Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Новостройка: цель оправдывает средства?

13.11.2012  // Вениамин Вылегжанин, cпециально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.13.11.12_270x240.jpg
Как покупателям не потерять свои деньги при покупке квартиры в новостройке?

Знание – сила

Одно из основных достоинств приобретения квартиры в новостройке – это ее цена. Стоимость квартиры на этапе строительства бывает ниже, чем в готовом доме.

«Однако лишь 20% застройщиков работают честно, заключая с дольщиками договоры долевого участия (ДДУ), – утверждает адвокат Олег Сухов. – При этом на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с договорами долевого участия. Чаще покупателю некуда деваться, и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде на то, что обязательства будут исполнены».

Покупая жилье на первичном рынке, необходимо:

1. Найти информацию о застройщике в Интернете: посетить сайт организации; узнать, не попадала ли она в какие-либо «черные» списки; поинтересоваться, что пишут о компании на различных форумах.
2. Посмотреть, все ли в порядке с разрешительной документацией, сроком договора аренды, разрешением на строительство, инвестиционным контрактом.
3. Узнать, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение.
4. Выяснить, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком, и как по ним осуществлялась оплата.
5. Навести справки о том, сколько объектов построено и сдано в эксплуатацию этим застройщиком.
6. Посетить место стройки и посмотреть, в частности, все ли в порядке с подводом коммуникаций к возводимому зданию.

Наиболее приемлемым вариантом можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами – не один дом, сданный в эксплуатацию.

История обмана

Потенциальным покупателям квартиры в новостройке следует знать некоторые схемы обмана дольщиков.

Двойные продажи

Вот уже почти шесть лет действует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако по нему работают не все застройщики.

Кроме того, застройщик может продавать одни и те же квартиры как по 214-ФЗ, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, так и в обход данного закона – то есть без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. Вряд ли сначала дольщики догадаются, что их квартира была приобретена и другими покупателями.

Совет в данном случае один – требовать после подписания договора его регистрации.

Реализация заложенных квартир

Любая сделка по отчуждению прав или имущества, находящихся под залогом, является недействительной при отсутствии согласия залогодержателя. Иногда застройщики, не получая согласия залогодержателей (которыми обычно являются банки), продают квартиры дольщикам по незаконным договорам: предварительным, инвестиционным, не ставя покупателей в известность о том, что недвижимое имущество находится под обременением.

Данные сделки приводят к тому, что претендовать на оплаченное жилье впоследствии бывает невозможно. При этом отсутствуют основания для оформления квартир в собственность.

Обращение застройщика в суд

Иногда недобросовестные строительные компании, которые несколько лет пользуются полученными от покупателей недвижимости денежными средствами, вдруг обращаются в суд с заявлениями о недействительности заключенных договоров. Этим они пытаются закрепить за собой право на вновь построенное жилье, которое ранее было продано дольщикам.

В лучшем случае, на что смогут претендовать обманутые покупатели – возврат внесенных строительной компании денежных средств (при этом стоимость недвижимого имущества к указанному времени значительно возрастает).

Снести без компенсации

Объявления «Продам квартиру на шести сотках» часто мелькают в газетах. И люди такие квартиры весьма охотно приобретают. Вернее, так было раньше. Возможно, что суд о сносе дома, незаконно возведенного на дачном участке в Мытищинском районе, заставит очередных потенциальных покупателей сильно призадуматься.

«К огромному сожалению, такие продажи стали распространяться в Подмосковье в последние несколько лет, – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леонид Муравин. – То, что такие случаи не единичны, доказывает статистика. По данным Правительства Московской области, в Подмосковье насчитывается более 100 подобных объектов. Учитывая, что к Москве было присоединено еще около 140 тыс. гектаров земли, строительство подобного жилья на новых территориях может расти стремительными темпами, а желающих приобрести квартиру по бросовой цене, да еще и с московской пропиской, будет еще больше».

«Любой гражданин имеет право построить на своем участке дом, но этот проект должен быть согласован во всех надлежащих инстанциях. Строение должно соответствовать требованиям архитекторов, пожарных, строительных организаций, иных СНИПов, – подчеркивает руководитель департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Кроме того, дом на земельном участке под дачу должен быть не более 1,5 тыс. кв.м общей площади и иметь не более трех этажей. Комнат может быть разное количество. Продавать свою недвижимость по долям застройщик может, но вот проживать в таком доме вряд ли будет комфортно. Людям не будет хватать электроэнергии, канализация не будет справляться, да и воду придется набирать по очереди. Нужна вам такая недвижимость? Я бы не согласился проживать в таких условиях».

Закон – не панацея

Год назад вступил в силу Федеральный закон, который абсолютно по-новому регулирует отношения между застройщиками и дольщиками: № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность не являлась законной: то есть застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), оформлял не ДДУ, а любые другие договоры (в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности и т.п.).

К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства – соинвесторы, администрации, государственные и муниципальные органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства.

Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива. Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до трех месяцев.

Хотя принятый закон может в чем-то облегчить участь дольщиков, дав им больше возможностей получить жилье либо вложенные в строительство средства, не стоит обольщаться. Ведь, как показывает практика, все хорошие законы грешат одним – они редко когда исполняются.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество