|
Обзор недвижимости Москвы: За месяц до роста цен
02.08.2007
Квадрум
За месяц до роста цен - именно так мы озаглавили наш традиционный ежемесячный обзор ситуации на Московском рынке жилой недвижимости. О том, что стагнация закончится в августе, и осенью начнется очередное удорожание квадратного метра, заявляют практически все аналитики рынка. Об этом пишут и говорят все издания, радио и телеканалы, которые, так или иначе, освещают рынок жилья. Увы, но приговор специалистов однозначен.
Мы со своей стороны склонны полагать, что прогнозы аналитиков сбудутся. Конечно, ожидать темпов роста 2006 года не следует, но незначительное повышение на 0.5-1% в месяц вполне вероятно. По данным нашего портала спрос активизировался уже в июле, что подтверждают некоторые эксперты, опрошенные нами в этом месяце. Хотя мнения специалистов, которые прокомментировали нам ситуацию на столичном и подмосковном рынке недвижимости, назвать единодушным нельзя:
Новостройки
Динамика средней цены за кв.м по Москве
Вторичный рынок Наблюдается позитивная тенденция к сокращению разрыва между спросом и предложением за счет снижения объемов предложения и роста уровня спроса. Следует иметь ввиду, что рынок находится в традиционном периоде летнего затишья, когда активность как покупателей, так и продавцов находится на низком уровне. Ценовая ситуация на рынке продолжает оставаться в фазе коррекции, когда среднемесячные цены показывают нулевой прирост или очень медленно сползают вниз (например, в июне - на 1%, а за вторую половину июля - на 0,5%). Ситуация по округам и типам жилья - также без изменений: традиционно "дорогое" жилье/округа продолжают дорожать (например, в ЦАО прирост средней стоимости составил 0,5%), а традиционно "дешевое" подвергается ценовой коррекции (например, в ВАО цены снизились на 0,5%, а в ЮВАО на 0,8%). Принимая во внимание особенности летнего периода, можно прогнозировать дальнейшие незначительные колебания уровня цен на уровне $4,4-4,2 тыс. за кв.м вплоть до сентября. Поскольку на рынке в настоящее время созданы все предпосылки для прогнозируемой осенней активизации спроса, с сентября-октября можно ожидать возвращение положительных темпов прироста цен (примерно на уровне инфляции - около 1% в месяц). Уже сейчас покупатели достаточно активны для лета (и в июне, и в июле спрос показывал уверенный рост). Незначительность соответствующих ценовых изменений является следствием инертности рынка недвижимости. Цены будут подстраиваться под растущий спрос и снижающееся предложение в течение определенного периода времени. Именно поэтому мы прогнозируем возобновление положительной динамики цен не сейчас, а лишь с осени текущего года. При этом мы ожидаем, что объемы предложения до конца лета упадут еще значительнее. Да и постоянно накапливаемый отложенный спрос должен рано или поздно выйти на рынок. Дмитрий Таганов В целом стагнация московского рынка жилья продолжается, падение цен замедляется. Имеют место незначительные ежедневные колебания цен, однако средний уровень цен в Москве составляет от 4 000 до 5 000 $/кв.м, а в Подмосковье 2 500 $/кв.м. Первичное жилье по Москве оценивается уже дороже - 5 000 - 6 000 $/кв.м. Сегодня по Москве строятся в основном кирпичные и монолитные дома улучшенной или свободной планировки, и это делает их существенно дороже типовых объектов, представленных на вторичном рынке. Если говорить о подмосковных городах, то важна удаленность и направление:
Ценовая дифференциация по Подмосковью будет усиливаться и дальше, ближайшие к МКАД города будут подтягиваться по ценам к Москве. Александр Скобкин После резкого роста стоимости всех видов жилья в Москве в 2006 году (в среднем по всем видам жилья на первичном и вторичном рынке с 2.400 до 4.200 долл. за кв. м.), в 2007 году ситуация на рынке стабилизировалась и средняя цена снизилась менее чем до 4.100 долл. за кв. м. При этом наиболее существенно (на 5-10% в зависимости от объекта) снизились цены на кирпично-монолитные дома на первичном рынке. В Московской области темпы роста цен на жилье в 2006 году были ниже, чем в Москве, однако в I полугодии 2007 года динамика цен была устойчиво положительной и средняя цена на первичном рынке выросла до 2.000 долл. за кв. м. Во второй половине 2007 года разрыв между ценами на жилье в Москве и Московской области будет сокращаться в виду вытеснения потенциальных покупателей на рынок Подмосковья, ростом предложения в сегменте жилья повышенной комфортности и отставанием темпов роста предложения от платежеспособного спроса. Цены на рынке недвижимости Московского региона в краткосрочной перспективе будут стабильны (незначительный рост в Московской области, стабилизация или незначительное снижение в Москве) и ускорению их роста может способствовать только кампания по выявлению "серых" схем приобретения жилья, развернутая в июле Федеральной налоговой службой. Темпы роста цен в 2008 году будут зависеть от макроэкономической ситуации в России, объемов ипотечного кредитования и процентных ставок, а также действий Правительства РФ и региональных администраций в рамках реализации национального проекта "Доступное жилье". Фактором, ограничивающим рост цен на жилье в Московском регионе в долгосрочной перспективе может стать реализация крупных девелоперских проектов, которые получат государственную поддержку в форме софинансирования объектов инфраструктуры в рамках постановления "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства", в том числе:
Михаил Бурмистров
|
|
