Национальному жилпроекту отыскали панацею

Научно-технический совет Минрегионразвития на днях опубликовал проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. Одна из ее главных идей - создание на рынке нового сегмента жилья, сдаваемого в наем под контролем государства.

По замыслу разработчиков для успешной реализации нацпроекта всех россиян потребуется поделить на пять групп в зависимости от величины доходов. Каждой из них предоставят льготы для решения квартирного вопроса. Так граждане с доходом ниже прожиточного минимума должны получать жилье в наем бесплатно. При доходах выше этого уровня - семья будет платить за найм в размере 10-ти % от ежегодного совокупного дохода и 15-ти % – за коммунальные услуги.

В следующую категорию попадут те, кто может потянуть коммерческий наем, но не способен улучшить жилищные условия посредством ипотеки. Им предоставят вычет по налогу на доходы физлиц в части суммы, потраченной на оплату найма жилья. Четвертая и пятая группа россиян - те, кто способен самостоятельно решить квартирный вопрос (посредством кредитно- накопительных схем или без них). Но и им светит бонус – налоговый вычет в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность. Все, кому ипотека не по карману - получат возможность цивилизованного найма в доходных домах по приемлемым ценам.

Строить доходные дома должны муниципалитеты - им предлагается выделять долгосрочные кредиты сроком до 50 лет с бюджетным субсидированием процентных ставок. Кроме того, формированием нового сегмента займутся частные застройщики. Они должны будут это делать как по госзаказу, так и по собственной инициативе. В последнем случае инвестора обещают освобождать от уплаты аукционной цены за земельный участок. Взамен будущий домовладелец будет обязан сдавать жилье в наем по ценам, регулируемым государством.

Эти и целый ряд других мер, по замыслу разработчиков проекта, должен легализовать рынок аренды жилья.. Всего по расчетам экспертов до 2025 года нужно построить 2 млрд. кв. м. К этому времени жилищный фонд России будет составлять 5,58 млрд кв. м. Из них сдаваться в наем будет более 1 млрд, включая 386 млн кв. м жилья по социальному найму.

Власти на местах к инициативам Минергионразвития относятся со скепсисом. По их мнению, сегодня государство в первую очередь должно сосредоточить усилия над улучшением условий приобретения гражданами квартир в собственность. Участники рынка от новых рецептов также не в восторге. Они говорят, что сама идея доходных домов – здравая, но механизм ее воплощения на практике бизнесу пока непонятен. Судя по всему, время доходных домов в массированных масштабах еще не пришло.

Прямая речь

Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга:

Наиболее актуальным и востребованным является предоставление горожанам возможности получить жилье в собственность в долгосрочной перспективе, а не строительство доходных домов. Поэтому необходимо расширять спектр программ, направленных на обеспечение жильем нуждающихся и льготных категорий граждан.

Строить доходные дома за бюджетные деньги неправильно. Ведь как показал опыт управления общежитиями, это не приводит ни к чему хорошему, кроме как к коррупции. К тому же, как мы наблюдаем сегодня, любой проживающий в общежитии в итоге стремиться приватизировать эту квартиру.

Однако в целом инвестиционное строительство доходных домов широко приветствуется в нашем городе. В документации при предоставлении земельных участков этот вид домов обозначается обобщенным понятием "апартамент-отель", и при их строительстве власти города оказывают содействие в плане инвестиционных льгот.

Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлторов, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость":

До тех пор, пока более высокую рентабельность проектов обеспечивают продажи жилья, строительство и дальнейшее содержание доходных домов частным инвесторам будет не слишком интересно. Хотя в принципе это направление могло бы привлечь застройщика с точки зрения диверсификации бизнеса, чтобы не зависеть только от продаж жилья. Но тогда этот вид деятельности государство должно стимулировать. И не только льготами при предоставлении участков под застройку. Например, домовладелец после 10-15 лет сдачи квартир в наем по госрасценкам, должен получить возможность распоряжаться таким объектом по своему усмотрению и при желании продавать это жилье в собственность.

Василий Селиванов, генеральный директор Setl City:

Возможно, со временем такие проекты и смогут заинтересовать инвесторов, однако произойдет это не в ближайшее время. Доходные дома, особенно с учетом аренды по ценам ниже среднерыночных, предполагают очень большие сроки окупаемости, и для их реализации нужны длинные дешевые кредиты, которых на сегодняшний день на рынке нет. На наш взгляд, гораздо эффективнее на сегодняшний день сработали бы инициативы, связанные с развитием инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры – это стимулировало бы рост объемов строительства, как следствие, создавало бы предпосылки для ценовой конкуренции на рынке жилья и, в частности, жилой аренды.