«Обратная ипотека»: прибавка к пенсии

Совсем скоро пенсионеры смогут получить ипотеку. Правда, не совсем обычную.

«Обратная ипотека» – так называется этот новый для российского рынка банковский продукт – предполагает выдачу кредита под залог имеющейся у заемщика квартиры.

Заемщиками могут быть только пенсионеры, а объект недвижимости должен быть ликвиден (то есть востребован на рынке) и гарантированно оставаться в собственности должника как минимум в течение 10 лет.

Особенностью «обратной ипотеки» является то, что отдавать деньги банку не нужно. После смерти заемщика квартира переходит кредитной организации, и только после ее реализации банк получает всю сумму долга с процентами, возвращая остаток средств наследникам.

В этом смысле «обратная ипотека» чем-то напоминает пожизненную ренту: здесь вы также «отдаете» недвижимость в обмен на регулярные платежи, оставаясь жить в своей квартире.

Впервые данный вид кредитования появился в США. В российском аналоге «обратной ипотеки» будет использоваться американский опыт. Попробуем разобраться в деталях и отличиях.

Молодым вход воспрещен

Итак, участники «обратной ипотеки» – пожилые люди, владеющие ликвидной недвижимостью. Если учесть тот факт, что получить даже потребительский кредит пенсионерам бывает сложно, своевременность нового продукта очевидна. Добавим к этому низкий уровень доходов стариков, для которых дополнительные ежемесячные платежи окажутся весьма кстати.

Механизм «обратной ипотеки» будет выглядеть следующим образом.

«Пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся квартиры, после чего банк выдает ему кредит. Деньги предоставляются в виде регулярных выплат равными долями в течение срока кредитования или единовременно. Обслуживать кредит не надо, проценты начисляются, но прибавляются к телу кредита. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам», – рассказывает Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

Учитывая целевую аудиторию «обратной ипотеки» и саму – во многом социальную – направленность программы, можно предположить, что ставки по продукту будут относительно невысокими.

«Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне – например, сопоставимом со ставкой рефинансирования Центрального банка (8,25%)», – подтверждает Языков.

Сколько денег ежемесячно будут получать пожилые заемщики?

«По предварительным прогнозам, по схеме «обратной ипотеки» пенсионеры смогут получать прибавку в размере 1,5 пенсии. Пока мы ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. рублей», – отвечает руководитель АРИЖК.

Лишь бы страховка не подвела

Риски при «обратной ипотеке», как и любом другом виде кредитования, имеются, и они не в последнюю очередь влияют на ставку по продукту. Для банков одним из основных является вероятность того, что размер кредита превысит стоимость недвижимости.

«Формально в таком случае кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными», –  полагает Андрей Языков и приводит в качестве возможного решения вопроса американский опыт.

«В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage[IL1] ), когда государство в последний момент выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, которая уже потом будет реализовывать данную недвижимость. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. Выкуп по американской программе производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигает 98%», – сообщает Языков.

 Наша «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме. Здесь большая роль отводится как раз АРИЖК, которое будет выкупать кредиты, благодаря чему заемщик в любом случае останется жить в своей квартире. 

«Риски АРИЖК покрываются за счет платы за право продать кредит в АРИЖК (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно», – добавляет руководитель Агентства.

Еще одним гипотетическим риском являются… наследники. Как уже отмечалось, после смерти заемщика квартира должна быть реализована в счет погашения кредита перед банком. Это означает, что наследникам ничего не достанется либо они получат совсем немного денег – только ту сумму, которая останется после расчета с кредитором. Во избежание судебных тяжб между наследниками и банками, нужно заранее информировать людей обо всех нюансах «обратной ипотеки».

«Для этого планируется разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья», – говорит Андрей Языков.

Также существует возможность падения цен на недвижимость. «Для заемщика фактор изменения стоимости недвижимости не имеет никакого значения и не оказывает влияние ни на выплаты, ни на процентную ставку. Стоимость жилья может в какой-то период «просесть», однако вероятность убытка во времени реализации кредита очень короткая и при этом в другие годы она компенсируется», – считает руководитель АРИЖК.

 «Ее бы следовало придумать»

Как правило, россияне не слишком-то задумываются о том, на что им придется жить на пенсии. Неслучайно, подавляющая часть будущих пенсионеров – так называемые «молчуны», доверившие свои пенсионные накопления  Внешэкономбанку (ВЭБу), который является весьма консервативным (и, следовательно, низкодоходным) инвестором*.

В то же время, по данным некоторых исследований, больше половины наших соотечественников старше 45 лет не имеют никаких накоплений. Зато у них есть в собственности недвижимость. Данные факты говорят в пользу того, что «обратная ипотека» может быть востребована.  Появится ли интерес у банков к участию в программе – говорить рано. Пока все спикеры, к которым мы обращались за комментариями, отказались обсуждать данную тему.

В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов считают, что «обратная ипотеки» – хорошая возможность обратить внимание на проблемы пожилых людей. «Согласно американскому опыту, – рассказывает Андрей Языков, – когда наследники понимают, что им достанется лишь часть от жилья, чаще всего они отговаривают стариков от «обратной ипотеки» и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров. В АРИЖК рассчитывают на такой же эффект. Если бы «обратной ипотеки» не было, ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание на проблемы стариков».

Кстати, договор «обратной ипотеки» пенсионер может расторгнуть в любое время. Однако для этого он будет должен погасить долги перед банком.

*Доходность от инвестирования ВЭБом средств пенсионных накоплений за первые три квартала 2011 года составила по расширенному инвестиционному портфелю 5,36%.

 [IL1]проще говоря- превращение недвижимости в доходы