Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Новостройки: рискованный выбор

22.10.2013  // Людмила Мехонцева, специально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.22.10.13_270x240.jpg
Новостройки – один из самых востребованных сегментов недвижимости. Как выбрать надежного застройщика? Какие возможности предоставляют кредитные программы банков? 

Цена вопроса

За этот год в «новой Москве» стоимость новостроек увеличилась на 16,5%, что обусловлено изменением территориального статуса присоединенных земель. Конечно, в Московской области цены более доступны (примерно 76 тыс. рублей/кв. м), что почти в два раза ниже средних московских значений (без учета элитного жилья).

В течение года происходило плановое повышение цен в некоторых жилых комплексах. Однако нередко застройщики (особенно летом, в отпускной сезон) предлагают потенциальным покупателям скидки.

Можно выделить тройку городов Подмосковья в удаленности до 20 км от МКАД, где рост цен на недвижимость был максимальным. «Наиболее высокая положительная динамика в среднем плюс 8% отмечена в Раменском (64 тыс. рублей/кв.м), Видном (77 тыс. рублей/кв.м) и Мытищах (86 тыс. рублей/кв.м)», – информирует директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова.

Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что цены на новостройки в Москве и области фактически остановились. С конца прошлого года средняя стоимость квадратного метра в столице составляет 175 тыс. рублей (за исключением новостроек в ЦАО). В радиусе 5 км от МКАД жилье уже полгода продается в среднем за 85 тыс. рублей/кв.м, на расстоянии 5–30 км от Москвы – за 65 тыс. рублей/кв.м, а далее 30 км – за 50 тыс. рублей/кв.м.

Такая ценовая стагнация связана, в первую очередь, с растущим предложением на рынке. Так, только за второй квартал 2013 года общее количество новостроек на рынке Московского региона выросло на 10%.

Больше всего объектов – 45% от общего числа новостроек – строится на удаленности 5–30 км от МКАД. Здесь сейчас наблюдается наибольшее «затоваривание», поэтому в ближайшее время роста цен не ожидается – дорожать будут только отдельные объекты с наиболее выгодным расположением и другими преимуществами.

Риски инвестора

Риски для покупателей новостроек все те же – затягивание сроков строительства или вовсе превращение дома в недострой. За последние годы договор участия в долевом строительстве (ДДУ) стал самым распространенным вариантом продаж. Однако он, хоть и защищает права дольщиков лучше других схем, все же не является панацеей, не гарантируя того, что дом будет сдан вовремя или вовсе построен.

По словам юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, юридические риски при покупке как элитного жилья, так и недвижимости эконом-класса одинаковы. Это нарушение сроков сдачи дома, несоответствие качества квартир заявленному, задержки с оформлением права собственности. В случае продажи по ДДУ при просрочке передачи построенной квартиры застройщик должен выплачивать инвесторам неустойку, размер которой определен законом. Если будут выявлены недостатки квартиры, покупатель вправе отказаться от ее приемки и расторгнуть договор с возвратом своих денежных средств и выплаты процентов за их использование. Для снижения рисков затягивания сроков оформления права собственности покупателям рекомендуется отдавать предпочтение строительным проектам, которые реализуются на земельных участках, находящихся в частной собственности.

Выбор застройщика

При выборе застройщика обычно советуют учитывать его репутацию и проводить проверку уже реализованных проектов. Эти данные должны волновать покупателя новостройки не меньше, чем ее цена и место расположения.

«Еще одним косвенным показателем надежности застройщика является его аккредитация в банках», – дополняет руководитель департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова.

Дополнительным конкурентным преимуществом являются инвестиции в реализацию проектов фонда РЖС, так как в рамках таких программ подводка инженерных сетей к строительным площадкам осуществляется за счет средств фонда, который также оказывает содействие застройщику в реализации проекта.

Впрочем, универсальных рецептов выбора застройщика быть, увы, не может: риски есть всегда, так как даже с самой надежной компанией может случиться что-нибудь непредвиденное.

«Ориентироваться на размер бизнеса не стоит – даже крупнейшие девелоперы допускают затягивание сроков», – отмечает Олег Репченко. Эксперт советует посмотреть предыдущие объекты застройщика – насколько быстро шло там строительство и продажи. Второй момент тоже важен, поскольку быстрые продажи дают приток денежных средств в стройку, а значит, снижают зависимость застройщика от кредитных средств и обеспечивают «запас» денег на достройку объекта. Однако и предыдущий опыт девелопера не является гарантом. Тем более, что чаще всего девелопер, который руководит проектом и привлекает средства дольщиков, и формальный застройщик, которому принадлежит площадка, – это разные компании. Зачастую девелопер специально «создает» строительную компанию под конкретный проект. При этом перед дольщиками финансовую ответственность несет именно застройщик, которого легко обанкротить в случае возникновения проблем.

Со следующего года должен вступить в силу закон об обществах взаимного страхования, согласно которому застройщики будут производить отчисления в общий фонд, из которого в случае остановки строительства станут выплачиваться компенсации дольщикам. Однако этот закон вызвал немало критических отзывов.

Во-первых, риски в строительной сфере тяжело прогнозируемы. Предсказать то, сколько застройщиков обанкротится, невозможно. При массовом банкротстве, которое вполне возможно в кризис, есть большая вероятность того, что денег на компенсации всем не хватит. Во-вторых, эта схема как бы снимает часть ответственности с застройщика, а у самих дольщиков может возникнуть ложное чувство защищенности, и они будут менее тщательно выбирать объект для покупки.

В банк за новостройкой

Сейчас практически во всех банках есть ипотечные программы на покупку строящегося жилья. При этом, как правило, банки работают только с аккредитованными объектами. Критерии аккредитации у всех разные, кто-то готов кредитовать дом на любой стадии строительства и по любым договорам, но чаще кредитные организации работают с объектами, строящимися по 214 ФЗ.

Обычно на период строительства устанавливается повышенная ставка по кредиту. После того, как заемщики получают право собственности на квартиру, она снижается на 1–2%.

Периодически банки объявляют о сезонных акциях, когда можно купить новостройку на специальных условиях, например, без повышения ставки на время строительства.

По словам первого заместителя председателя правления «Банка Жилищного Финансирования» Игоря Жигунова, в кредитовании новостроек можно выделить два типа программ. Первый: прямое кредитование банком приобретения прав по договору долевого участия/переуступке: то есть оплата соинвестирования. Второй: кредит под залог уже имеющейся у заемщика квартиры, когда человек может приобрести новостройку, и пока строится дом, жить в старой квартире, а потом заменить залог, переоформив его на новое жилье.

В первом случае программы реализуют банки, имеющие отношение к строительным проектам и по конкретным адресным программам.

Кредитные программы второго типа предполагают более свободный выбор новостроек заемщиком: закладывая имеющееся жилье, покупатель может выбрать любую новостройку на любой стадии строительства и с любой формой приобретения (ЖСК, ДДУ, переуступка прав требования). В этом случае ставка по ипотеке остается фиксированной на весь срок кредитования.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество