвестиционных проектов, чтобы вложить в недвижимость.

Но не стоит забывать, что помимо дохода от аренды, может расти рыночная стоимость самой квартиры. И хотя повышения цен на 100% за год ждать уже не стоит, при росте цен даже на 1% в месяц доход составит $36 тыс., то есть выше, чем от банковского вклада. Не беря в расчет амортизацию и хлопоты по содержанию квартиры, отметим одну важную деталь: как бы ни упали цены на недвижимость, во-первых, у квартиры всегда есть довольно высокая остаточная стоимость, во-вторых, это инвестиционный инструмент, который можно «пощупать» и лично проконтролировать. Тем не менее, у большинства граждан свободных $300 тыс. нет. Следоватлеьно, стать инвестором или просто счастливым обладателем недвижимости, можно только взяв ипотеку. А это опять же залог своей собственности и проценты (пока еще очень высокие).

Вывод второй: многие столичные квартиры, например, панельное жилье, составляющее около 20% жилого фонда в Москве, переоценены в 2-3 раза, и сегодня уже не представляют интерес для инвестиций, даже с целью диверсификации рисков.

Но инвесторы по разным подсчетам составляют от 15% до 30% от всех покупателей. Остаются 70-85% граждан, которые приобретают столичное жилье с целью проживания в нем. Мы продолжаем испытывать острый дефицит жилья. Если в Америке и Европе на гражданина приходится 80 и 60 кв. м соответственно, то в России эта цифра составляет лишь 19.

«Конечно, это не означает, что квартиры, переоцененные в 2-3 раза, упадут во столько же и в цене, – говорит директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – Нельзя мыслить только экономическими категориями. Есть весомые психологические факторы. Владение недвижимостью в столице – это означает возможности, престиж и социальный статус. Кроме того, для многих граждан жилье продолжает оставаться единственным понятным (!) способом вложения и сохранения денег.

Объемы строительства невелики, также как и доходы большинства населения. Но даже в условиях огромного дефицита - при сегодняшних ценах - предложение на рынке жилья сегодня уже значительно превышает спрос. Допускаю, что в этой ситуации цены на недвижимость могут незначительно снизиться. Если это случится, локомотивом этого процесса станет все то же переоцененное жилье. Однако квартиры бизнес-класса и элитное жилье вряд ли подешевеют: первое очень востребовано и пока его немного, а элитка относится к товарам категории luxury, на которые всегда найдутся покупатели».

Вывод третий: рынок недвижимости имеет свои «голубые фишки», то есть разделяется на объекты, представляющие меньшую или бОльшую ценность.

Итак, перегрет или нет? Поднимутся цены или упадут? Продавцов уже в три раза больше, чем покупателей. В то же время миллионам граждан по-прежнему остается только мечтать о собственном жилье или его улучшении. Так что на традиционный вопрос «Что делать?» можно ответить словами песни всеми любимого новогоднего фильма: «думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».
К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество