Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Надежда Косарева: «Стабилизация цен на жилье начнется уже в 2008 году»

18.06.2008  bn.ru
Фонд «Институт экономики города» – соавтор концепции жилищной политики в России и национального проекта о доступном и комфортном жилье. О доступности жилья, о новых стратегических направлениях массового жилищного строительства рассказывает президент Фонда Надежда Косарева.

- Надежда Борисовна, как Вы оцениваете ход реализации Национального проекта?
- Общие цели Национального проекта и федеральной целевой программы «Жилище» реализуются – вопреки всем негативным процессам. Динамика по всем трем основным параметрам вполне позитивная. Рост ипотечного кредитования налицо, это даже доказывать не надо. Есть рост жилищного строительства – практически в точном соответствии с ориентирами ФЦП: построено 50,6 млн. кв. м в 2006 году (на 16% больше, чем в 2005 году) и 61 млн в 2007-м (на 20,6% больше, чем в 2006 году). Доступность жилья, измеряемая таким показателем, как доля семей, способных купить жилье с помощью собственных и кредитных средств, тоже растет. В 2004 году таких семей было 9%, в 2007 – уже 17%.
Если говорить о конкретных инструментах целевой программы «Жилище», сработали не все. Полностью провалились меры государственной поддержки финансирования коммунальной инфраструктуры. Программа предполагала поддержку кредитов на развитие инженерной инфраструктуры: государственные гарантии и субсидирование процентной ставки. Во всем мире кредитное финансирование инфраструктуры для застройщиков или коммунальных предприятий работает, а в России, как выяснилось, пока нет.

- Государство не возмещает затраты на дороги или инженерию, только проценты по кредиту. Сейчас, когда большая доля жилья строится «в чистом поле», строительство всей инфраструктуры оплачивают покупатели жилья. Правильно ли это?

- Если этой коммунальной инфраструктурой пользуются только жители конкретного микрорайона – вполне справедливо, что затраты ложатся на владельцев жилья в этом квартале. Только надо, чтобы магистральную инфраструктуру строило коммунальное предприятие, а застройщик платил за подключение к магистральной инфраструктуре и строил внутриплощадочные сети. Сегодня же в основном и магистральные сети, а часто и мощности строит сам застройщик, включая расходы в цену жилья. А ведь этими объектами уже будут пользоваться не только покупатели жилья в данном микрорайоне. Вот это уже несправедливо.

- Не считаете ли Вы, что комплексное освоение территорий способствует монополизации рынка?

- Круг компаний, которые могут комплексно освоить крупные территории, конечно, сужается. Однако конкуренция не характеризуется количеством фирм, она характеризуется свободой входа на рынок нового участника. Пусть этих участников в регионе будет десять или даже пять, но они не занимают доминирующего положения на рынке и на него может свободно «войти» застройщик из другого региона и снизить цены. Тогда будет конкуренция.
Крупные застройщики могут специализироваться на начальном освоении этих территорий, затем продавая права застройки уже сформированных небольших участков более мелким компаниям-застройщикам. Те, в свою очередь, могут привлекать подрядные организации. Получается такая ступенчатая организация конкурентного рынка.
Фактором монополии, а еще чаще олигополии, в первую очередь, являются неформализованные отношения застройщиков с администрациями городов по допуску на этот рынок. Несмотря на все усилия по запуску прозрачных аукционов, оказывается, что далеко не каждый может прийти и купить, даже имея деньги. Градостроительный кодекс четко прописал перечень согласований, необходимых для получения разрешения на строительство, он достаточно ограниченный, всего шесть документов, включая правоустанавливающие на землю, а также заключение государственной экспертизы и некоторые другие. На местах – практически везде – его умудряются увеличить раз в десять! То есть на практике, в жизни, мало что меняется – к сожалению.
Это проблема неформализованных процедур, которые, в общем, противоречат законодательству.

- С момента старта Нацпроекта разрыв между ценами на жилье и доходами вырос, по ощущениям, в разы. Когда, по Вашему прогнозу, ситуация переломится?

- По уровню цен мы далеко не впереди «планеты всей». Коэффициент доступности жилья, рассчитываемый как количество среднегодовых доходов семьи из 3 человек, необходимых для приобретения средней квартиры (54 кв. м), в среднем по России составляет 5,3. В Петербурге – 5,64. Замечу, что при расчете использовались данные Росстата. Среднемесячный доход на душу населения в Петербурге за 2007 год – 16,8 тыс. руб., стоимость одного квадратного метра жилья, в среднем за год на первичном и вторичном рынке – 63,2 тыс. руб.
Плохо, что у этого показателя наблюдается негативная динамика: он повышается. В 2005 году в среднем по России коэффициент равнялся 4,2, в 2006-м – 4,7, а в 2007 году – 5,3.
Цены на жилье росли быстрее, чем доходы, но практически в соответствии с прогнозом (на Петербургском ипотечном форуме я показывала этот график).
Жилье дорожало под влиянием двух факторов: роста доходов населения и монопольного положения застройщиков на рынке. Ипотека могла повлиять на рост цен только в 2007 году, когда доля сделок на рынке жилья с использованием ипотечных кредитов достигла 17%. Всплеск 2006 года был спровоцирован не ипотечным кредитованием: тогда доля сделок с ипотекой не превышала 7-8%. Сыграл роль рост платежеспособного спроса на жилье в результате роста реальных доходов населения – на фоне неадекватного роста объемов строительства.
Нельзя за два-три года преодолеть все отрицательные тенденции на рынке. Сегодня у нас монопольный рынок, а через два года – уже конкурентный, так не бывает.
Должен пройти какой-то период. Изменяются условия, изменяется структура, но для этого нужно время, к тому же - этот рынок должен еще и среагировать на увеличение спроса. За год можно только купить участок и начать проектировать, а построить жилье – только года через три.
По нашим прогнозам, реальные цены на жилье (за вычетом инфляции) должны постепенно стабилизироваться, уже начиная с 2008 года. Собственно, так и происходит. Сначала – в силу несоответствующего предложения жилья – большой рост, а затем он замедляется – по прогнозам, до 1% в год к 2020 году. По крайней мере, из этого исходит проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», который сейчас практически подготовлен Правительством РФ.
В 2020 году должен быть совсем другой рынок. Ввод нового жилья должен увеличиться по стране в целом до 154 млн кв. м в год, 60% граждан (а не 17% как сейчас) смогут купить жилье на собственные и кредитные средства. Примерно 10–15% граждан будет жить в социальном жилье, а 25–30% смогут купить или арендовать жилье с помощью государства.
Эти перспективы вполне достижимы – при условии, что будут полностью реализованы планы Правительства по снижению инфляции и росту доходов населения, и если будут внедрены все необходимые инструменты в жилищной сфере.
Но я сомневаюсь, что макроэкономика и жилищная политика будут реализовываться строго по плану.
Предположим, к 2010 в России не 30% семей, как записано в ФЦП, смогут с помощью кредита купить жилье, а 20%, а в 2020 не 60%, а только 40%. Все равно, это почти половина населения, то есть - кардинальное изменение ситуации.
Я уже говорила, что с 2004 года этот показатель вырос с 9% до 17%, почти вдвое.

- Как-то очень оптимистично звучит...

- Если не строить планов, не выявлять и не устранять препятствий на пути их реализации, то, конечно, ничего и не будет. В среднем по стране размер кредита составляет 1,25 млн руб. По такому кредиту при нынешних ставках (12,6%) и среднем сроке кредита (17 лет) ежемесячный платеж составляет порядка 15,5 тыс. руб. в месяц. В 2004 году по ипотеке покупали меньше 1% квартир, сейчас 17%.
Проблема доступности жилья существует в любой стране, она относится к категории вечных.

- Как вы оцениваете перспективы масштабного индустриального малоэтажного строительства?

- В указе Президента РФ от 7 мая речь идет уже не о малоэтажном строительстве, а о развитии «индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры». Думаю, когда концепция нашего руководства прошла юридическую экспертизу, оказалось, что имелось в виду не любое малоэтажное строительство, а именно односемейные индивидуальные дома. Я, как эксперт, поддерживаю любые формы развития жилищного строительства, которые будут удовлетворять потребности и предпочтения населения. Показательно, что индивидуальное жилищное строительство уже сегодня составляет более 40% от общего объема. Но пока плохо развиты индустриальные формы такого строительства. Кроме развития индустрии односемейных домов, большая проблема с обеспечением их необходимой инженерной инфраструктурой. Но и этого недостаточно, нужно обеспечить и комплексную среду проживания, социальные объекты, доступность мест приложения труда. По сути, речь идет об изменении образа жизни. Проблема гораздо шире.

- В указе говорится о создании Фонда содействия развитию жилищного строительства, который должен найти и вовлечь в оборот миллионы гектаров земли. Как это будет происходить?
- Законопроект о создании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства внесен в Государственную Думу. Фонд должен подготовить перечень находящихся в федеральной собственности земельных участков, которые не используются или используются неэффективно, а регионы или муниципалитеты хотели бы на них строить жилье. Земли, ранее переданные государственным учреждениям, федеральным ГУПам, Российской и отраслевым академиям наук и созданным ими организациям, должны перейти, условно говоря, под контроль этого фонда.
Необходимо понять, где действительно целесообразно развивать жилищное строительство, где можно прекратить действующие права, и внести свои предложения уполномоченному федеральному органу государственной власти (его должно будет определить Правительство РФ). После этого возможны три варианта: уполномоченный орган принимает решение, что 1) земельный участок все-таки нужен для выполнения федеральных полномочий; 2) земельный участок целесообразно передать в собственность Фонда для жилищного или иного строительства; 3) земельный участок целесообразно передать субъекту Российской Федерации, но с условиями. Основное условие предоставления этих земель субъектам РФ – наличие в муниципалитетах генеральных планов, правил землепользования и застройки, программ развития коммунальной инфраструктуры. Должны быть обеспечены гарантии, что на землях построят жилье. У Фонда будут достаточно широкие полномочия по распоряжению переданными ему земельными участками, включая продажу прав на аукционах, предоставление в залог. Но можно предположить, что у Фонда будет и много проблем с уже существующими правами на эти земельные участки.

- О каком объеме земли идет речь?

- Никто этого точно не знает, фигурирует цифра до миллиона гектаров.

- На Петербургском ипотечном форуме прозвучали достаточно оптимистичные цифры по объемам ипотеки. В Петербурге данные I квартала говорят о продолжающемся росте. Кризис нас обошел стороной?

- В Петербурге работают крупные национальные банки, а во многих городах ипотеку выдавали региональные банки. Их собственные ресурсы исчерпаны, а продать накопленные портфели без убытка для себя они не могут.
На самом деле проблема не с привлечением денег, а с привлечением денег по той цене, к какой привыкли банки. Они могут привлечь деньги, но боятся повышать ставки по жилищным кредитам, иногда, как ни странно, по политическим соображениям. Из-за давления «участия в национальном проекте» некоторые банки скорее предпочитают сократить объемы выдачи, чем повысить ставки, хотя, конечно, постепенно все повышают – на 0,5-1,5 процентных пункта.
Конечно, стоимость ресурсов выросла. Поэтому сегодня особенно актуально предложение, звучавшее давно – разрешить размещение средств пенсионных фондов в ипотечные бумаги. Я полностью поддерживаю эту идею.
Банкиры предлагают принять стандарт первоклассных ипотечных бумаг, обеспеченных самыми надежными кредитами – то, что называется «prime». С тем, чтобы только в них и разрешить вкладывать долгосрочные пенсионные деньги.

- Часто звучит тезис, что дефекты закона «Об ипотечных ценных бумагах» препятствуют созданию внутреннего рынка этих бумаг. Вы согласны?

- Конечно, закон надо улучшать, там есть непонятные и неточные вещи, в основном технические, но очень важные для рынка. Но никак не коэффициент кредит/залог. Я считаю, что 70% - очень хорошая цифра и надо ее держать. Такой кредит и может получить статус «prime».
Я не согласна, что развитию внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг мешает именно и только закон. Просто сегодня невыгодно привлекать деньги по такой схеме. Еще в первой половине прошлого года было гораздо легче и дешевле найти ресурсы на Западе, поэтому банки не занимались внутренней секьюритизацией ипотечных кредитов. В этом году бессмысленно выпускать бумаги на внутренний рынок, потому что непонятно кто их купит.
Кризис американской ипотеки – это моя позиция – очень хороший урок для наших банкиров. С одной стороны, он не сильно сказался на их финансовой деятельности, а с другой – отрезвляюще подействовал на чересчур «горячие головы».

- Нацпроект обошел вниманием аренду как способ обеспечения доступным жильем. Как Вы видите перспективы появления доходных домов?

- Чтобы строительство доходных домов было возможно как инвестиционный проект, аренда должна быть дороже аннуитетного платежа по ипотеке за эту квартиру. Собственник должен через арендную плату компенсировать свои затраты на покупку, содержание недвижимости, налоги и получить инвестиционную прибыль. Если мы, конечно, говорим о рыночной аренде, на которой наполовину держится рынок жилья в европейских странах. Будь это доходные дома или отдельные квартиры – все они являются инвестиционными проектами, цель которых – получение прибыли, в этом состоит суть института коммерческой аренды.
В Европе есть некоммерческий жилищный фонд, его там называют социальным жильем. Но это не совсем то, что у нас в России, - когда принадлежащие муниципалитету помещения предоставляется в наем за символическую плату. В Европе социальное жилье дешевле рыночной аренды, но отличается не так значительно, как у нас. Например, если жилье в аренду сдает некоммерческая организация, она за счет «социальной» арендной платы компенсирует себе все, кроме прибыли - инвестиционные затраты, содержание и пр. Такие предложения включены и в проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья, о которой говорилось выше.

- Зачем же снимать жилье, если можно его купить – за те же деньги?

- Снимают жилье те, у кого нет денег на первый взнос, и кому банк кредит не даст. Даже если вы способны нести ежемесячные расходы по ипотеке. Снимают жилье те, кто просто не хочет обременять себя собственностью. Такая психология очень распространена в Европе. Это у нас в стране почему-то считается, что если у вас нет жилья в собственности – вы чуть ли не бездомный.
Европейский рынок аренды отличается еще и большей защищенностью сторон – там огромное законодательство, регулирующее аренду. В первую очередь защищен арендатор – раз уж люди доверяют, строят на этом свою жизнь – поди их высели.
В долгосрочной стратегии массового строительства жилья предполагается создание законодательства, поддерживающего долгосрочную аренду, защищающего интересы арендодателя, регулирующего налогообложение. Арендодатель ведь сейчас не защищен еще и потому, что налогов не платит.

- Предложение предоставить арендатору налоговый вычет поможет ли вывести рынок из тени и заставить арендодателей платить налоги?
- Я поняла бы, если бы налоговый вычет предоставляли арендодателю – это было бы логично. Тогда он был бы заинтересован в легальной аренде. А заставить платить... Как?
Три восклицательных знака в законе поставить или пустить сыщиков по всем квартирам?

- В Петербурге арендная плата меньше платежей по ипотеке, поскольку ограничена платежеспособным спросом. Они сравняются?
- Постепенно рынок сбалансируется, перестанут такими темпами расти цены на жилье, будут приведены в соответствие права по социальному жилью. Сегодня социальное жилье, по которому владелец не нес инвестиционных затрат - один из конкурентов на рынке коммерческой аренды.
Одно из положений стратегии массового жилищного строительства планирует запретить сдачу социального жилья в субаренду. Сейчас такое право законодательно дано.

- Надежда Борисовна, в Петербурге ТСЖ хотели бы, но не могут получить право распоряжаться подвалами, сдавать их в аренду, получать за это деньги и направлять их на содержание дома. Как им быть?

- Если подвал может использоваться как отдельное нежилое помещение, он не подлежит включению в состав общего имущества и остается в собственности муниципалитета – которому принадлежал до приватизации квартир. Так устроено федеральное законодательство. Другое дело, что никто не мешает Санкт-Петербургу принять городской закон о передаче нежилых помещений ТСЖ – не в качестве общего имущества собственников, а как собственность ТСЖ.

- Нужно немного – добрая воля.

- По поводу доброй воли. А справедливо ли это? В одном доме есть подвал, который можно сдавать в аренду, ТСЖ получит денежный поток, равный например $5 тыс. в месяц, а другое ТСЖ в доме, где нет подвала, не получит.

- Но у ТСЖ «на руках» хозяйство не в лучшем виде, ему деньги нужны.

- Квартплата сегодня достаточно большая величина, которая при эффективном управлении позволяет очень хорошо содержать жилплощадь – если речь не идет о капитальном ремонте. На капремонт нужны такие затраты, которые многие собственники квартир нести не в состоянии. Чтобы поддерживать в хорошем состоянии уже отремонтированный дом денег, полученных в качестве квартплаты, достаточно. И даже можно остаться в плюсе.
Если это действительно управляющая компания, а не организация, выполняющая мелкий текущий ремонт, она может, например, утеплить фасад, чтобы затем сэкономить на плате за теплоснабжение. В наших домах теплопотери составляют до 40-50%. Комплексное управление объектом недвижимости – это не просто стены красить. Самый неэффективный управляющий недвижимостью – муниципалитет. Поэтому все, что ближе к собственнику, чем муниципалитет, уже более эффективно.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество