Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Не в этой жизни

ipocredit.04.01.11-180x160.jpg
Кризис не принес на рынок жилой недвижимости качественных изменений. О доступном жилье можно забыть: застройщики, банки и госструктуры по-прежнему не могут найти общий язык. // Сергей Ермак, Журнал «Эксперт Урал» №49 (447) от 13 декабря  2010 года

В конце ноября директор жилищного департамента Минрегионразвития (бывший директор «Ренова-СтройГруп-Академическое») Станислав Придвижкин заявил, что ведомство рассматривает возможность запрета продажи недостроенного жилья и, соответственно, отмены закона о долевом строительстве: «Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке».

По задумке Минрегиона, ликвидация долевки позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. «То, что граждане больше не смогут финансировать стройку, не скажется на объемах возведения жилья. Застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать у населения», — уверен Придвижкин. После отмены 214-ФЗ ранее заключенные договоры останутся в силе, но новые заключаться не будут.

На наш взгляд, Минрегионразвития слишком оптимистичен. Президент Института экономики города Надежда Косарева, например, утверждает, что 60 — 70% затрат застройщиков обеспечивают дольщики. Банки, на которые уповает ведомство, до сих пор неохотно кредитуют объекты, особенно в начальной стадии. А это означает, что одномоментная и быстрая отмена закона приведет к остановке строительства. Инициатива министерства несвоевременна и слишком болезненна для медленно восстанавливающегося рынка жилой недвижимости. Тем более, как показал круглый стол, организованный журналом «Эксперт-Урал», акторам строительного рынка в первую очередь необходимо решить совсем другие проблемы.

Оживляж

Эксперты единодушны: рынок жилой недвижимости восстанавливается. В некоторых регионах он уже достиг докризисных показателей. Президент Уральской палаты недвижимости (УПН, Екатеринбург) Михаил Дэви:

— В Екатеринбурге оживление во всех сегментах налицо. В первую очередь это можно проиллюстрировать цифрами по количеству сделок. Так, на вторичном рынке в октябре 2010 года их зарегистрировано на 25% больше, чем в соответствующем месяце 2009-го (+32% по сравнению с октябрем 2008-го). В целом за десять месяцев мы зафиксировали 31-процентный прирост к аналогичному периоду прошлого года (всего на 9% меньше, чем в ажиотажном 2006-м). Это увеличение пока не сопровождается заметным подъемом цен. В последние месяцы наметился рост
(1 — 1,5% в месяц), но он не превышает темпов инфляции. На данный момент, средняя цена по городу — 54,7 тыс. рублей за
кв. метр. Это всего на 5% больше минимума, зафиксированного в октябре 2009-го. Первичный рынок восстанавливается медленнее. Например, по количеству сделок третий квартал 2010-го к соответствующему периоду 2009-го показал прирост всего на 1%, цены с начала года выросли на единицы процентов.

Заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков смотрит на ситуацию немного с другой стороны: «В 2010 году ввод жилья в Екатеринбурге прирастет, по нашим подсчетам, на 15 — 20%. Застройщики по итогам провального по продажам 2009 года сделали вывод: хорошо продается только жилье, введенное в эксплуатацию. Поэтому компании решили ускорить процесс достройки объектов». 

Екатеринбург, правда, не типичный город. Прирост на единицы процентов по ценам объясняется минимальным кризисным падением в течение 2009 года в среднем на 5 — 10% (без учета дисконта и по первичке, и по вторичке).

Активней динамика стоимости метра в других столицах. Например, в Челябинске, по данным компании «Инвест Бизнес Консалтинг», с ноября-2009 по ноябрь-2010 на первичном рынке цены в среднем выросли на 10%, на вторичном — на 12,4%.

В Уфе падение цен на рынке жилья закончилось в декабре 2009 года. Первичка за 11 месяцев 2010-го в среднем приросла на 13% (с 38 до 43 тыс. рублей за кв. метр). Средняя стоимость вторички в январе 2010-го составляла около 40 тыс. рублей за квадрат, в начале декабря — 44,5 (+11,2%).

Самые высокие показатели демонстрирует Оренбург: там вторичка подорожала на 15,6%. Самые пессимистичные — Пермь: от провала почти на 30% в 2009 году рынок в течение 2010-го отыграл по разным сегментам в лучшем случае 5 — 10%.

Грубо: кризис практически не оказал на рынок жилья качественного влияния. Перед государством и в 2005-м, и в 2008-м, и сегодня один вызов — сделать жилье доступным. Инъекции — жилье по 30 тыс. рублей для Минобороны взамен на инфраструктуру, построенную за счет бюджета, — кардинально ситуацию не изменили. В силу точечности они только помогли выжить проектам типа «Академического» (Екатеринбург, 9,3 млн кв. метров жилья, инвестор «Ренова-СтройГруп»)

Плати дважды  

На круглом столе стало очевидно: докризисные болезни не вылечены. Первая из них — неэффективность менеджмента строительных компаний. Застройщики, правда, защищаются.

— Для Екатеринбурга справедлива следующая формула: 30 — 35 тыс. рублей в цене кв. метра — строительно-монтажные работы; 6 — 12 тысяч — плата за подключение к инженерным сетям; 3 — 4 — выполнение технических условий; 2 — 4 — земля; 2 — 5 — банковские проценты, — считает заместитель генерального директора компании «Наш дом» Андрей Озорнин. — В итоге минимальная себестоимость квадрата — 43 тыс. рублей. Значит, средняя маржа — 15 — 20%.

Однако более правдоподобной (из-за относительной незаинтересованности) нам кажется оценка заместителя начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаила Волкова:

— До кризиса маржа застройщиков составляла 200 — 400%, сейчас в среднем — 100 — 150%. Строительный бизнес особый. Вырученные от продажи объектов деньги вкладываются в следующие проекты, но они могут провалиться, поэтому компания должна страховаться от этого риска. А оплачивает его потребитель.

Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко и вовсе заявил, что себестоимость строительства типового жилья эконом-класса в Екатеринбурге — 16 — 18 тыс. рублей за кв. метр (только коробка без земли и коммуникаций).

У многих представителей нестроительного бизнеса все это вызывает возмущение. Генеральный директор ИФК «ЯВА-Управление Финансами» Константин Селянин: «Не понимаю, почему я должен платить за ошибки застройщика? Если в магазин привозят два пакета молока, один из которых прокисает, я же не плачу за второй в два раза больше»

Вторая проблема — земля. В Екатеринбурге в 2006 — 2007 годах на аукционах было продано право аренды 30 участков под многоэтажное строительство, а в 2008 — 2010 годах — всего 11. Проблема в одном — законодательство, которое писалось в «жирные» годы, когда деньги, как заметил Михаил Волков, у девелоперов вываливались из карманов и они могли заплатить сколько угодно.
В итоге кадастровая стоимость земли взлетела. После кризиса госорганы решили ее снизить. Но это половинчатая мера. По словам директора компании «Виктория инвест строй» Бориса Шварца, девелоперам необходима отсрочка: «Нужно законодательно установить норму, по которой компании смогут начать возвращать деньги за землю после строительства дома, через два-три года».

По мнению Михаила Волкова, чтобы раскрутить законодательный маховик, необходимо в лучшем случае два года: «Власти понимают, что перегнули палку и способствовали надуванию на рынке пузыря, но чтобы протолкнуть какую-то инициативу, нужны огромные усилия».

Третья проблема — коммуникации. Уже пять лет о ней говорят все застройщики. Абсурдность ситуации понимают и чиновники. Михаил Волков: «Сегодня застройщик за подключение платит дважды. Первый раз — сетевой компании за то, чтобы она подвела коммуникации, но эти же сетевики выставляют застройщику техусловия, по которым тот тянет провода и трубы сам».

Причина, по словам участников круглого стола, — снова недоработки в законодательстве. Картинка такая. Из средств, вырученных за подключение, сетевики создают фонды, из которых инвестируют программы по подведению электричества, тепла, воды к перспективным площадкам. Но потребности застройщиков давно обогнали возможности коммунальщиков. В итоге сетевики говорят: «У нас по плану подключить данную площадку в 2015 году». Девелопер отвечает: «А я хочу освоить участок в 2011 году, подведу трубы сам, а вы потом их у меня выкупите». Коммунальщики отмахиваются: «Закон не позволяет». Или второй вариант: платят максимум 50% тем застройщикам, кто научился продавать сети по сложной процедуре (на Урале с этой проблемой смогла справиться только пермская «Камская долина», которая еще в прошлом году заявляла, что возвращает до 80% затрат).

Государство могло бы прийти на помощь застройщикам. Во-первых, вкладывать в сети деньги, вырученные за землю. Однако в подавляющем большинстве регионов средства уходят в общий котел бюджета. 

Во-вторых, давать гарантии по кредитам на строительство коммуникаций. В Свердловской области так и происходит: в 2010 году выделено 6 млрд рублей госгарантий, в 2011-м будет столько же. Однако этого мало, и все деньги тратятся на несколько проектов. 

Если застройщикам, государству и сетевым компаниям договориться не удастся, то проблема исчезнет только тогда, когда коммунальщики начнут строить инженерную инфраструктуру опережающими темпами. А на это, по общему мнению игроков рынка, нужны годы.

Незыблемая скала — коррупция и административные барьеры. Застройщик вынужден платить откаты (этого уже никто не скрывает) на всех этапах реализации проекта (подробнее, например, см. «В вечных поисках лазейки» и «Наравне с государством», «Э-У» № 42 от 25.10.10).

Дано не каждому

Глобальная проблема — финансирование стройки. Андрей Озорнин заявил, что сегодня его компания получает кредиты на возведение объекта под 3 — 8% годовых на три года (в залог — земельный участок и права на него по договору). Однако, по словам Владимира Герасименко, такого процента (да и просто кредита) в большинстве случаев можно добиться разве что на объект, который готов на 70%. На начальном этапе строительства девелоперы заем получить не могут. Таким образом, банки стимулируют вымывание объектов, а новую стройку — нет. «Банки сегодня ставят условие: 30% своих средств, дальше мы начинаем с вами о чем-то говорить, — рассказывает Владимир Герасименко. — А у застройщиков вся проблема заключается как раз в стартовом этапе. Приобрести земельный участок у него хватило средств, а вложиться дальше — нет».

Но у банков своя правда. Начальник отдела продаж ипотечных кредитов уральского филиала Райффайзенбанка Дарья Родионова: «А вы встаньте на наше место. К нам приходят люди и говорят: я готов взять у вас ипотеку, но вы мне гарантируйте, что дом будет сдан. Так и возникают требования к застройщику. Мы не просим чего-то сверхъестественного, достать луну с неба. На начальном этапе даже самый надежный застройщик сегодня не даст 100-процентной гарантии успешного окончания проекта, для них самих перспективы непонятны, непрозрачны. Так почему они должны быть понятны финансовым структурам? Риски здесь не просчитать». Представители кредитных учреждений заявили: разрешение на строительство, договор на аренду участка для банков — не аргументы. Предмет залога как таковой кредитное учреждение не интересует. В кризис банки уже намаялись с залоговой недвижимостью. Вывод один: проектное финансирование может быть открыто только тому застройщику, кто гарантирует продажу квартир, будущий денежный поток. А этого сегодня не может никто. 

Дежавю вызывает и ипотека. Средневзвешенная ставка по Уралу с ноября прошлого года по октябрь 2010-го упала с 14,2 до 12,7%. Сбербанк и ВТБ под отдельные проекты вроде «Академического» готовы выдавать и под 9,5 — 10%. Объем выдачи увеличивается бешеными темпами (что логично после пяти-шестикратного падения). Например, в Свердловской области за три квартала 2010-го он прирос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Тюменской области и Башкирии — в два. Однако большого оптимизма это не добавляет. Во-первых, до докризисных показателей далеко. Если взять те же три региона, то по сравнению с тремя кварталами 2008 года в Свердловской области выдано меньше на 61,5%, в Тюменской — на 41%, в Башкирии — на 62,8% (подробнее см. таблицу «Показатели ипотечного кредитования на Урале»).

Во-вторых, по ставкам до развитых рынков мы все также далеко (например, в Европе ипотеку как до кризиса, так и после него дают в среднем под 3,5 — 5,5%). В-третьих, региональный директор банка «Дельтакредит» Ирина Постникова, уверена, что в ближайшие годы ставка рефинансирования Центробанка, упавшая до 7,75%, начнет расти. Мы уже писали, что такое решение ради сдерживания инфляции этот
регулятор может принять (подробнее см. «Умеренность и аккуратность», «Э-У» № 34 от 30.08.10). Негосударственные банки уменьшать процент по ипотеке не собираются. Ирина Постникова:

— Наш банк получает дешевые ресурсы из-за рубежа. И в теории мы можем упасть по ставкам ниже Сбербанка, но делать этого не намерены, потому что должны сохранять прибыльность. Поймите одну простую вещь — ипотека не должна раздаваться всем подряд, это не хлеб. Мы уже видели на примере Америки, чем оборачивается массовое кредитование. На мой взгляд, вопрос доступности ипотеки должны решать не банки, а государство. В Новосибирске и Санкт-Петербурге, например, есть положительные примеры, когда семьям, покупающим квартиры в новостройках, давали субсидии в 300 тыс. рублей на первый взнос (затем в кризис, конечно, сумму снизили до 150 тыс. рублей). 

Одноэтажный рай

После этих слов разговор о реальности доступного жилья можно в принципе было бы закрыть. Но начальник отдела координации строительства министерства строительства и архитектуры Свердловской области Руслан Нитченко все-таки возложил надежды на загородную малоэтажку:

— Помимо всех проблем, очевидно, что в 2011 — 2012 годах будет наблюдаться уменьшение ввода многоэтажных домов. В таких условиях, на мой взгляд, перспективно развивать малоэтажное строительство на окраинах и за городом. Сегодня в Свердловской области реализуется несколько пилотных проектов по строительству малоэтажных домов из быстровозводимых конструкций. Например, в поселке Светлореченский, где в основном возводятся таунхаусы. Стоимость квадратного метра там составит 30 тыс. рублей: застройщик получит 20 тысяч, 10 тысяч уйдет на коммуникации (девелопер за сети не платит, на это тратятся бюджетные деньги). Еще одним из перспективных направлений я считаю дома малой этажности (до трех этажей). По закону они не должны проходить экспертизу, которая порой затягивается на полтора года. Соответственно увеличивается скорость отбивания первоначальных вложений. Кроме того, уменьшаются затраты на проведение коммуникаций. Куда сложнее и дороже подвести трубу сначала к поселку, а затем выполнить разводку на сотню домов.

Сейчас в правительстве Свердловской области проводится конкурс на реализацию таких проектов. Условно: бюджет дает деньги на коммуникации, а застройщик обязуется построить дома за 20 тыс. рублей. Однако, на наш взгляд, массовая доступная мало­этажка при всем своем потенциале пока больше похоже на утопию (подробнее см. «Дело на миллион», «Э-У» № 16 — 17 от 26.04.10).

Что в итоге? Государство, банки и застройщики в большинстве случаев не могут найти точек соприкосновения, поэтому все положительные инициативы, которые могли бы кардинально изменить ситуацию на рынке жилья, не прорастают. К примеру, уже пять лет эксперты говорят про стройсберкассы (существуют специальные банки, в которые человек вносит деньги и копит на первый взнос на ипотеку), жилищные кооперативы. С начала 2000-х строительное сообщество ведет речь о социальном жилье. Но оно не появилось и, вероятно, уже никогда не появится: по словам Михаила Волкова, придется отменить закон о приватизации. Муниципалитету невыгодно строить квартиры для малоимущих, пока они могут присвоить их через суд.

Похоже, прав директор риэлторской компании «Проспект» Александр Бабичев: доступное жилье и доступная ипотека — это удачные слоганы, придуманные государством, в которые, к сожалению, большинство населения поверило. Доступное жилье —
это как доступный Мерседес. 

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество