Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Обеспечение населения доступным жильем для строительного бизнеса при сегодняшнем состоянии рынка может быть успешным пиар-ходом

26.05.2008  Эксперт
Самарская инвестиционно-строительная корпорация «Волга-Групп» намерена увеличить свою долю на местном рынке первичного жилья за счет продажи части квадратных метров с дисконтом, заявил председатель правления компании Петр Сивожелезов.

Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса по этой программе составит примерно 30 тыс. рублей — при том что его среднерыночная цена в Самаре, по оценке «Волга-Групп», сегодня равна 46 тыс. рублей за кв. м. В корпорации заявляют, что планируют продавать однокомнатные квартиры за 1,2 млн рублей и выше, двухкомнатные — за два млн, а таун-хаусы — за 2,7 млн рублей.

В «Волга-Групп» рассчитывают на то, что, снизив цены, смогут увеличить объем продаж за счет новой группы покупателей, которая нуждается в жилье, но не может купить его при нынешней дороговизне. В первую очередь они имеют в виду молодые семьи, а также пенсионеров, бюджетников и военнослужащих — в «Волга-Групп» называют свою программу социальной.
Рекламные метры

Риэлторы относятся к предложению «Волга-Групп» скептически и расценивают обозначенные планы строителей всего лишь как рекламный ход. По данным самарского агентства недвижимости «Арбат», квадратный метр в жилом доме в Самаре сроком сдачи в 2010 году, например, и будет стоить в пределах 34 тыс. рублей (примерно 1,5 млн рублей за однокомнатную квартиру, причем на цену в сторону увеличения влияет наличие документов, месторасположение, этап строительства объекта недвижимости).

Руководитель самарской компании «Поволжский центр развития» Валентин Лобанов предполагает, что озвученное маркетинговое решение позволит привлечь покупателей к подобным объектам строителей (готовое жилье стоит в Самаре в два раза дороже), и надеется, что компания сможет предоставить покупателям квадратных метров, которые пока существуют только в проекте, твердые гарантии.

О том, что при заявленной цене возникает вопрос о высоких рисках, говорит и Андрей Никуличев, руководитель отдела долевого строительства самарского агентства недвижимости «Визит».

По его словам, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Самаре не опускается ниже отметки 40 тыс. рублей. «Присутствуют варианты и подешевле, но это, как правило, долевки, которые уже давно строятся и в данный момент испытывают некоторые трудности, чем и вызвано понижение в цене, — отмечает он. — Если вам предлагают поучаствовать в долевом строительстве со сроком сдачи дома в 2009−2010 году и стоимостью ниже, чем 38−40 тысяч рублей за квадратный метр, то при покупке такой квартиры надо быть готовым к определенным рискам».

Вопрос гарантий в данном случае действительно актуален. Например, самое привлекательное ценовое предложение «Волга-Групп» — однокомнатная квартира в жилой 16−этажке в спальном районе Самары стоимостью 1,2 млн рублей — будет готова во втором квартале 2010 года. Но у компании пока нет разрешения на строительство дома. Покупателям дешевых квадратных метров, вероятнее всего, будет предложено стать пайщиками строительного кооператива, предполагает риэлтор «Волга-Групп». Риски объекта увеличивают и скандалы с жителями близлежащих домов, которые неожиданно изъявили желание разбить на месте стройплощадки сквер имени нынешнего президента Дмитрия Медведева, а также слухи о том, что на этот участок претендует другая влиятельная самарская строительная группа.

С другой стороны, предполагают риэлторы, социальная инициатива «Волга-Групп» может снизить риски по этому и другим проектам: соцпрограмма способна обеспечить строителям лояльность властей, перед которыми поставлена задача увеличить показатели ввода жилья. Так, в этом году перед Самарской областью, аутсайдером Приволжского федерального округа по вводу жилья, стоит цель удержать прошлогодние показатели — 1,3 млн кв. м по региону, достигнутые в основном за счет приема госкомиссией ранее построенных объектов. Согласно же главной отраслевой задаче (сдавать в год примерно 1 кв. м на жителя), весь планируемый объем должен быть построен только в одной Самаре. А сейчас перед городом стоит задача сдать не менее 520 тыс. кв. м жилья.
Причин нет

Впрочем, у инициативы «Волга-Групп» могут быть и рыночные основания. Уже давно говорят о том, что с насыщением рынка инвестиционными метрами и дорогим жильем строители будут вынуждены искать способы работы в нише эконом-класса, так как именно в ней кроется основной покупательский спрос. Но это перспектива не ближайших двух-трех лет, по крайней мере для Самары точно, считают риэлторы. Говорить о стагнации рынка нет смысла, ведь предложение существенно не растет, утверждает Максим Хвостов, директор самарского РСП «Дисса». А рост цен не только не ограничивает спрос, а приводит к обратному эффекту: он формирует отложенный спрос, который снова раскручивает ценовой маховик, как это было, например, в прошлом году: тогда удорожание жилья в Самаре составило примерно 30%, хотя в начале года речь шла о консервации цен.

Максим Хвостов называет отложенный спрос главной болезнью рынка. «Покупатели, напуганные слухами о его обвале, медлят с заключением сделки, выжидая подходящий момент, а затем, поняв, что слухи не имеют под собой оснований, приобретают жилье по выросшим ценам, если у них еще остается такая возможность», — объясняет он психологию приобретателей недвижимости.

Второе рыночное объяснение такому шагу, о котором говорят в «Волга-Групп», — увеличение объемов продаж, теоретически верно: ведь вряд ли кто-то будет спорить с тем, что дешевых квартир можно продать больше, чем дорогих. «Самара — хорошо развивающийся город с солидным оборотом денежных средств. Безусловно, квартиры среднего класса и выше среднего пользуются стабильным спросом в определенном сегменте, однако и цена тут соответствующая. Поэтому времени на их реализацию требуется немного больше, чем на продажу жилья в более доступном сегменте», — подтверждает Андрей Никуличев. Но он отмечает, что наибольшим спросом в Самаре сейчас пользуются квартиры класса «эконом» и «эконом +», стоимость одного метра в которых не превышает 45−47 тыс. рублей за метр. Что же получается: строитель собирается продавать квартиры стоимостью 31,5 тыс. рублей за метр при том, что на рынке хорошо продается жилье по 45 тыс.?

Максим Хвостов отвечает на этот недоуменный вопрос философски: если у строительной компании есть ресурсы для снижения себестоимости, она может себе позволить моральный выбор – продавать дешевое жилье или больше зарабатывать на дорогом. Важно, говорит он, чтобы в первом случае снижение цен не было псевдоскидкой — к таким ходам, надеется риэлтор, покупатели уже научились относиться с подозрением.
Никаких ресурсов

Говоря об основаниях для ухода в низкоценовую нишу, важно понять и то, есть ли у строителей экономические ресурсы для работы на рынке недорогого жилья.

Самарские риэлторы не верят в существование таких схем продаж, которые обеспечивали бы строителям приемлемую норму прибыли при реализации жилья в 30 тыс. рублей за метр. «По-моему, совершенно несостоятелен расчет на то, что сегодня я продам метр себестоимостью в 10 рублей по восемь, чтобы просто привлечь средства, а завтра — по двенадцать, что покроет мои убытки. Сегодня строители предпочитают не рисковать», — рассуждает Максим Хвостов.

Скептически относятся участники рынка и к возможности сокращения строительных издержек.

«Себестоимость только растет», — констатирует Лариса Чарикова, генеральный директор самарской риэлторской компании «Центр недвижимости». «Дорожают стройматериалы, львиную долю стоимости квадратного метра составляет расселение и различного рода согласования», — уточняет она. И обращает внимание на то, что использование новых стройматериалов — не панацея: «Наивно полагать, что качественные материалы будут стоить как папье-маше, а многие из тех, что презентуются как принципиально новые и дающие возможность сэкономить, зачастую не подходят по тем или иным техническим, а нередко и экологическим характеристикам». Стоимость согласований, подведения инфраструктуры и стройплощадок могли бы измениться при последовательной государственной политике в этих направлениях, но пока положительных изменений нет, подчеркивает риэлтор.

Ее слова подтверждают и расчеты руководства «ВолгаСтройГрупп» (ВСГ, поволжская строительная компания московской инвестиционной группы «САВВА»). ВСГ ориентирована на строительство жилья эконом-класса по технологиям индустриального домостроения, себестоимость возведения квадратного метра при этом составляет 18 тыс. рублей, в компании стремятся свести ее к 10 тыс. В Чувашии, где проект ВСГ уже стартовал, продажная цена жилья ВСГ составляет примерно 26 тыс. рублей за кв. м. В компании собираются тиражировать свои проекты в других регионах, в том числе в Самаре, но строители уверены, что при нынешних ценах на землю в городе и дефиците участков под застройку даже с их технологиями строить дешевое жилье здесь будет сложно.

По мнению г-жи Чариковой, надежду на снижение себестоимости строительства, а значит, на некоторую разрядку ситуации с нехваткой качественного жилья эконом-класса может дать только освоение ближайших пригородов — районов, где нет плотной застройки, однако коммуникации находятся в непосредственной близости. Она приводит в пример проект по строительству микрорайона эконом-класса в поселке Царевщина под Самарой, в реализации которого ее компания принимала участие. Стоимость квадратного метра в уже построенных домах составляла там от 25 тыс. рублей. Несмотря на удаленность от города, квартиры в комплексе были реализованы в рекордно короткие сроки, большая часть из них продавалась с привлечением ипотечных кредитов, отметила риэлтор.
Minimum minimorum

Хотя всей экономики своего проекта в «Волга-Групп» не раскрывают, по ее информации, продажа жилья по социальной программе не будет убыточной для компании. Себестоимость возведения квадратного метра строитель не называет, отмечая, что холдинговая структура компании, ее финансовая обеспеченность и использование современных технологий строительства позволяют ей получать прибыль и при низкой продажной стоимости квадратного метра. Для социального жилья она составит примерно 12%. Недополученную прибыль «Волга-Групп» оценивает примерно в 240 млн рублей в год, это около 10% от годовой прибыли. Надо иметь в виду и то, что по социальной программе строитель планирует реализовывать не более 15% всего предлагаемого им к продаже жилья (то есть при общем объеме предложения в 500 тыс. кв. м в год примерно 80 тыс. кв. м).

Риски строителей минимизирует еще и то, что выбранная ими целевая группа клиентов ограничена в ресурсах. Так, по данным самарского агентства недвижимости «Арбат», сейчас на обозначенные категории покупателей приходится очень маленький объем сделок с недвижимостью — например, по программе «молодая семья» заключается не более 10−12% сделок от общего количества. Но в «Арбате» ожидают их роста в случае, если областными властями будет увеличен возрастной ценз для участвующих в программе — до 35 лет для одного из супругов.

Кроме того, такие покупатели вряд ли смогут выложить за квартиры полную сумму, и по низкой цене будет продаваться не более чем доля, которую чаще всего берут в ипотеку, — не более 30% стоимости приобретаемого жилья. Остальная сумма будет расти пропорционально рыночным ценам. Так, риэлтор «Волга-Групп» предполагает, что к моменту получения разрешения на строительство упомянутого выше объекта цена квадратного метра в нем по социальной программе поднимется до 38 тыс. рублей.

Таким образом, продажи по минимальным ценам составят незначительный процент от общих продаж строительной компании. А это лишь подтверждает то, что строить и продавать недорогое жилье в Самаре пока рискованно.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество